НАШ ЦИТАТНИК: «Важно, чтобы государство продолжало поддерживать ипотеку. Сейчас у застройщиков, особенно в масс-маркете, доля сделок с ней достигает 90%...» Эдуард Тиктинский

2 декабря, 20:00

Игорь Ахальцев: «В сентябре рынок апартаментов стал оживать»

26 сентября в 15:07

Инвестиционно-строительная компания Maslov Group – сравнительно молодой игрок на рынке недвижимости. Однако сейчас именно молодые задают тренды, в том числе и в этой консервативной сфере. Компания начинала с расселения коммунальных квартир, а затем превратилась в девелопера с разносторонними интересами. В ее активе: апарт-отели и коттеджные поселки, завод по производству модульных домов и склады индивидуального хранения (self storage). На днях Maslov Group вывела на рынок базу отдыха.
Что важно: в каждом бизнесе есть инвестиционный продукт со своей доходностью.
О разнообразных интересах компании, а также о том, как и где можно заработать даже в условиях турбулентности, мы беседуем с руководителем отдела продаж Maslov Group Игорем Ахальцевым.

Игорь Ахальцев
Ахальцев Игорь
руководитель отдела продаж
Maslov Group

– Maslov Group начинала с микродевелопмента – расселения коммунальных квартир и организации мини-отелей. Сколько студий вы создали?  
– Всего – 534. Активно начали расселять с 2018 года и закончили работу с квартирами в начале 2021-го, после чего достраивали имеющиеся, но новые не покупали. 

– Почему? 
– Мы давно хотели перейти к строительству апарт-отелей в отдельных зданиях, но сначала не было финансовой возможности. У нас накопился огромный опыт переделки коммунальных квартир, одно время мы были лидерами рынка.  Основное, что подтолкнуло отказаться от этой деятельности, согласование перепланировок. Процесс это небыстрый, мы и сейчас досогласовываем оставшиеся лоты. С каждым годом процедура все усложняется, и было очевидно, что рано или поздно этот бизнес закончится. 

– Перепродают ли студии их собственники? Насколько они востребованы, учитывая конкуренцию со стороны современных апарт-отелей? 
– Перепродают. Как самостоятельно, так и через нас. Спрос на такие студии, безусловно, есть, но здесь важны два фактора: локация и бюджет. Так, в апарт-отеле «YE`S на Марата» минимальный бюджет сегодня – 11-12 млн рублей. В нашем объекте на ул. Марата, 77 недавно мы перепродали студию за 3,5 млн рублей (около 15 кв. м). 
А теперь сравним доходность: юнит в долгосрок в «YE`S на Марата» дает 35-40 тыс. рублей, в нашем проекте – 27-30 тыс. рублей. Поэтому ни один апарт-отель не обеспечит такую доходность, которую дают переделанные студии. 

– Вы одинаково активно работаете в городе и за городом, какое направление приоритетное? 
– Я бы не выделял приоритет, потенциал мы видим как в загородных, так и в городских проектах. Они дополняют друг друга в плане диверсификации портфеля. Так, в первом полугодии на рынке апартаментов был спад, а участки в наших коттеджных поселках (КП) продавались так же хорошо, как и до этого. 

– Весной 2022-го вы открыли свой первый апарт-отель – «Дом Дипнера». Для его реализации использовали собственные средства или привлекали кредит? 
– В основном – свои, плюс частично средства инвесторов. Мы – инвестиционно-строительная компания. 

– Юниты покупателям передавали с отделкой и меблировкой или только с отделкой? 
– Передавали «под ключ», полностью готовыми к заселению. 

– Есть ли там своя инфраструктура?  
– Работает ресепшн, есть магазин на первом этаже, а также помещение бывшего салона красоты, которое сейчас продается. Это камерный апарт-отель. 

– Сколько апартаментов передано вам в управление?  
– Из 48 юнитов у нас 33. Управляет комплексом наша УК TakeRoom. 

