НАШ ЦИТАТНИК: «В нашем регионе сокращаются объемы строительства: объем возводимой недвижимости на данный момент составляет около 8 млн кв. м, хотя объем действующих разрешений на строительство превышает 11,5 млн кв. м...» Алина Базаева

26 января, 21:54

Доходность апартаментов в Петербурге в 2022 году упала до 4,84%

Сегодня в 07:00

По оценкам экспертов Becar Asset Management, реальная доходность петербургских апартаментов в 2022 году составила 4,84%. Это в полтора раза ниже, чем ожидания собственников.

Фото: Becar Asset Management

Компания провела исследование доходности дюжины уже действующих петербургских апарт-отелей, включая собственные проекты We&I и Vertical M73. Ее эксперты анализировали около 60 находящихся в продаже юнитов, оценивали квитанции и реальные выплаты собственникам. Всего проведено четыре волны исследований и проанализировано почти 600 квитанций.

«Мы полтора года исследуем доходность наших объектов и апарт-отелей конкурентов, в том числе методом «Тайный покупатель». За календарный год – с ноября 2021-го по октябрь 2022-го – средняя доходность по всем изученным объектам составила 4,84%. Учитывался реальный доход собственника, доверившего сдачу апартамента управляющей компании, до его налогообложения. То есть суммы, которые он получает на руки после уплаты «коммуналки», интернета, платы за управление и т. д. Эта цифра более или менее отражает реальность, хотя и в полтора раза ниже, чем ожидают инвесторы», – говорит вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.

По ее словам, чаще всего собственники апартаментов называют комфортной доходность хотя бы в 8% годовых, рассчитывают на эти значения, которые подтверждаются и девелоперами.

Однако Ольга Шарыгина уверена, что 4,84% годовых это наименьшее значение, которое связано с нестабильной экономической и политической реальностью: «Это дно, которое рынок уже прошел, и уже в 2023 году мы увидим доходность в районе 6,5% годовых».

Доходность апартаментов с учетом капитализации за 2022 год в Becar Asset Management еще не подсчитали, по словам Ольги Шарыгиной, в 2020 году она превысила 30%, а в 2021-м составила примерно 14–16% в зависимости от объекта: «В 2022 году эта цифра, безусловно, будет еще ниже. Например, рост стоимости жилья вообще остановился. А продажа апартаментов и другой нежилой недвижимости сейчас стала творческим процессом».

В компании отмечают еще одну закономерность – наибольшую доходность показывают юниты маленькой площади, и именно сектор микроливингов будет активнее всего развиваться в ближайшие годы.

«Мы еще семь лет назад это увидели, а сейчас этот тренд активно развивается. Отели с микрономерами площадью 15–17 кв. м дают лучший доход на 1 кв. м. И это не петербургская особенность, а общемировая тенденция. В 2022 году в микроливинги – объекты с номерами уменьшенной площади, но с увеличенными общественными пространствами – вложено $84 млрд, в 2023-м инвестиции составят $150 млрд долларов», – говорит президент компании Becar Asset Management Александр Шарапов.

Но, по его словам, чтобы такие номера были востребованы, необходимо обеспечить комфортное проживание на небольшой площади. Путешественники становятся более активными и требовательными, растет число путешествующих в одиночку. Нужны все новые сервисы, новые правила гостеприимства. Например, становится обязательным наличие комьюнити-менеджера, поскольку клиенты приезжают не только поспать, но и используют апарт-отели как места встреч и общения, где не чувствуешь себя одиноко.

Еще один тренд – диджитализация. Клиент, если захочет, должен иметь возможность заехать в номер вообще не общаясь с сотрудниками отеля, открыть свой номер со смартфона и т. д.

«Микроливинги – отели с небольшой площадью комнаты, но с офигенным дизайном и большими общественными пространствами – будут активно развиваться. Их основа это большие по площади и разнообразные общественные пространства, в том числе коворкинги. Номера могут быть совсем маленькие, но общественные пространства должны быть больше», – уверен Александр Шарапов.


Реклама / Becar Asset Management / www.becar.pro