НАШ ЦИТАТНИК: «Важно, чтобы государство продолжало поддерживать ипотеку. Сейчас у застройщиков, особенно в масс-маркете, доля сделок с ней достигает 90%...» Эдуард Тиктинский

6 декабря, 04:19

Елизавета Ковригина: «Для Orange.Life! регистрируемый договор аренды – это крайне важный параметр»

21 октября в 14:30

По данным «Скоринг Бюро», российские банки стали менее охотно кредитовать заемщиков. В сегменте ипотеки уровень одобрения заявок снизился более всего. О том, как осенью 2022 года инвестируют в апарт-отели под гарантии доходности, на конкретных примерах рассказывает директор Orange.Life! Елизавета Ковригина.

Елизавета Ковригина директор БЮ​ Orange Life! (ORANGE GROUP)
Ковригина Елизавета
директор БЮ​ Orange Life! (ORANGE GROUP)

Одна из особенностей проектов редевелопмента (а их Orange.Life! тоже представляет) – они крайне редко используют привлечение средств по договорам долевого участия. Ипотечные сделки проходят по схеме «готовое жилье». Поэтому до постановки новых помещений на кадастровый учет покупатели могут лишь зафиксировать цену, внеся задаток (он же будет в дальнейшем зачтен как первоначальный взнос), а кредитный договор будет заключаться уже одновременно с договором купли-продажи.

Инвестор оказывается в выигрыше – условия по такой рассрочке выгоднее, чем платить весь период проценты банку, а при 50%-й предоплате рассрочка и вовсе беспроцентная. Такую схему Orange.Life!, например, предлагает на объектах на Гороховой ул., 47В и 7-й линии Васильевского острова, 62А.

Для апартаментов с управлением и тем более с долгосрочным договором аренды, по которому выплачивается инвесторская доходность, необходимо официальное согласие банка. Для получения аккредитации помещений в историческом центре банк, помимо стандартного отчета по оценке, запрашивает пакет документов, связанный с охранными обязательствами и техническими обследованиями дореволюционных построек. Однако, несмотря на то что официальный рентный поток дополнительно гарантирует банку платежеспособность заемщика, немногие банки готовы на обременение объекта и предпочитают закрывать глаза на краткосрочные договоры аренды.

Orange.Life! уже на третьем своем объекте рекомендует своим покупателям ипотеку Московского индустриального банка. Выбор обусловлен исключительно заботой о том, чтобы предложить инвесторам наиболее выгодные условия. По оценке ипотечного брокера компании, данный банк-партнер готов принимать в расчет общего дохода будущие выплаты арендной платы, быстро рассматривает заявки и предлагает привлекательные ставки по кредиту. Приведу пример одной из сделок по апартаменту в инвест-отеле на Банковском, 3: кредитная ставка при первоначальном взносе в 15% от стоимости недвижимости составила всего 10,15% на срок 20 лет.

Стоит учесть, что между компаниями заранее согласовывается проект договора аренды, что позволяет максимально оперативно получать согласие залогодержателя на регистрацию обременения в виде долгосрочной аренды. Для Orange.Life! регистрируемый договор аренды – это крайне важный параметр, который препятствует вымыванию номерного фонда из управления и позволяет предотвратить использование апартаментов в качестве «псевдожилья».

Сейчас на рынке активно пиарятся проекты с субсидированной застройщиками ипотекой: со ставкой по 1 рублю в месяц, 0,01% годовых по кредиту и прочими заманчивыми условиями. Мы такую возможность также рассматривали, но решили не использовать, видя для инвестора больше минусов, чем плюсов. Долговое бремя девелопера включается в стоимость сделки, что увеличивает номинальную цену без реального на то подкрепления. Цена может вырастать до 25%!

Это не только увеличивает риски образования мыльных пузырей в целом на рынке, но и накладывает дополнительные ограничения непосредственно на заемщика. Значительно падает относительная доходность апартамента (в % годовых) по сравнению с другими инструментами инвестирования. Кроме того, завышенная цена осложнит поиск покупателя в случае продажи помещения и может вынудить существенно снижать цены, чтобы соответствовать реальному рынку. А инвесторская стратегия входа с небольшим первоначальным взносом и последующей перепродажей и вовсе сходит на нет.

Скорее всего, субсидированная застройщиком ипотека целесообразна заемщику при расчете на длительный срок погашения и понимании, что юнит не будет перепродан в течение срока кредитования. В остальных случаях стандартная кредитная ставка без завышения цены инвестору будет наиболее выгодна. 

1 из 4
Фото: Orange.Life!

Реклама / ООО "Априори" (Orange.Life!) / www.b3apart.ru