Ипотека в ожидании новых льгот: господдержка поможет преодолеть падение спроса

В Петербурге за первые четыре месяца 2023 года граждане оформили 48 541 ипотечный договор – на 12,4% меньше, чем за тот же период 2022-го. В Ленобласти Росреестр за январь–апрель зарегистрировал 24 832 ипотеки, спад всего на 1,7%. 

При этом количество сделок в новостройках сокращается, число продаж на вторичном рынке жилья – растет. В апреле в Петербурге на одну продажу в новостройке приходилось 2,3 сделки на «вторичке».

За год заметно увеличился средний размер кредита. В Петербурге в марте 2023 года типовой кредит под залог ДДУ составил 5,65 млн рублей – на 32,3% больше, чем в марте 2022-го (4,27 млн рублей). В Ленобласти – плюс 31,6%: рост за год от 4,14 млн до 5,46 млн рублей. При этом средняя ставка по кредитам для новостроек почти не изменилась: в городе – снижение с 5,3 до 5,17%, в области – 4,98 и 4,95% соответственно.

В начале года аналитики Центробанка отмечали заметное, на 30%, сокращение доли кредитов, полученных на приобретение жилья в новостройках. Это связано с действиями регулятора, направленными на противодействие распространению совместных программ (кредитов с «околонулевыми» ставками). Официально распоряжение ЦБ РФ по формированию дополнительных резервов действует с 1 мая, но распространяется на займы, выданные в марте и позднее. Фактически застройщики и коммерческие банки уже в феврале резко уменьшили количество программ «под 0,01%», средние ставки по ипотеке для новостроек выросли. Теперь нижняя граница по таким займам – 3,5%.

На вторичном рынке в апреле–мае сразу несколько банков объявили о повышении ставок на покупку готового жилья: Московский кредитный банк добавил по базовым программам 0,8%, Совкомбанк – 0,5%, Промсвязьбанк и Кредит Урал Банк повысили стоимость жилищных займов на 0,3–0,6%. При этом лидеры рынка – Сбербанк, ВТБ и банк «ДОМ.РФ» – пока от повышения ставок воздерживаются.

Повышение цен на жилье – в Петербурге и Ленобласти средняя стоимость лота за четыре года выросла вдвое – привело к тому, что для многих покупателей серьезной проблемой стал первый взнос. Застройщики и банки предлагают различные инструменты – программу «Накопи на первый взнос», варианты с уплатой первого взноса в рассрочку и пр. Однако Центробанк отмечает, что уже в прошлом году в два раза – с 3,5 до 7% – увеличилась доля заемщиков, которые на первый взнос берут потребительский кредит.

Весной 2023 года в СМИ и на «профильных» конференциях началось активное обсуждение нового пакета мер по стимулированию ипотеки. Участники рынка, эксперты и чиновники спорят о продлении действующих льгот и расширении круга участников. Из принципиально новых моментов – возможное введение субсидируемых ставок для вторичного рынка.

Расклад сил традиционный. Минфин и Центробанк настаивают на том, что льготы – это антикризисная мера, они должны быть ограниченными по сроку действия и адресными, направленными на определенную группу населения. Минстрой, МЭР и вице-премьер Марат Хуснуллин напоминают о важности жилищного строительства для экономики в целом и о том, что каждый рубль, вложенный в стройку, обеспечивает заработок транспортникам, энергетикам, производителям стройматериалов и далее по списку.  

По словам руководителя госкорпорации «ДОМ.РФ» Виталия Мутко, условия ипотечных программ будут меняться после 1 июня 2023 года. Пока речь идет не о введении каких-то новых программ, а об уточнении действующих. 

В частности, обсуждается снижение ставки на многокомнатные квартиры на 1–2%. Главная тема – введение льгот для вторичного рынка – «обсуждается и прорабатывается». По сообщениям СМИ, Минстрой и ЦБ РФ обсуждают введение субсидированных ставок для «вторички» в 600 городах, где почти не строят жилье или строят мало. Девелоперы напоминают, что ситуация на вторичном рынке их тоже касается: высокие ставки на готовое жилье тормозят сделки по схеме трейд-ин и «цепочки», когда для покупки новой квартиры клиенту нужно продать старую.

Ипотека по-прежнему остается драйвером рынка (в основном – потому что других нет). Но вряд ли сможет служить стимулом для дальнейшего развития. Задолженность петербуржцев по ипотеке за год выросла на 47,6% и скоро составит заветную сумму: триллион рублей. В области – плюс 48,6%, долги граждан банкам – более 240 млрд рублей.

Можно считать это новым показателем: ипотечные долги граждан в регионе с развитым рынком жилья примерно соответствуют региональному годовому бюджету.