НАШ ЦИТАТНИК: «Мы так активно стимулируем жилищное строительство, что за 2020–2021 гг. цены на новостройки выросли на 50%. Надо не просто деньги раздавать, а структурировать проекты вместе с бизнесом, контролировать цены на жилье и стройматериалы...» Антон Силуанов

27 июня, 10:55

Михаил Ривлин: «Падение спроса даже на 70% не будет фатальным для рынка»

Рынку новостроек уже приходилось переживать спады и кризисы. Сегодняшнее снижение спроса на новостройки не фатально, пока у граждан есть первичная потребность в жилье, полагает заместитель председателя правления «Охта Групп» Михаил Ривлин.

Ривлин Михаил Иосифович
Ривлин
Михаил Иосифович

заместитель председателя правления компании «Охта Групп»

– Как «своеобразие момента» меняет подход к проектам? Какие риски, на ваш взгляд, нужно учитывать в первую очередь? 
– Текущая ситуация прежде всего характеризуется высокой волатильностью. Все меняется очень быстро, и сложно предугадать, в какую сторону. Волатильность всего. В недвижимости в первую очередь под угрозой спрос. 
 
– Спад спроса на новостройки – это надолго, или срочные меры, предпринятые правительством, помогут вытянуть рынок? 

– Рассчитываем, что помогут. Ипотека – мощный драйвер. У нас еще продолжается период формирования рынка, многие берут ипотеку в первый раз (в отличие от Европы и США, где вся жизнь с ипотекой). Именно этот фактор и поддерживал строительство последние 10 лет: люди выводили на рынок свои доходы сразу за 30 лет вперед. И этот фактор еще не ушел, он зависит от ипотечной ставки, государство его контролирует. Мы видим, как быстро после известных событий были приняты меры по регулированию ставки, чтобы вытащить рынок из провала. 
Май будет хуже апреля по объему продаж – рабочих дней меньше, многие уехали на длинные выходные. В середине лета мы ожидаем некоторый отскок, до уровня, который будет явно ниже докризисного, но все же позволит сохранить отрасль. Если отталкиваться от бешеных максимумов, зафиксированных в 2020-2021 годах, то даже уровень в 30% от тех показателей позволит хорошим проектам выжить. 
Рынок окажется в кризисном состоянии, в тяжелом, но переживет его. Конечно, спрос будет перераспределяться, перемещаться в хорошие проекты. Если у вас локация у метро, если у вас концепция «город в городе» – покупательский интерес сохранится, пусть и не в прежнем объеме.   
Пока люди не торопятся приобретать жилье в новостройках даже по новым ипотечным ставкам, они выжидают. Кроме того, сами сделки занимают довольно много времени. Лаг между принятием решения и заключением сделки довольно большой. Часть покупателей, возможно, рассчитывает на понижение цен. 
Хотя как раз цены-то уже никуда не денутся… Цены назад не ходят. 
 
– Почему, собственно? 

– Так устроен наш рынок. Уровень цен заложен в договоры проектного финансирования, поэтому для цен пути назад нет. Второй фактор: цены подпираются издержками, которые растут, как на дрожжах. Поэтому, я полагаю, цены будут стоять. Возможны небольшие  корректировки за счет явных или скрытых скидок, не более того. 

«Приморский квартал»
«Приморский квартал». Фото: «Охта Групп»

– В той ситуации, в которой мы все оказались после 24 февраля, вы полагаете, люди будут также закладывать свои доходы на 30 лет вперед? 
– Рынок основан на том, что квартира все-таки входит в число жизненно важных, базовых потребностей. Мы не рассматриваем критическую ситуацию, «черные дни», когда для большинства будет идти речь, например, только о покупке продуктов. Тогда, конечно, будет не до квартир. Пока у нас все не так драматично. Люди разводятся, женятся, рожают детей – у них возникает необходимость в изменении жилищных условий. И большинство покупателей к ипотеке готовы. Другой вопрос – как будут смотреть на это банки. Как они будут оценивать риски, связанные с возможной потерей заемщиком работы, сокращением доходов. 
Сейчас ставка для новостроек – 9%, это величина разумная, но все же не 3%, как в некоторых европейских странах. Цены на квартиры высокие, и доход семьи должен все эти затраты покрывать. 
 
– Так, может быть, многие выберут другой вариант, например, платить 25 000  рублей в месяц за аренду жилья, до снижения волатильности, чем брать на себя обязательство каждый месяц отдавать 50 000 рублей банку. За такую же квартиру… 
– Ну, во-первых, соотношение аренды и ипотечного платежа – все же не такое, как вы обозначили. Во-вторых, для многих перспектива иметь собственную квартиру – достаточный стимул, чтобы доплачивать. На этом строили свою стратегию многие частные инвесторы. В конечном счете все будет зависеть от глубины экономического спада. Причем даже не от макроэкономических данных – «минус 10-12% ВВП к концу года» – а от того, как эти цифры отразятся на качестве повседневной жизни. Пока ощущения катастрофы в экономике нет. Если такое чувство появится, это, конечно, отразится и на рынке жилья. 
 
– Как снизить риски в сегодняшних реалиях? Короткие проекты лучше долгих, проекты в высокой стадии готовности предпочтительнее тех, что на старте?   
– В строительстве коротких проектов не бывает… Срок реализации любого проекта в недвижимости сейчас выходит за горизонт планирования, за рамки обоснованного прогноза. Рассчитывать, что через полгода на рынке будет примерно такая же ситуация, как и сегодня, нельзя. 
 