– Каковы результаты первых месяцев работы? Как обстоят дела с загрузкой? 
– Мы запустили отель 10 июня, результаты превзошли ожидания. Например, за июль средняя студия площадью 14 кв. м принесла инвестору чистую прибыль (за вычетом всех расходов) 59,1 тыс. рублей в месяц. Владелец покупал ее за 3,6 млн рублей. 
Заполняемость – более 80%, ADR (средняя стоимость в сутки) – почти 5 тыс. рублей. В сентябре эта цифра уже меньше. 
В низкий сезон 2/3 номеров переводим в долгосрок.  

– Как распределяются доходы, сколько берет УК? 
– У нас «котловой» метод: из общей выручки вычитаем операционные расходы, и чистую прибыль делим на собственников (80%) и УК (20%). Среди инвесторов сумма делится пропорционально площади их юнита.  

– В конце 2021-го вы начали продажи во втором девелоперском проекте – апарт-отеле Park Side на Черной речке. В каком состоянии стройка? И почему первый проект вы реализовали за полгода, а на второй отвели полтора?  
– Работы идут активно, внутренние стены снесены, установлены новые межэтажные перекрытия, выполнена стяжка пола, оштукатурены стены, недавно начался монтаж системы отопления. Что касается сроков строительства, на Сердобольской значительно больше площадь дома (более 3 тыс. кв. м против 1,2 тыс. «квадратов» на Марата). Кроме того, в этом проекте мы будем реставрировать фасад, полностью менять кровлю, а также устанавливать архитектурную подсветку, чего не было в «Доме Дипнера». 

– Каков объем инвестиций в проект? 
– Более 500 млн рублей.  

– Сколько юнитов на сегодня продано и какова минимальная цена на оставшиеся? 
– Чуть больше половины из 120, минимальная цена с меблировкой – 4,1 млн рублей (на старте продаж было 3,1 млн). Меблировка, в зависимости от площади, стоит 400-450 тыс. рублей. 

– Недавно девелоперы показали статистику реализации апартаментов в Петербурге с начала года (по данным Росреестра). Судя по ней, в большинстве проектов продажи рухнули до нуля, а как у вас? 
– Я видел эту статистику, цифры по нашим проектам не очень корректны, мы продали значительно больше, чем там указано. 
Продажи в Park Side стартовали в декабре 2021-го, с этого времени реализовано 60 апартов. В статистику Росреестра могли не попасть около 20 юнитов, которые реализовывались по предварительным договорам. 
Продажи, конечно, упали сильно. У нас был поразительно хороший июнь, когда было забронировано 20 юнитов, но дальше – хуже: в июле – 3, в августе – 6 апартов. В сентябре мы видим, что рынок немного ожил, гораздо больше звонков и встреч. В нашем проекте, в отличие от большинства наших конкурентов, снижение спроса усугубляется отсутствием ипотеки. Это не новостройка, а фактически вторичная недвижимость, сделка оформляется как договор купли-продажи. 
В доме еще нет перегородок, а без них оценщик не может оценить конкретный юнит. Поэтому ипотека станет возможна лишь после завершения ремонта. 

– Что предпринимаете, чтобы стимулировать спрос?  
– Периодически вводим какие-то акции, сейчас действует беспроцентная рассрочка на год. В июне мы предлагали меблировку в подарок. Думаю, с октября эту акцию запустим еще раз. 

– Когда вы планируете закончить работы и открыть апарт-отель? И какая инфраструктура там предусмотрена? 
– По плану, в конце второго квартала 2023-го. Под инфраструктуру отведен цокольный этаж с высокими потолками и панорамными окнами, там мы готовим помещение под ресторан. Будет супермаркет, есть еще несколько помещений; их функция определится позже. Во дворе имеется двухэтажная пристройка, где мы оборудуем spa-комплекс – и для постояльцев, и для всех желающих. 

– Некоторые эксперты говорят о насыщении рынка апартаментов в Петербурге. Вы согласны? Собираетесь ли запускать новые проекты в городе или в другом регионе? 
– Строится действительно много. Но если рассуждать о насыщении с точки зрения аренды, здесь самый важный фактор – локация. 
Я не верю, что можно посуточно сдать тысячу номеров на окраине города, но 100-200 номеров в центральной части – без проблем. Поэтому мы рассматриваем новые проекты, но пока только в Петербурге. Сейчас ведем переговоры с тремя собственниками зданий; думаю, одно из них до конца года выкупим. 

