НАШ ЦИТАТНИК: «Цены на новостройки в начале 2023 года, скорее всего, будут снижаться только на ранее переоцененные проекты. В основном же в ближайшее время они сохранятся на текущем уровне…» Наталия Коротаевская

31 января, 19:57

Ирина Ивашкевич: «В неспокойные времена россияне ищут нечто стабильное»

26 декабря 2022 в 11:00

Рынок апарт-отелей в Петербурге (да и в России в целом), можно сказать, начался с первого проекта YE’S на ул. Хошимина в Петербурге, который реализовала ГК «Пионер». Освоившись в двух столицах, сеть апарт-отелей начала развиваться уже по франшизе в других странах, в частности, в Казахстане. О том, как пережили пертурбации 2022-го действующие объекты сети, что с продажами в строящихся проектах и в какие страны лучше «закинуть» сеть, рассуждает директор сети апарт-отелей YE’S Ирина Ивашкевич.

Ирина Ивашкевич
Ивашкевич Ирина
директор сети апарт-отелей
YE’S

– У вас пять действующих апарт-отелей в двух столицах, два из которых в Петербурге и еще один – в Астане (Казахстан), открытый по франшизе. Сколько всего номеров в них и какой объем находится в вашем управлении?  
– В шести объектах порядка 4,5 тыс., если быть точной – 4573. Мы стараемся идти по классической схеме и держать 60% номерного фонда в управлении. Это тот объем номеров, который мы можем гарантированно и качественно обслуживать независимо от внешних факторов и изменений на рынке. Задача сложная, но выполнимая. Все определяет профессионализм УК и ее опыт. Конечно, цифры варьируются по разным локациям и городам: где-то этот процент выше, где-то ниже.  
 
– А запросов на управление больше или меньше? 
– По-разному. По комплексу YE'S Marata в Петербурге запросов больше, как и в недавно запущенном проекте YE'S Technopark в Москве. 
 
– Какова была загрузка отелей в этом году? Как повлияли СВО, мобилизация и другие события на заполняемость и ценники?  
– Недавно мы как раз подводили итоги, выяснилось, что этот год оказался самым успешным за всю историю нашей сети YE’S. Мы поняли, что наш формат позволяет быстро перестраиваться в неблагоприятных условиях. У нас была достаточно высокая загрузка – на уровне 85–90% в среднем по году. В зависимости от необходимости мы можем работать и как классический отель, ориентированный на краткосрочную аренду, и делать ставку на средне- или долгосрочный формат. За счет такой комбинации нам удается держать ровную и стабильно высокую загрузку по году. А она, в свою очередь, дает стабильный доход собственникам, а также возможность зарабатывать УК. 
Был небольшой провал в период мобилизации по проектам в Петербурге (по долгосрочной аренде). Часть наших постоянных гостей релоцировалась на время. Но это волнообразная история: какая-та категория гостей выезжает, но на ее место быстро приходят новые, и на все пертурбации уходит месяц. 
 
– В Москве не было провалов? 
– Нет, Москва вообще стабильна в этом плане. Да, за последний год мы, к сожалению, потеряли наших ключевых партнеров, таких как ИКЕА, Calzedonia или, например, Huawei. Но этих крупных игроков заменили другие: в основном компании малого бизнеса и так называемые самозанятные граждане. Поэтому в целом год для YE’S – успешный с точки зрения финансовых показателей. 
 
– Какой ADR был в трех столицах? И какая из них порадовала больше в этом году? 
– Начну с Казахстана, столица которого меня порадовала больше всего, особенно под конец года. Если говорить про ADR (средняя цена за номер), он сейчас близок к нашим московским отелям, мы держимся в среднем на уровне 4,5–5 тыс. рублей за номер. В Петербурге у нас два объекта, которые различаются по формату и классу. 
«YE'S Марата» – классифицирован на 3*, но многие наши гости воспринимают его ближе к 4*, центр города, хорошая инфраструктура. Поэтому показатели здесь превосходят наши ожидания. Летом ADR доходил до 7–10 тыс. рублей, сейчас – около 4,5–5 тыс. Апарт-отель на ул. Хошимина немного отстает, но он и классом ниже. 
 
