НАШ ЦИТАТНИК: «Цены на новостройки в начале 2023 года, скорее всего, будут снижаться только на ранее переоцененные проекты. В основном же в ближайшее время они сохранятся на текущем уровне…» Наталия Коротаевская

31 января, 21:15

Дмитрий Старостин: «Дом в стиле лофт гармонично впишется в стилистику окружающих коттеджей и таунхаусов»

12 декабря 2022 в 09:58

Строительная компания «ПГСК», специализирующаяся на генподрядных работах, вышла на рынок Петербурга с первым девелоперским проектом – малоэтажным ЖК «Loft у озера» в Шувалово. Официальным застройщиком выступает специализированный застройщик «Интеском», генеральным подрядчиком – ООО «ПГСК». Об особенностях работы с заказчиками-застройщиками, архитектурных предпочтениях, о своем жилом проекте, планах на будущее и пр. мы расспросили основателя ПГСК и генерального директора СЗ «Интеском» Дмитрия Старостина.

Дмитрий Старостин
Старостин Дмитрий
генеральный директор
ООО «Специализированный застройщик «Интеском»

 С какого объекта начинала ПГСК как генеральный подрядчик и как нарастила свои компетенции? 
– Мы – выходцы из ЮИТа, где проработали больше 10 лет, у меня даже значок остался, что-то вроде «Заслуженный финский строитель». Начинал мастером строительного участка, закончил руководителем проектов. Потом с компаньоном Юрием Раковым начали свой бизнес. Первые два контракта были с «Лемминкяйнен» и «Мегалитом». Работали с ЛенСпецСМУ, у них тогда была идея с отделкой квартир, а мы уже имели хороший опыт в ЮИТ с базовой финской отделкой.  
В то время для российских застройщиков отделка была в новинку. Мы были субподрядчиками и занимались отделочными и кровельными работами. У нас была цель и мечта – самостоятельно возводить монолитные каркасы зданий. И первым объектом стал многоэтажный паркинг в проекте «Мегалита». В ЖК «Life Приморский» от ГК «Пионер» мы делали кровлю зданий и паркинга, а также отделку квартир в части корпусов.  

Потом начали работать с Docklands Development: сначала построили монолитные каркасы домов, потом нас взяли генподрядчиком на апарт-отель «Лофт на Среднем» и на вторую очередь комплекса Docklands. Возвели парочку монолитных каркасов для «Глоракса». Во второй очереди ЖК «Новый Лесснер» компании «Отделстрой» построили огромный монолитный дом из нескольких корпусов и паркинга, на днях там завершили школу и начинаем демонтаж крана. 
Параллельно на протяжении трех лет работаем на объектах «Главстрой СПб», где строили десятки домов в «Северной долине» и «Юнтолово», а также две поликлиники (детскую и взрослую) и детский садик.  
Первый год у нас был оборот в несколько десятков миллионов рублей, потом – несколько сотен, затем перешагнули 1 млрд рублей, в ковид немного откатились, сейчас снова перевалили за миллиард. У нас свой большой парк техники и опалубки.  

 «Социалку» строите в проектах застройщиков или есть и госзаказ? 
– Так получилось, что с госзаказом не работаем, только с частным бизнесом.  
 
 Сколько и каких объектов вы построили, в том числе в качестве генподрядчика за эти годы? 
– Всего – более 30 объектов, а в качестве генподрядчика два апарт-отеля: «Лофт на Среднем» и Docklands. Эти и подобные лофт-проекты дали нам львиную долю идей для первого жилого проекта. 

 Какие объекты вы сегодня строите? Есть ли проекты в Ленобласти? 
– Да, в Ропшино приступаем к строительству монолита в жилом проекте со школой. В Петербурге возводим садик и школу в Юнтолово, и то же – на Парнасе, продолжаем генподрядные работы в своем проекте «Loft у озера». 
 
 Сложно ли получить заказ на генподряд? И как отражается сегодняшнее падение спроса на первичном рынке на генподрядчиках, новых заказах, ценах на услуги?   
– Насколько знаю, в «Северной долине» нет проблем со спросом, там все процессы четко отлажены, все предсказуемо. Построенное быстро раскупается, недавно два моих сотрудника купили там квартиры в ипотеку.  
У людей есть деньги, может, они просто решили их придержать. Я не вижу более интересных и прибыльных альтернатив недвижимости. Да, будут скидки, акции, рассрочки, но жилье не подешевеет. Особенно в Петербурге и Москве. Еще в позапрошлом веке говорили: «Лучше иметь доходный дом в Петербурге, чем золотой рудник в Сибири».  
«Главстрою» дали кредит 99 млрд рублей, мы собираемся и дальше сотрудничать. Мне нравится с ними работать, это честные партнеры.   
Чтобы не зависеть только от одного заказчика и диверсифицировать риски, мы продолжаем участвовать в тендерах «Глоракса», «Отделстроя» и других компаний. Стараемся не упускать заказчиков, с которыми прошли определенный путь. Бывали ситуации и с судами, но затем подписывали мировое и дальше продолжали сотрудничать. 

