Поправки в законодательство по вопросам долевого строительства (214-ФЗ) приняты. Что это изменит?

Рассказывает Олег ОСТРОВСКИЙзаместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти.

Принятые в июне 2018 года изменения в законодательство направлены, в первую очередь, на обеспечение прав и интересов участников долевого строительства и недопущение появления новых обманутых дольщиков. Обратной стороной медали этого процесса станет сокращение со временем числа застройщиков и неизбежное повышение цены на квадратный метр. 

 Можно выделить следующие существенные новшества:

1. Отменён такой способ привлечения денежных средств граждан, как выпуск жилищных сертификатов. До минимума ограничен перечень жилищно-строительных кооперативов, имеющих право привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных домов. Такое право останется только у ЖСК, созданных в рамках процедуры банкротства компаний-застройщиков, а также у кооперативов, строящих на участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности. С учётом недостаточной правовой защищённости пайщиков (в отличие от дольщиков) это решение будет иметь положительные последствия.

 2. Важные изменения коснулись положений закона об эскроу-счетах. Их задача – учёт и блокирование денег, полученных банком от владельца счёта – дольщика по договору участия в долевом строительстве. Эти средства будут передаваться банком застройщику по окончании строительства (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома.

Денежные средства на счёт эскроу вносятся только после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на полгода указанный в проектной декларации срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Застройщики обязаны с 1 июля 2019 года использовать исключительно счета эскроу при условии, что ДДУ направлен на государственную регистрацию после этой даты.

Речь идёт о том, что застройщики эти деньги получить не смогут. Дольщики по договору долевого участия отправляют деньги в уполномоченный банк, а тот, в свою очередь, кредитует застройщика. Возможна ситуация, когда возникнут проблемы и у банка. Поэтому вклады на эскроу-счетах могут быть застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

 3. Введено дополнительное требование к застройщику – независимо от времени получения разрешения на строительство он должен соответствовать нормативам финансовой устойчивости.

 4. Изменён введённый в прошлом году принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщикам разрешено иметь несколько таких разрешений в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утверждённым проектом планировки территории. Либо для строительства по нескольким договорам о развитии застроенной территории (РЗТ), о комплексном развитии территории (КРТ) и о комплексном освоении территории (КОТ). Но при наличии нескольких разрешений застройщик обязан открыть в уполномоченном банке отдельный расчётный счёт в отношении каждого разрешения на строительство.

Застройщику запрещается осуществлять деятельность по нескольким РЗТ, КОТ, КРТ. Предоставлена возможность для застройщиков завершить строительство по заключённым до 1 января 2018 года договорам комплексного освоения территории без учёта отдельных требований, установленных законом о долевом строительстве с 1 июля 2018 года. При этом по каждому разрешению должен быть открыт отдельный счёт.

 5. Застройщикам разрешили получать целевые займы на строительство, предоставленные основным обществом при условии, что они не превышают 20% от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений, а проценты по ним не превышают ключевую ставку Центробанка, увеличенную на два процентных пункта.

 6. Застройщикам разрешено исполнять обязательства по устранению недостатков ранее построенных объектов долевого строительства.

 7. Расширены направления использования средств дольщиков. В частности, разрешено расходовать их на компенсацию затрат по изменению вида разрешённого использования участка и плату за снятие запрета на строительство.

 8. Увеличен норматив расходов на административные нужды застройщиков, отчитывающихся по стандартам МСФО. Они могут тратить на эти цели до 20% от стоимости строительства, а не 10%, как остальные.

 9. Для застройщиков смягчён запрет на иную деятельность. Им разрешается в отношении ранее построенных объектов осуществлять продажу и аренду и расходовать средства на их содержание, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.

 10. Сокращён срок, когда застройщик получает право использовать прибыль от реализованного проекта. Денежные средства с расчётного счёта застройщика могут использоваться произвольно после ввода дома в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

 11. Застройщикам, принявшим обязательства по достройке проблемных объектов, разрешается предоставлять без торгов компенсационные участки. Соответствующее изменение внесено в Земельный кодекс.

 12. Существенно изменены требования к информационной открытости застройщика. Теперь компании должны размещать информацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), а не на своём сайте. Расширен объём информации, которую компании обязаны раскрывать в отношении каждого многоквартирного дома. Единый реестр застройщиков становится неотъемлемой частью ЕИСЖС. Взаимодействие застройщика с контролирующим органом, Фондом защиты дольщиков, переводится в электронный формат.

