НАШ ЦИТАТНИК: «Мы должны решить, где будем работать, если все застроим жильем. Уже сегодня маятниковая миграция между Петербургом и Ленобластью составляет 400 000 человек...» Александр Беглов

5 декабря, 04:14

Как работать с аварийными зданиями в центре Петербурга?

Как работать с аварийными зданиями в центре Петербурга?

В России запускается новая программа расселения жилья, признанного аварийным на 1 января 2021 года. Для Петербурга эта тема особенно важна – потому что в центре многочисленные старые дома, даже в совсем безнадёжном состоянии, нельзя сносить, можно только реконструировать.

Есть ли в нашем городе позитивный опыт, когда унылые «развалюхи» преображаются и радуют глаз (и карман инвестора)? Какие примеры самые впечатляющие, на ваш взгляд? 
А какие, наоборот, повод для расстройства: дом год за годом разрушается, уродует пейзаж, и никому нет дела…
С какими аварийными объектами проще работать: с жилыми или нежилыми? 
От каких параметров и условий это зависит? 
И какой механизм привлечения инвестора для реконструкции оптимален?

Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с общественностью и органами госвласти СК «СПб Реновация» (группа «Самолёт»):
– В Петербурге есть отдельные примеры, когда аварийные здания в центре города преображались. Но обычно после реконструкции такие дома либо превращаются в элитную недвижимость, либо в них «нарезают» студии для сдачи в аренду. То есть проживавшие там ранее граждане уже не въезжают в свои квартиры обратно. А вот примеров массовой реконструкции аварийных или ветхих зданий в центре Петербурга нет, хотя были попытки создать подобную программу на городском уровне. При этом масштаб обветшания центра требует разработки именно целевой программы, которая бы поставила реконструкцию на поток, конечно, при обязательном внимании к уникальности каждого дома.
Что касается аварийных домов вне центра и зон регулируемой застройки, то целесообразнее сносить подобные здания, так как их реконструкция в большинстве случаев экономически убыточна. В программу реновации, которую реализует наша компания, были включены дома, в том числе в крайне ветхом состоянии, и жители с радостью и облегчением переезжали из них в современное жильё.

Дмитрий Плавник, руководитель ГК «СК ПСП»:
– Яркий пример реконструкции – проект на Шпалерной, 18. Этот дом несколько раз горел и находился в крайне плачевном состоянии. В начале 2000-х его удалось выкупить и реконструировать. Сейчас это фешенебельное здание, приведённое в порядок на высочайшем уровне, вплоть до восстановления оригинальной позолоченной лепнины. 
Что касается успешных механизмов привлечения инвесторов к реконструкции «авариек», лет 20 назад действовала вполне рабочая программа «50/50». Город выбирал строительную компанию и передавал ей аварийное здание. Все затраты по СМР брал на себя застройщик, а на выходе он получал 50% полезных площадей в реконструированном доме. 
В принципе, со многими объектами такая схема может эффективно работать и сейчас. 

Дмитрий Некрестьянов, адвокат, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:
– Как ни странно, процедуры работы с аварийными жилыми зданиями чётче прописаны в законодательстве, и потому их легче реализовать (при наличии финансирования, конечно). Однако в таких проектах ещё на этапе, предшествующем привлечению инвестора, требуются серьёзные суммы для расселения жителей. Плюс в Петербурге сложилась парадоксальная ситуация: если весь дом признан аварийным, а работы по устранению аварийности могут быть отнесены к реконструкции, от инвестора требуют обеспечить социальной инфраструктурой жилые площади. Хотя они существовали и прежде и учитывались в нормативах по «социалке».
Поэтому с аварийным жильём формально работать проще, но с нежилыми зданиями – дешевле, а бизнес обычно голосует рублём. Именно поэтому все программы расселения аварийного жилья у нас обычно буксуют.