– Сохраняется ли высокая активность на загородном рынке?  
– Да, если судить по нашим двум проектам. КП «История парк» в Агалатово мы начали год назад, сегодня он готов уже на 99%, в продаже остается 14 участков. КП Lampolovo в Приозерском районе (напротив «Игоры») – на начальном этапе, из 170 участков осталось 64. 

– Не многие девелоперы предлагают участки в КП как инвестиционный продукт. Когда они вдруг стали таковыми? 
– Если бы мне про это сказали пять лет назад, я бы не поверил. Подобные сделки на загородном рынке были всегда, но в небольших объемах. В продукт или новый инструмент они оформились несколько лет назад, хотя некоторые до сих пор скептически относятся к потенциалу этого сектора. Но вот живой пример: клиентка купила участок в нашем поселке за 2,5 млн рублей, через восемь месяцев с нашей помощью он был перепродан за 4,2 млн. Она получила доходность более 201%. Участок был куплен в ипотеку: первоначальный взнос – 650 тыс. рублей; плюс платежи в течение восьми месяцев по 17 тыс. рублей. В совокупности инвестиции клиента – меньше 1 млн. И это вполне рабочая история.  
Во втором нашем КП на начальной стадии куплено много участков в инвестиционных целях потому, что многие из покупателей уже «заходили» с нами в первый проект.  

– Сколько инвестиционных сделок было в первом поселке и во втором? 
– В первом таких клиентов было порядка десяти, но некоторые брали по два надела; во втором поселке – уже более 50. 

– Когда вы выводили в продажу поселки, акцентировали внимание покупателей на инвестиционную составляющую? 
– В «Истории парк» – нет, в Lampolovo – да, потому что мы сами видим, как это работает.  

– Каковы минимальные цены на участки в проектах? 
– В первом – от 500 тыс. рублей за сотку, во втором – от 335 тыс.   

– Вы строите дома в этих поселках? 
– Да, в Агалатово возвели семь домов по двум проектам, домовладения стоят от 15 млн рублей. Во втором есть 14 участков, которые хотим застроить сами, мы эти лоты даже не выводили в продажу. Участки расположены вдоль будущего центрального бульвара. Идея в том, чтобы задать определенный архитектурный стиль поселку.  

– Вы и дальше собираетесь развивать загородные проекты? Есть участки под новые КП,  какие направления интересны? 
– Мы ведем переговоры о покупке, до конца года должны появиться два массива (12 и 30 га) под коттеджные поселки. В приоритете север города, Выборгский и Приозерский районы.  

– Что за приложение вы разработали для КП? Насколько оно эффективно, во сколько вам обошлось?  
– Разработали наши штатные айтишники, поэтому все затраты – это их зарплата, хотя и достаточно высокая. Приложение для жителей КП, функционал довольно простой – взаимодействие УК и собственников по всем вопросам: квитанции по счетам, заказ пропуска для гостей, система видеонаблюдения на КПП и детской площадке и пр.  

– Зачем вам в штате айтишники? 
– У нас же много различных направлений. Помимо апарт-отелей и поселков, у нас есть сеть складов индивидуального хранения «Хранилкин», проекты баз отдыха и «Будет дом», собственное производство модульных домов в Кронштадте. Для каждого из направлений – свои сайты и потребности. 

– Когда вы запустили проект self storage, сколько у вас площадок и ячеек? 
– Склады развиваем с 2018-го. Мы приобретаем морские контейнеры, переоборудуем их в склады для индивидуального хранения, устанавливаем на подготовленных площадках, затем продаем. У нас шесть действующих площадок в Петербурге совокупно на 211 контейнеров (или 1620 ячеек). Это 40-футовые контейнеры с различным числом ячеек (от 1 до 14 кубометров). Это тоже инвестиционный продукт: можно купить от одного контейнера и передать нам в управление, мы платим ежемесячную доходность. Те, кто заходил ранее, получают фиксированно 20% годовых, сегодня показатель снизился до 15%.  
На старте контейнер-склад стоил 300 тыс. рублей, сейчас – порядка 500 тыс.  