– Тем не менее кто-то даже приобретает новые участки под застройку… 
– Да, так и есть. На рынке много игроков, которые не могут остановиться. «Эффект велосипеда»: чтобы не упасть, надо двигаться.  
 
– У вас в «Приморском квартале» много осталось работы? 
– Большая часть квартир уже продана. С этой точки зрения проект находится в комфортных условиях. В этом году завершаем третью очередь, и еще через два года – последнюю, четвертую. В третьей очереди продано 85% квартир. Строительные работы идут по графику.  

«Приморский квартал» Фото: «Охта Групп»
«Приморский квартал». Фото: «Охта Групп»

– Проблем с логистикой, с замещением тех или иных материалов не предвидите? 
– Кое-что придется менять, но это тактические задачи, не стратегические. На сроки и качество они не повлияют. 
 
– А что в Новосаратовке? 
– Там как раз проект в стартовой стадии. Еще предстоит делать и утверждать проект планировки, так что есть время, можно осмотреться. Как минимум до конца года. 
 
– То есть сейчас это актив, который требует затрат, но не приносит дохода? 
– С введением системы эскроу-счетов любой девелоперский проект приносит доход только после сдачи дома… 
 
– У вас в активе есть замечательный (реализованный) проект – Клубный дом Art View House на Мойке. Если бы сейчас вам предложили аналогичную площадку – стали бы рассматривать? Невзирая на волатильность? 
– Наверное, стали бы. Потому что каждый проект в такой локации – исключительный, особенный. А все исключительное в любых условиях будет востребовано. Всегда есть какое-то количество очень богатых людей, которые могут позволить себе лучшее. И если у тебя есть такой проект – ты на коне. 
 
– Новых проектов в элитном сегменте в этом году совсем не видно. Что будет сокращаться быстрее: спрос или предложение?   
– Сначала будет сокращаться спрос, предложение под него будет подстраиваться. В Петербурге действительно сложилась парадоксальная ситуация: спрос есть, а предложения в элитном сегменте практически не осталось. Петровский остров «съели» в пять раз быстрее, чем предполагалось. Остались единичные пятна в центре, но их редко предлагают по адекватной цене, это штучный товар. Плюс еще надо пройти всю череду согласований, чтобы добраться до разрешения на строительство. В дорогом сегменте баланс спроса/предложения нарушен. 
 
– Если сравнивать редевелопмент (с новым строительством), реконструкцию и капремонт отдельных домов или блоков: какой подход сегодня предпочтительнее, в каком варианте меньше рисков?  
– Напрямую сравнивать сложно. Новое строительство всегда экономически эффективнее реконструкции. Но, если речь о центре, здесь, как правило, новое строительство невозможно. Значит, остается только редевелопмент. Капитальный ремонт – это другой масштаб, другая ниша, для других игроков. Они практически не пересекаются.  
Кроме того, чтобы заняться капремонтом хотя бы подъезда – его сначала надо расселить. Это тоже процесс, непредсказуемый по затратам времени. Если бы расселение под реконструкцию (или реновацию) регулировалось законом, этим еще можно было бы как-то заниматься. Пока такой подход будет ограничиваться списком аварийных зданий, уже расселенных.  
 
– Антикризисные меры – отмена штрафов и пеней за просрочку, упрощение согласований и сокращение сроков –  реально помогут? Нет ли у вас опасений, что такие послабления подорвут доверие клиентов к первичному рынку? 
– Я думаю, что все это – временные меры. И с началом хоть какой-то нормализации они будут отменяться. Сейчас это необходимая помощь застройщикам, особенно тем, у кого сложные проекты – сложные по инженерии, по лифтам и так далее. Если перепроектировать лифт – можно на полгода задержать реализацию проекта. Застройщики в известной мере оказались заложниками ситуации. Поэтому помощь со стороны государства была своевременной и правильной. В новых проектах все изменения будут сделаны и учтены, и постепенно экстренные меры можно будет отменять. 
 
– Ранее мы не раз отмечали, что федеральные и городские власти все больше забот о развитии территорий перекладывают на застройщика. В кризис что-то будет меняться? Часть хлопот с девелоперов снимут? Или, наоборот, из-за худеющего бюджета нагрузка на бизнес увеличится? 
– Пока больше похоже на второй вариант. По крайней мере, никакого желания развернуть ситуацию мы не чувствуем. В Петербурге в этом плане всегда были некоторые особенности. У нас такой подход – раз ты хочешь строить, значит, ты всем должен – доведен до крайности. Под декларации о понижении административных барьеров они только растут. На три дня сокращается срок выдачи разрешения на строительство, при этом вводится согласование градостроительной комиссии, на прохождение которой тратится полгода. Застройщик и до последних событий работал в среде с высоким уровнем неопределенности. Дело не только в нормативах, а в том, что их еще и трактуют по-разному. Сегодня подход менее жесткий, завтра более жесткий. В результате ни один проект не завершается в тех же условиях, в которых он начинался. И все эти риски закладываются в его экономику. И это тоже один из главных факторов повышения цен.
Упрощение согласований – только на пользу, лишь бы это было реализовано именно так, как обещано.