НАШ ЦИТАТНИК: «Мы так активно стимулируем жилищное строительство, что за 2020–2021 гг. цены на новостройки выросли на 50%. Надо не просто деньги раздавать, а структурировать проекты вместе с бизнесом, контролировать цены на жилье и стройматериалы...» Антон Силуанов

27 июня, 11:26

Ян Бобрышев: «Чем дольше дом ничей – тем меньше у него шансов»

О нюансах при реконструкции исторических зданий и о скрытых сюрпризах, связанных со старой застройкой, рассуждает Ян Бобрышев, генеральный директор ГК «Реновация».

Ян Бобрышев, инвестор
Бобрышев Ян
инвестор, специалист по восстановлению исторических зданий
ГК «Реновация»

Мы занимаемся восстановлением исторических зданий и работаем в условиях неравной конкуренции. Государственные деньги – общие, они складываются из общих налогов. И из этих общих денег государство предоставляет льготы определенным отраслям и сегментам рынка. Например, есть льготная ипотека для новостроек. На нас льготы не распространяются. А девелоперы, работающие с новостройками, получают дополнительный спрос. Мне кажется, было бы справедливо если бы льготная ипотека распространялась и на вторичное жилье.

Главные риски заключаются в сокращении спроса. Но вряд ли это продлится долго. В предыдущие кризисы спад продаж не затягивался долее полугода. Затем через какие-то механизмы – через снижение кредитных ставок, введение льгот – государство начинает как-то запускать стройку, стимулировать спрос. Прежде всего – через ипотеку. 

В наших проектах ипотека играет не главную, но важную роль, через общее стимулирование рынка. Пока льготной ипотеки нет, жилье после реконструкции продается труднее, чем новостройки.

Возникает вопрос: заинтересовано ли государство в приведении в порядок аварийного и ветхого жилого фонда? Вопрос риторический…

Сейчас у нас в работе шесть жилых домов на Тележной улице и дом на Полтавской. В реконструкции много скрытых сюрпризов. Например, многие ли знают, что в старых домах толщина стен от этажа к этажу уменьшалась? (Нагрузка меньше – что ж кирпич зря расходовать?) В бизнесе,  связанном с реконструкцией, много таких нюансов, со стороны не заметных. Сторонние наблюдатели, глядя на нас, думают, что это легко. Это как в цирке наблюдать за жонглером: подбрасывает и ловит, подбрасывает и ловит – что уж тут такого сложного? Не поймешь, пока не попробуешь. Те, кто попробовал реализовать проекты восстановления исторических зданий, обращаются с предложением о сотрудничестве.

Аналитики полагают, что в период турбулентности короткие (по срокам реализации) и менее затратные проекты менее рискованны. Я хотел бы уточнить: у кого-то щи жидкие, у кого-то жемчуг мелок. Проект должен быть для компании по силам и соответствовать ее компетенциям. Для нас оптимальный формат – не менее 5000 кв. м и не более 10 000 кв. м.

Новые риски возникают в связи с тем, что большая часть наших клиентов – частные инвесторы. А у них после введения санкций появилось много новых страхов и новых возможностей. Проектам реконструкции сложно конкурировать с депозитом в госбанке под 20% годовых. 

Но Центробанк уже понизил ключевую ставку, у многих инвесторов, вложивших средства на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем позитивных изменений – прежде всего, возвращения интереса к недвижимости. Психологически важный момент – как только ставка по депозитам станет ниже доходности апартаментов. Сейчас доходность апартаментов, как правило, – от 5 до 10%. Пока меньше, чем депозит. Но, кроме текущей прибыльности объекта, есть еще рост капитализации. Я абсолютно уверен, что в долгосрочной перспективе – несколько лет – цена недвижимости, расположенной в историческом центре, будет расти. Конечно, прямая экстраполяция чревата ошибками, а доходность в прошлом, как пишут, не гарантирует доходности в будущем.  Но есть и объективные факторы. Земли в центре больше не становится, правила ужесточаются. Те «антикризисные» послабления, о которых было заявлено в феврале–марте, либо относятся к новому строительству, либо носят декларативный характер.

Если чиновники действительно упростят работу с историческими зданиями, вплоть до сноса «не признанных ценными», для нас это будет означать лишь ужесточение конкуренции. Потому что мы-то привыкли именно восстанавливать. Если даже восстанавливать нечего, потому что кирпич в труху превратился, – воссоздавать в прежнем объеме. Такая наша позиция, можно к ней по-разному относиться.

Несмотря на сложную ситуацию, мы не отказываемся от планов на перспективу. Собираемся участвовать в торгах по зданию в Большом Казачьем переулке. Присматриваемся к объекту на ул. Тюшина, дом 9–7. Но там мешает неопределенность статуса. Сейчас этот дом относится к выявленным объектам. То ли его признают региональным памятником, то ли историческим зданием. Был такой период, когда градозащитники опасались, что все постройки в центре снесут. И старались включить в список наследия как можно больше объектов. В результате здания по 20 лет находятся в таком неопределенном статусе. По действующим правилам исторические здания тоже достаточно хорошо защищены. Другое дело, что список предметов охраны далеко не всегда совпадает с реальностью. Исторический паркет – под охраной, а его давно бездомные сожгли. И в соседней комнате туалет устроили. 

Я не преувеличиваю: мы вместе с сотрудниками КГИОП выезжали на осмотр…

Для сохранности центра важны не только жесткие правила, но и фактор времени. Чем дольше дом ничей – тем меньше у него шансов. Неопределенность статуса – это значит, надо прибавить полгода-год к срокам реализации проекта, и без того не слишком маржинального.

Мы стараемся реализовать свои проекты максимум в течение года. Если с благоустройством, с другими работами, которые положено выполнять только в теплый сезон, – полтора года. Тогда в этом есть экономический смысл.

Просто у инвестора в проекте есть такая графа – «упущенная выгода», у города такой графы нет. Поэтому с городскими объектами годами ничего не происходит, они просто разрушаются под охраной.

Усилия, которые прилагает администрация для сохранения и восстановления центра, заметны. Но все же основные средства тратятся именно на внешний облик, на фасады. Была даже такая программа – «Фасады Петербурга». Но стоит пройти несколько шагов от «красной линии» вглубь двора, и увидишь совсем другую картину.

Лучшее, что может сделать город, – выставить все аварийные дома на торги. По понятным правилам, с прозрачными ограничениями. Инвесторы найдутся, и не надо заранее пугаться, что все купят и все снесут. И только теми объектами, которые никто не купил, стоит заниматься за счет бюджета.