– Насколько изменилась обещанная доходность для инвесторов?  
– Наши специалисты по управлению доходами, так называемые revenue managers, почти на ежедневной основе отслеживают тенденции, цены на рынке, конкурентов и управляют ценообразованием в кратко-срочной аренде. Мы также сделали динамическое ценообразование для среднесрочной и долгосрочной аренды. Это позволяет держать стабильный уровень дохода.  
Мы стараемся обеспечить годовую доходность от 7,5 до 10%, в зависимости от города и локации.  
 
– Менялся ли объем переданных вам в управление юнитов? Как повлияла на него общая нестабильность? 
– В определенных проектах в начале года, в том числе и в Москве, увеличилось число номеров, переданных нам в управление.  
В неспокойные времена россияне ищут нечто постоянное и стабильное, что мы можем обеспечить, имея профессиональные компетенции и гостиничный опыт. Мы также предлагаем нашим собственникам несколько вариантов программ по управлению. 
 
– Много ли иностранцев среди постояльцев? Откуда они? 
– В нашей сетке – около 10%. Стали появляться жители Индии, Пакистана, Ирана. Китайский рынок пока закрыт для нас, хотя китайцы начинают снова приезжать, оживает даже корпоративный сегмент. На следующий год мы уже ожидаем китайские тургруппы. 
 
– Как работают отечественные системы бронирования? 
– Booking, к сожалению, никто не заменит, но мы уже привыкли жить без него. Всю нашу маркетинговую активность развернули в сторону нашего сайта, поэтому достаточно большой процент (40%) бронирования сегодня идет через него. Остальное обеспечивают другие агрегаторы: «Островок», «Яндекс-путешествия» и пр. По Астане продолжаем работать с Booking, там большой процент бронирования через этот сервис, но хотим, чтобы, как и в России, гости бронировали номера в основном через сайт. Будем к этому стремиться. 
 
– Продажи юнитов в строящихся проектах сильно буксуют. Каков был спрос в комплексе YE’S Leader? За продажу отвечаете вы или девелопер? Что делаете, чтобы подстегнуть спрос? 
– Начало продаж в этом проекте совпало с самым сложным периодом в России, который сказался на всех девелоперах. Продажи в этом комплексе снизились раза в три по сравнению с нашими ожиданиями. Мы не занимаемся реализацией, а лишь активно помогаем девелоперу в продвижении продукта. Это как раз часть услуг, которые мы оказываем в рамках предоставленной франшизы. Внутри YE’S есть отдельный департамент развития, команда, которая помогает девелоперу: постоянно мониторит темпы продаж, обучает его сотрудников. Кроме того, по этому объекту мы решили запустить программу гарантированного дохода на старте продаж.  
 
– Расскажите подробнее об апарт-отеле в Астане. 
– Мы открыли его в сентябре 2021-го. Повторюсь: в этому году проект меня сильно порадовал. Было непросто, потому что это первый апарт-отель, который был построен по франшизе, причем на территории другого государства. Мы полагали, что комплекс будет реализован сразу в полном объеме, но по ряду причин застройщик решил осуществить строительство только первой очереди. Если помните, в январе 2022 года в крупных городах Казахстана вспыхнули волнения. Поэтому в январе–феврале у нас были сложности с продажей апартаментов, с загрузкой и раскруткой отеля. Но потом все стабилизировалось, а через некоторое время и российские частные инвесторы заинтересовалось апарт-отелем в Астане. 
Формат сервисных апартаментов для Казахстана – новинка. Мы первые на этом рынке. Наш застройщик-партнер поверил в силу бренда и, приложив все усилия, совместно с нашей командой реализовал данный проект. Сегодня он показывает впечатляющие результаты по загрузке, доходности и стабильному интересу со стороны инвесторов. На прошлой неделе я была в Астане, и с нашим партнером мы обсуждали дальнейшие планы по второй очереди. Сейчас подбираем оптимальную финансовую модель, чтобы начать строительство и продажи. Продукт востребован в регионе. В первой очереди реализовано 506 апартаментов, около 70% – в нашем управлении. 
 