 Для генподрядчика есть разница, какого уровня объект строить: масс-маркет или бизнес-класс? 
– По монолиту – нет, а в генподряде, конечно, есть. В «Северной долине» все отработано и стандартизировано, за год-полтора строится дом, полностью готовый к проживанию. И для нас все жестко расписано: за шесть дней мы должны строить этаж. А проекты в центре города требуют особого подхода. Например, для Kesco на Клинском проспекте мы строили подземную часть ЖК Olimpiya по технологии топ-даун в весьма стесненных условиях. Там было все: и стена в грунте, и шпунтовое ограждение, и масса другой специфической работы. Но это центр, парк Олимпия, и там стоит этим заниматься, в массовом сегменте такие затраты не оправданы.
Бизнес-класс отличается также архитектурными решениями фасада. Здесь не может быть только «вата и плитка». 

 ЖК «Loft у озера» – пилотный девелоперский проект компании «ПГСК». Его начинали в 2017-м (назывался ЖК «На Береговой»), когда учредителем застройщика была компания «Фастком». Когда и в каком виде перешел к вам актив? 
– Коллеги из «Фасткома» – большие профессионалы: они получили все требуемые согласования и разрешения на строительство в непростой локации. Мы с партнером наняли юристов («Качкин и Партнеры»), они проанализировали документы, дали  заключение, после этого мы вышли на сделку – в декабре 2021 года. У «Фасткома» были настолько чистые документы, что благодаря этому мы всего за полгода получили кредит в Сбербанке. Поверьте, это очень быстро. Хотя мы не теряли время и начали строить на свои. 
Я знал, что покупал. С точки зрения архитектуры это был невзрачный и скучный проект, с маленькими балконами и невнятными планировками. Мы полностью перепроектировали, а также пересогласовали внешний облик, прошли экспертизу, не меняя разрешения на строительство.  
 
 Почему архитектуру домов вы решили сделать в стиле лофт, ведь вокруг в основном частные дома?  
– Эти дома главным образом облицованы клинкерным кирпичом, плюс почти вся малоэтажная «Новая Скандинавия» построена из кирпича. Я тоже хотел использовать голландский кирпич для фасадов, но из-за известных событий и по совету компетентных людей решил поддержать отечественного производителя и ни разу не пожалел об этом. ГК «Керма» приобрела завод и карьер под Петербургом и делает отличный облицовочный кирпич под брендом Faber Jar. 
А лофты бывают разные. Классика жанра – это редевелопмент заводских цехов под современные функции. Второй вариант – здания советской или более ранней эпохи, с которых снимают штукатурку, кирпич очищают и лакируют. Получается лофт или проект с элементами лофта. Третий вид я называю «лакшери-лофт» – современное здание в стиле лофт, например, апарт-отель «Лофт на Среднем» или Docklands.  
 
 У вас какая-то особенная любовь к стилю лофт. 
– Нам показалось, что он гармонично впишется в стилистику окружающих коттеджей и таунхаусов. К тому же преимущества локации (зелень, озеро) просто требуют панорамных окон и безрамного остекления балконов, что тоже присуще этому стилю. Финны, кстати, часто используют панорамные окна и безрамное остекление в проектах.  
Благодаря этому ты получаешь единение с природой, пространство квартиры как бы плавно перетекает в пейзаж за твоим окном. Возвращаясь с работы, человек окунается в атмосферу тишины и покоя, единения с природой. А стиль лофт внушает уверенность и внутреннюю гармонию, и это – в шаговой доступности до современных моллов, гипермаркетов, станций метро, школ и детских садов.  
 
 Какие еще стили в архитектуре вам близки? 
– Русский классицизм, конечно. Нравится Зимний дворец, Петропавловка, но Адмиралтейство люблю больше. Васильевский остров мне не близок (он прямой и параллельный), там хорошо работать, но я предпочитаю Петроградку, где родился. Понимаю, что это дело вкуса. 
Очень нравятся некоторые современные проекты. Среди лучших образцов, на мой взгляд, «Дом на излучине Невы», Docklands, «Максидом» на Васильевском острове, «Крестовский Делюкс», «Императорский яхт-клуб».  
 