С учётом того, что информацию в ЕИСЖС должны размещать не только застройщики, но и контролирующие органы, уполномоченный орган, орган регистрации прав, органы государственной власти субъектов РФ, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора, Фонд и иные лица в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, такая система является очень важным, в том числе для потенциального покупателя жилья, источником информации.

 13. Более детально регламентирован порядок банковского сопровождения строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчёты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчётный счёт.

Определены случаи, когда уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчётному счёту застройщика или приостанавливает их. Такие действия не являются основанием для применения к нему мер гражданско-правовой ответственности. Вводится прямой запрет на осуществление ряда операций по счёту. Запрещается оплата дольщиком цены договора наличными. Запрещается снятие средств со счёта наличными, кроме оплаты труда.

В отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года, застройщик освобождается от необходимости соблюдения новых требований, за исключением следующих:

– в двухмесячный срок со дня вступления в силу закона застройщик обязан открыть банковский счёт в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство;

– по расчётному счёту застройщика не допускается совершение определённых операций, за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до вступления закона в силу.

 14. Расширены случаи, когда Росреестр приостанавливает регистрацию ДДУ.

 15. Дополнительными контрольными полномочиями наделён Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Он будет вести мониторинг соблюдения застройщиками установленных требований на основании информации, размещённой в ЕИСЖС. По результатам мониторинга Фонд направляет уведомления Росреестру и контролирующему органу о несоответствии или о соответствии застройщика установленным требованиям, что является дополнительным основанием для отказа в выдаче уполномоченным органом заключения о соответствии застройщика и его проектной декларации требованиям закона, дающего право привлекать средства дольщиков.

Основанием для отказа также является нарушение на дату направления проектной декларации застройщиком, его основным обществом или дочерним обществом срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома на три и более месяца. Первоначальный срок ввода определяется по ДДУ с первым участником долевого строительства.

16. Изменены критерии определения бенефициаров застройщика. Теперь таковым признаётся лицо, которое в конечном счёте прямо или косвенно (через третьих лиц) имеет в капитале застройщика участие более чем пять процентов. Сведения о бенефициарах должны раскрываться в проектной декларации. Руководитель и бенефициар застройщика, допустившие банкротство, в течение пяти лет (ранее – трёх лет) не вправе являться руководителем застройщика. Вводится солидарная ответственность бенефициаров за убытки, причинённые по их вине гражданам – участникам долевого строительства.

 17. Вводится дополнительный отчётный документ застройщика – он обязан предоставлять в контролирующий орган ежеквартально сводную накопительную ведомость проекта строительства по форме, установленной Минстроем России.

 18. В принятой редакции закона, в отличие от варианта, утверждённого в первом чтении, нет требования о том, что государственный контроль (надзор) в области долевого строительства осуществляется органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора. В условиях перехода в ближайшие годы к проектному финансированию является вполне разумным не затевать достаточно болезненную реформу органов контроля. Для Петербурга это означает, что функция контроля и надзора долевого строительства остаётся за Комитетом по строительству. В то же время назначение руководителя органа контроля будет согласовываться Минстроем России в порядке, установленном Правительством РФ.

 Кроме вышеперечисленного существенно изменены и дополнены положения законодательства, касающиеся порядка финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры за счёт средств дольщиков, банкротства застройщиков и др.

 

Закон вступает в силу с 1 июля 2018 года, за исключением его отдельных норм. Таким образом, мы вступили в переходный период, когда в зависимости от срока получения разрешения на строительство будут действовать и старые и новые нормы закона. С учётом значительного числа разрешений на строительство, полученных застройщиками до 1 июля 2018 года, он продлится несколько лет.

 

Новая точка отсчёта – 1 июля 2019 года.  Все застройщики, направившие первый договор участия в долевом строительстве на государственную регистрацию после этой даты, будут обязаны действовать по новым правилам. Они не смогут принимать самостоятельно деньги дольщиков. Банки станут, по сути, основным источником финансирования строительства многоквартирных домов и главным контролирующим органом деятельности застройщиков по целевому расходованию денег дольщиков, которым как минимум будет гарантирован возврат внесённых за квартиру денег.

 

Обратной стороной медали этого процесса станет сокращение числа застройщиков, в том числе и потому, что не все из них смогут соответствовать высоким требованиям банков для получения кредитов, а выход на стройку новых компаний значительно затруднён. Мне кажется неизбежным и повышение цены на квадратный метр, которое во многом будет зависеть от величины банковского процента, по которому банки смогут кредитовать застройщиков жилья.