Пётр Войчинский, генеральный директор компании «МК-Элит»:
– Примеры достойного пре­ображения есть. Это ЖК «Гранвиль» на набережной Лейтенанта Шмидта, 23, особняк Кушелева-Безбородко на набережной Кутузова, 24. К сожалению, практически все такие объекты относятся к дорогому сегменту. Потому что комплексная реконструкция, с соблюдением КГИОПовских ограничений, обходится в разы дороже, чем снос и новое строительство с сохранением прежних габаритов здания. И такой подход не может быть массовым, количество покупателей ограничено.
Есть определённые перспективы у зданий на Английской набережной, 22, на Университетской, 13. Но в целом обратных примеров, когда примечательные дома год за годом разрушаются, к сожалению, гораздо больше. Синопская, 72, целые кварталы в Коломне...
С объектами нежилого фонда работать проще – там редко бывает множество собственников. Найти компромиссные решения для десятков, а то и сотен жителей, с разным достатком и различными интересами – крайне сложная задача.
Успех проекта комплексной реконструкции зависит от ряда причин. От локации: чем лучше доступность, тем больше шансов. От планов инвестора. И от позиции города: власти стараются потратить поменьше, а на выходе получить побольше. Негибкий подход приводит к потерям времени, иногда – к безвозвратной утрате наследия.

Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu:
– Проблема любого проекта реконструкции – это неизвестные вводные: непрогнозируемый срок реализации, расселение, объём скрытых работ, непредвиденные расходы, выявленные предметы культурного наследия или археологические ценности. И это неполный список рисков инвестора. Государство имеет массу ресурсов, чтобы обеспечить привлекательность подобных проектов для девелопера – от специальных (облегчённых) градостроительных требований до субсидированных ставок по кредитам, налоговых льгот и пр. Но к такой «филигранной» работе наши власти не готовы. Поэтому мы и видим преимущественно снос, а не восстановление зданий в самых привлекательных локациях. А в местах, которые инвесторов не особенно интересуют, аварийные дома ветшают и разрушаются сами.

Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald:
– Есть вполне достойные примеры преобразования зданий. Например, комплекс «У Красного моста» на Мойке 73, ТЦ «Стокманн», креативное пространство «Ткачи», завод «Красное знамя», 
Никольские ряды, пресловутый дом купца Рогова, опять же. И, конечно, Новая Голландия – по-настоящему масштабный проект реновации территории, с восстановлением исторической среды и созданием центра притяжения.
На противоположном полюсе в моём рейтинге – уже набившее оскомину Конюшенное ведомство. Кстати, депутаты ЗС, сотворившие это чудо запустения и разрушения, стыдливо умолчали о своём «достижении» в предвыборных агитках.
В техническом плане нет никакой разницы при работе с жилыми или нежилыми аварийными объектами. А вот в части подготовки документации и согласований проекта с жилыми зданиями мороки больше. Особенно в вопросах расселения. Отсутствие закона о реновации позволяет жителям выкручивать руки инвесторам до бесконечности.
Надо понимать, что рентабельность проекта реновации напрямую зависит от срока его реализации. К сожалению, градостроительная сфера в городе очень политизирована, и даже наличие всего комплекта документов и разрешений на руках вовсе не означает успешной реализации проекта. Поэтому самый лучший механизм привлечения инвестора – на берегу прописать условия игры: что можно строить, что снести, что нужно реконструировать или реставрировать. А дальше главное – не мешать. Инвесторы – люди взрослые, если их за руки не хватать и вечными проверками не изматывать, они обязательно доведут проект до успешного завершения.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg:
– Проще всего заходить на объекты, освобождённые от предыдущих пользователей, для которых разработан актуальный проект реконструкции и получено разрешение на проведение работ. Но чаще всего это не так. Наверное, худший вариант – не расселённый жилой дом-памятник. Хотя жильё зачастую чуть ли не единственный вариант, который позволяет получить нормальную экономику для девелопера. Интересны проекты, сочетающие реконструкцию и новое строительство. Но они крайне редки. Из недавних позитивных примеров отмечу ремонт сразу нескольких исторических аварийных домов на ул. Шкапина. Проект, может, и не слишком эффектный, но демонстрирует потенциал такого направления.