– Сколько номеров будет во второй очереди и в каком она состоянии? 
– Как раз ведем переговоры о сроках реализации проекта, надеюсь, если все сойдется, начнем его во втором квартале 2023 года. Совокупно в этом проекте должно быть 807 апартаментов. 
 
– Сложнее или проще работать в Казахстане? 
– Сразу скажу: сложно. Это другие законодательные нормы и правила, практически другой менталитет, плюс мы заходили с абсолютно новым для Казахстана продуктом. Проект в Астане оказался в моей практике самым сложным и длительным (с точки зрения запуска). Но все не зря. Как оказалось, это один из самых эффективных проектов. Мы учли все наши ошибки, и теперь уже не страшно заходить в другие регионы и страны. Базовые принципы мы знаем.  
В первую очередь стоит изучать историю страны и обычаи народа. 
 
– Вы упомянули о российских инвесторах в Астане. Их интерес перерос в реальные сделки? 
– Был период, когда нам с застройщиком не удавалось распродать оставшуюся небольшую часть юнитов. Но известные события 2022-го в нашей стране подтолкнули часть российских инвесторов. Они обратили внимание на Астану и стали приобретать апартаменты. К тому же покупателей стимулировала и разница в курсе валют. За два месяца был раскуплен практически весь остаток непроданных юнитов. 
 
– Вы собираетесь запустить по франшизе апарт-отель в Алма-Ате. Франчайзи тот же, что и в Астане? Или это другие девелоперы? 
– Стратегически мы очень заинтересованы в Казахстане, продолжаем двигаться в этом направлении с нашим действующим партнером-застройщиком. С ним же рассматриваем альтернативные локации. Нам интересна Алма-Ата.   
 
– Выбор столиц Казахстана очевиден, там доходы населения сопоставимы с доходами петербуржцев. Рассматриваете ли другие бывшие республики союза и дальнее зарубежье? 
– Конечно. Мы постоянно мониторим, прежде всего, страны СНГ. Для себя выделили Азербайджан, Грузию, смотрим и на Узбекистан, который активно развивается; обращаем внимание на Армению, даже были попытки выйти на местных девелоперов. Нам интересны также Турция, Арабские Эмираты, Кипр. 
 
– В этих странах вы планируете развиваться также по франшизе? 
– Да, YE’S не является самостоятельной компанией-застройщиком, поэтому мы масштабируемся за счет франшизы. 
 
– ГК «Пионер» уже отказалась от собственных девелоперских проектов или они могут появиться? 
– Совместно с ГК «Пионер» мы планируем продолжить реализацию проектов под брендом YE’S как на территории РФ, так и на международном рынке. В том числе мы нацелены на развитие сети по франшизе. 
 
– Есть ощущение, что рынок апарт-отелей Петербурга насыщен или близок к тому?  
– Про близкое насыщение мы говорили еще год назад, а за этот год много что изменилось. В частности, вывод на рынок новых классических гостиниц практически приостановился; в этом году сдали два-три объекта и в перспективе новых запусков будет немного. Многие заявленные проекты «заморожены» или приостановлены. Причин много: пандемия, закрытые границы, потом СВО, исход западных брендов и пр. Конечно, сервисные апарт-отели напрямую конкурируют с гостиницами. В следующем году ожидается вывод на рынок довольно большого объема у Valo и у других компаний. Но это не перегреет сектор качественных гостиничных продуктов. «Псевдожилье» звучит уже неубедительно. Инвесторы обращают внимание на качество самого продукта, т. е. апарт-отеля, на профессионализм самой УК с точки зрения ее опыта управления классическими отелями.  
Более того, надеюсь, что развитие внутреннего туризма продолжится, и весь объем качественного номерного фонда будет востребован.  
Петербург отличается от Москвы. Апарт-отелей много, рынок уже плотный, но перспективы строительства есть, и мы продолжаем рассматривать площадки. Хотя стратегически нам хотелось бы переориентироваться на Москву, где сервисные апарт-отели только в начале своего развития.  


Реклама / Cети апарт-отелей YE’S (ГК «Пионер») / www.yesapart.com