– Какова их загрузка? 
– Цифры весьма ободряющие; за последний месяц было 93%. Руководство подразделения раз в месяц отчитывается, я не припомню, чтобы у них заполняемость была меньше 80%.  

– Готовите ли вы новые площадки? 
– Да, в ближайшее время будет запущена седьмая. Сейчас договариваемся с площадкой, точного адреса пока сказать не могу.  

– Для каких проектов создаете модульные дома? 
– Ими занимается компания Homefort (входит в Maslov Group). У нас есть свой завод по производству каркасных модулей. Модули привозят на тралах, за пять дней собирают (стыкуют) на месте, подключают коммуникации, и дом готов. Завод был запущен в 2020 году, но под несколько другие цели, а именно под проект – «Будет дом». Предприятие выпускало стеновые панели для больших каркасных домов площадью 180-220 кв. м. В коттеджных поселках мы выкупали по 10-15 участков, строили дома «под ключ» (включая мебель) и продавали. Были проекты и вне организованных поселков. Чтобы строить быстро и качественно, было решено открыть собственное производство домокомплектов в Кронштадте. Всего мы возвели порядка 80 домов в Ломоносовском районе, в 15 из которых сегодня завершается отделка. В продаже остается около 20 лотов, цены – от 12,5 млн рублей. 
Сейчас мы отказались от строительства больших коттеджей, и в последние семь месяцев завод выпускает модульные дома. 

– Вы их изготавливаете под заказ? Каковы размеры? 
– Да, заказчики – в основном частные лица. У нас есть модульный ряд из четырех проектов (по числу модулей) площадью от 30 до 70 кв. м. Один модуль – часть дома размером 3х6 метров. Их изготавливают на заводе уже с полной отделкой и оборудованными санузлами, затем на месте стыкуют.  
Мы используем модульные дома и для своих проектов, в частности, для базы отдыха, которую начинаем строить по соседству с КП Lampolovo. Участок размером 0,7 га по регламенту предназначен под торгово-деловые объекты, на нем будет наш первый небольшой проект на восемь домов. 
Модульные дома чаще берут для баз отдыха. Однако покупают их и частные лица, например, как временный дом – на время строительства основного. Потом его можно использовать как гостевой. И в самом маленьком модульном доме есть кухня-гостиная и спальня для 2-3 человек. Выглядят они круто, в них панорамные окна и большие открытые террасы. И ценники приемлемые – от 3 млн рублей.  

– На сколько гостей рассчитана база отдыха и есть ли у нее название? 
– Название – в процессе. Генплан уже утвержден, будет 8 домов, участки в среднем по 5 соток. Максимальная вместимость – 36 человек. Это не турбаза для больших и шумных компаний, а тихое и спокойное место для отдыха. Кроме модульного дома, на каждом участке будет небольшая баня и подогреваемый чан (бочка). 

– База отдыха предполагает инфраструктуру, а что, кроме бани, будет у вас? 
– В 10 минутах езды – курорт «Игора» и автодром. 

– На базе отдыха инвесторы тоже могут заработать? 
– Да, на днях мы начали продажи. Предлагаем полностью готовое к проживанию домовладение, подключенное к инженерии, за 7,3 млн рублей. Сюда входит участок 4,8 сотки, двухмодульный дом (36 кв. м) с мебелью, а также баня и чан. Инвестор покупает лот и передает нашей УК для сдачи в аренду. Мы гарантируем ему доходность не менее 15%. Это выше, чем доходность апартаментов. 

– Вы можете обеспечить такую доходность круглый год? 
– Да, в любой сезон. Я изучал предложения других компаний, предлагающих подобный продукт, но у них условно «гарантированная» доходность. А у нас она прописана в договоре.  

– Можете назвать конкретную сумму? 
– В год – не менее 787 тыс. рублей, в месяц – 65 тыс. 

– Будете делать другие базы отдыха? 
– У нас есть три участка в среднем по 5 га на том же направлении. Мы также собираемся возводить там модульные дома. 


Реклама / холдинг Maslov Group – ИП Маслов Юрий / www.maslov.group