Екатерина Запорожченко, коммерческий директор компании Docklands Development:
– На мой взгляд, один из самых удачных недавних кейсов в сфере реконструкции – апарт-отель «Аквалина». Ещё полтора года назад объект в районе метро «Пушкинская» был в полном упадке: разобранные перекрытия, разрушенные коммуникации, остатки стен «украшали» граффити. Сейчас здание не узнать. Исторический фасад восстановлен, внутри – современные классические интерьеры. Здесь начинает работу апарт-отель 4 «звезды» с отличным сервисом. 
Чтобы мотивировать застройщиков заняться реконструкцией, нужно выделять для таких проектов аварийные дома в привлекательных локациях и позволять менять назначение зданий. Хороший пример: реконструкция жилых домов под бизнес-центры на Большой Морской.
Привлекать соинвесторов в проекты можно по предварительным договорам купли-продажи, через участие в ПИФах и пр. Вариант, при котором крупные игроки вкладывают в реконструкцию собственные средства, а затем продают уже готовый объект отдельными лотами, максимально прост и прозрачен. Однако такая схема довольно дорогая для конечного покупателя.
Кстати, в историческом центре следует пристальнее следить не только за состоянием зданий. Зачастую арендаторы размещают неуместные вывески на фасаде и окнах. Дом Зингера – яркий тому пример: неон на первом этаже портит не только вид здания, но и этого отрезка Невского проспекта. 

Галия Низамова, руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management:
– К сожалению, реконструкция старых домов в Петербурге происходит нечасто. Развитие идёт в основном за счёт редевелопмента территорий. Мне лично нравится, как выглядит здание на углу набережной Фонтанки и площади Ломоносова, воссозданное в первоначальном виде. 
Сложно сказать, с какими объектами проще работать – с жилыми или нежилыми. Каждый индивидуален, а универсальных механизмов пока не существует. 

Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate:
– Соединить интересы города, градозащитников и инвестора трудно и зачастую нерентабельно. Но вопреки препятствиям в Петербурге немало амбициозных проектов реставрации. Например, клубный дом «Фон-Геккера» 1873 года постройки через коллективные инвестиции преобразуется в апартаменты. «Дом на Боровой 34» – восстановленное и приспособленное под жилую функцию историческое здание. Примечателен и бывший доходный дом на улице Тюшина, 6. Он сдан в эксплуатацию в 2019-м. Это успешный проект реконструкции в условиях плотной городской застройки. А вот потенциал здания на ул. Чайковского, 9 (особняк Н.М. Ламздорфа) разбился о бюрократические реалии. Судьба Конюшенного ведомства так и не прояснилась за десять лет разговоров о его катастрофическом состоянии.
С точки зрения приспособления к современному использованию для инвесторов привлекательнее жилые здания: их планировка больше подходит для организации квартир или апартаментов. Однако и здесь возникают препятствия и риски, если дом не расселён. Работа с жильцами – трудоёмкий процесс, что наглядно показала программа реновации «хрущёвок». Собственника или нанимателя защищает множество нормативных актов.
Немаловажную роль при выборе объекта реконструкции играет и его площадь. Здания размером менее 1500-2000 кв.м оказываются нерентабельны для инвестора.

Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой»:
– К сожалению, в Петербурге сотни зданий нуждаются в реставрации. И все понимают, что это миллиарды рублей инвестиций. Лишь за счет бюджета невозможно привести все ветхие постройки в порядок. И это только в центре. Остаются еще сотни домов в околоцентральных районах, замечательные примеры исторической застройки на Выборгской стороне и вдоль Обводного канала.
Остаются частные инвесторы, которые могут вкладывать средства в реставрацию таких объектов. Допустимо ли девелоперам вмешиваться? Прежде всего, нужно четко провести границу того, что мы понимаем под «вмешательством». Если историческое здание находится в собственности частной компании, которая строго выполняет возложенные на нее охранные обязательства и которая также, как и любой петербуржец, хочет сохранить дом-памятник для потомков, то что в этом плохого? Мы видим только положительные стороны.
Сейчас в нашем портфолио три исторических объекта, которые мы планируем отреставрировать и вдохнуть в них новую жизнь. Это клубный дом «Три Грации» на Захарьевской улице, 41 (бывший доходный дом Карла Шрейбера), «Мадонна Бенуа» на Малом проспекте П.С., 79-81-83, а также комплекс построек на Галерной улице, 20-22 (бывший доходный дом банкира и виноторговца Исаака Утина).
При грамотном подходе к сохранению архитектурного наследия в выигрыше оказываются все стороны: горожане и туристы могут любоваться отреставрированными зданиями, инвестор расширяет свое портфолио реализованных проектов, а городской бюджет пополняется.