Войны жильцов с управляющими компаниями не заканчиваются даже после судебных решений

Антон СЛОБОДИНадвокат Адвокатского бюро «ФРЕММ», рассказывает, как поменять управляющую компанию

За последние годы сформировалась обширная практика по неправомерным действиям управляющих компаний. Наибольшее количество жалоб возникает у жителей многоквартирных домов больших жилых комплексов. Им сложнее всего отстаивать свои интересы, поскольку собственников много, они разобщены, а многие просто не проживают в своих новых квартирах и жизнью дома активно не интересуются. Такие жилые комплексы привлекательны и для управляющих компаний (УК).

 

Вопросы выбора управляющей компании и определения условий договора с ней решаются собранием собственников помещений/квартир в доме. Провести такое собрание, точно определив собственников и не допустив нарушений при созыве и подсчёте голосов, не так просто. Обычно УК и организует собрание, поскольку располагает соответствующими организационными возможностями. При этом возникает соблазн обеспечить необходимые результаты голосования не совсем, а иногда и совсем незаконным путём. Из-за чего в судах рассматривается масса дел по оспариванию законности решений общих собраний. По сути, захват управления домом не очень отличается по методам от рейдерского захвата бизнеса. Подобные жилищные споры могут тянуться годами. Войны собственников с УК не заканчиваются даже после вынесения судебных решений, потому что недобросовестные управленцы считают себя, а не собственников квартир, полноценными хозяевами дома, не хотят покидать «хлебное место».

 

Один из таких споров, в котором жителям удалось сменить УК, несмотря на активное противодействие с её стороны, произошёл в Колпино. На смену управляющей компании, назначенной застройщиком, пришла только формально другая фирма, которая оказалась аффилирована с предыдущей. Её выбрали в сентябре 2016 года на общем собрании собственников, проведённом с нарушениями законодательства – собственники не знали о нём, и вопрос действительности данного решения рассматривается в суде. С первого дня фирма управляла домом незаконно, без надлежащей лицензии. По факту мошенничества на «самозванцев» даже заведено уголовное дело.

 

За год своей работы УК отметилась только тем, что систематически завышала тарифы на услуги ЖКХ, допускала нецелевое расходование денег, а также самовольно захватила помещение на первом этаже, входящее в состав общего имущества, используя его безвозмездно под свой офис, который обслуживал более 30 домов.

 

Осенью 2017 года инициативная группа жильцов при поддержке АБ «Адвокат ФРЕММ» подготовила и провела новое общее собрание, которое решило расторгнуть договор управления, а также выбрало новую УК. Старая фирма с этим решением категорически не согласилась. Она оспорила его в суде с помощью нескольких её сторонников – собственников квартир, которые сами в собрании принимать участие отказались. И принципиально не передавала управление домом новой компании, дожидаясь результатов суда. Колпинский районный суд 1 марта 2018 года в удовлетворении её иска отказал, подтвердив законность решения собрания. 25 июля 2018 года Петербургский городской суд оставил решение суда первой инстанции без изменения. Кроме того, по иску жильцов УК выселили из незаконно занимаемого помещения.

 

В данном конфликте инициативной группе удалось объединиться с большинством собственников и оформить результаты голосования в соответствии с законодательством. Чем больше дом, тем это сделать сложнее, а зачастую – просто нереально. Тогда управляющая компания практически несменяема, что бы она ни делала.

 

Таким образом, есть потребность определить законом порядок проведения общих собраний, который позволил бы проводить их, исключая незаконное вмешательство УК. Например, обязав организовывать их органы государственной власти или местного самоуправления, если количество собственников больше определённого числа. Иначе при таком большом количестве злоупотреблений, как и в ситуации с «долёвкой», появляются мысли – всё запретить и вернуть все функции по управлению и коммунальному обслуживанию государственным жилкомсервисам.

 

 Рекомендации от Адвокатского бюро «ФРЕММ»

1. Необходимо ответственно относиться к вопросу выбора управляющей компании - если она окажется недобросовестной, сменить её будет очень непросто.
2. При подготовке и проведении общего собрания МКД необходимо подробно изучить все требования закона и их соблюдать. Лучше это делать с  профессиональной помощью опытного юриста, чтобы никто не мог оспорить  решение собрания в суде.
3. Желательно, чтобы были установлены квартирные приборы по учёту отопления, а не только общедомовые, это поможет избежать споров с УК по тарифам и объёмам за теплоснабжение.
4. Если у собственников есть претензии к УК, которые она в добровольном порядке не устраняет, то единственный способ решить проблему - это поменять УК на общем собрании собственников.