 Насколько внешний вид здания имеет для вас значение? 
– Для меня как для бизнесмена важны элементы, которые видит клиент: отделка, фасад и благоустройство. Клиенту должно быть комфортно и красиво. Красота достигается тремя вышеназванными вещами, а комфорт – за счет наших технологий, узлов и решений инженерных систем. Клиент не станет вникать в коэффициенты теплопроводности минваты или на сколько децибел рассчитаны стеклопакеты. Главное – чтобы ему было тепло и тихо. Важны не столько характеристики оборудования, сколько качество выполненных работ, внимание к деталям, мелочам. 
Нормативы нам позволяют сэкономить и сделать пирог кровли 200 мм, а мы делаем 300 мм; то же самое с минватой фасада: вместо 130–140 мм закладываем 150. 
 
 В каком состоянии проект «Loft у озера»? 
– Закончен монолит по обоим зданиям. На 8-м доме мы завершили кровлю, по 12-му – ждем, когда установится погода. Активно занимаемся сетями: подключаем корпуса к воде, электричеству, газу. Закупили окна и лифты; на глухих участках начали делать фасад. Самое важное в доме с панорамными окнами – узлы примыкания, которые должны быть теплыми и герметичными. К тому же окна – самая больная тема для застройщиков. Ведь потом покупатели приходят со специалистами, которые с прибором ищут царапины на стеклах. Нашли царапину – просят заменить окно. Поэтому мы уделяем им столь пристальное внимание. Окна, наряду с кирпичом, формируют бОльшую часть визуального облика фасада. 
Комплекс состоит из двух домов (4 и 5 этажей). В первом – 16 квартир и 12 парковочных мест. Мне хотелось бы продать его целиком одной семье или сообществу. Тогда бы полностью раскрылись преимущества дома. Мы сделали индивидуальный дизайн-проект МОПов, а также ландшафтный дизайн придомовой территории. Хотели оборудовать навесы для автомобилей, но по СНиПу должен быть разворот для пожарной машины.   
Во втором доме будет 59 квартир, подземный паркинг на 31 место и 16 мест на открытой стоянке. На мой взгляд, паркинг получился шикарный, с высокими потолками и просторным расстоянием между машинами. На территории будут детские площадки, воркаут, чил-зона, площадка для айтишников с Wi-Fi и розетками. У квартир на первых этажах – выход на свой приватный участочек. 
Еще лет пять назад я находился под ложным впечатлением, что все импортное – хорошее, в частности, окна, вентблоки, кирпич. Сегодня все это производится в России, и делается не хуже. Я полностью поддерживаю нашего президента, который призывает производить и покупать свое. Для нашего первого проекта мы по максимуму используем российские материалы. Клинкерный кирпич покупаем у питерского производителя; он качественный, нет проблем с поставками. Мы сдавали 12 кирпичей в нашу лабораторию, где их пилили, мочили, морозили. Кирпичи с честью выдержали испытания, а по характеристикам они даже немного превосходят импортные аналоги. К сожалению, и цена такая же высокая. Окна выбирали между белорусским «Алютехом» и «Татпрофом», взяли последний. Компания давно на рынке, мы с ней пересекались еще в частном домостроении и в проектах «Главстроя». Конвекторы будем брать российские, ибо достойных производителей стало много. Светильники для МОПов у нас будут уральские, опробовали на паре объектов – отличные. 
Мы покупаем у наших и не стесняемся этого. Конечно, не все заменяемо. Например, мы изучали российские, турецкие и китайские лифты и в итоге выбрали китайские. Заявляем об этом честно, хотя некоторые застройщики позиционировали их как немецкие. Комплексы Docklands и «Лофт на Среднем» сделаны из датского кирпича и профилей Reynaers, а мы интегрируем отечественные материалы, и, поверьте, получится не хуже. Клиент получит качественный и современный продукт. 
  
 Вы оба дома выводите на рынок? 
– Оба. Интерес есть, и он достаточно уверенный. 
 
 Каковы минимальные цены? 
– В большом доме – от 230–240 тыс. рублей за кв. м, в маленьком – от 280 тыс. 
 
 Собираетесь ли продолжить девелоперские проекты? Если да, то в каких сегментах, районах города или области? Есть ли купленные участки? 
– Да, мы продолжим девелопмент. Мне ближе точечные проекты, потому что у меня большой опыт в подземном строительстве и в уплотнительной застройке. Участки на примете есть. В Петербурге имеются недооцененные локации, которые пока отпугивают девелоперов. Например, железнодорожные пути, большие магистрали. Но, как показывает практика, клиенты не боятся таких территорий, покупают на них жилье. Поэтому мы смотрим как на центр, так и на Московский район.  


Реклама / Застройщик: ООО «Специализированный застройщик «Интеском» Проектная декларация на www.наш.дом.рф