18 июля 2019 время: 20:31
курс $62.83 €70.61
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


  • Вторник, 14 июня 2016

Трехэтажная загадка

Малоэтажное жилье считается престижным, комфортным и недорогим. Почему же его так мало строят? Оно занимает всего 5% в объеме новых проектов. Если коротко, причины «недоразвитости» сегмента малоэтажных жилых комплексов (МЖК) просты: нормативы, транспорт, сети.

В США общий объем ввода жилья за год составляет около 250 млн кв.м, из них 230 млн — малоэтажка.
Германия: 82% возводимого жилья — малоэтажка.
Финляндия: 89% сдаваемых объектов — не выше трех этажей.
В 2014 году в области были выданы разрешения на строительство около сотни МЖК на 9152 квартиры (примерно 8,5% от общего числа квартир в областных новостройках).
В 2016-м в МЖК — 7660 квартир, их доля сократилась до 5,3%.
По данным «Петербургской Недвижимости» на май 2016-го, объем рынка малоэтажного жилья в Петербурге и пригородной зоне составляет около 750 000 кв.м. Это примерно 7% в общем объеме рынка.
За 2015-й реализовано около 190 000 кв.м в МЖК — 5% от общего объема спроса.

 

Дмитрий Синочкин:
– Какие факторы мешают развитию малоэтажки, что сегодня сдерживает запуск проектов в таком формате?

Арсений Васильев:
– Многоэтажка — высокоплотная застройка, малоэтажка — низкоплотная. Есть два показателя. Первый — сколько квадратных метров и сколько квартир приходится на 1 кв.м земли. И второй — сколько земли использовано под самим зданием. Понятно, что высокоэтажная застройка задействует меньший участок. Остается чуть больше возможности обустроить зеленые зоны, места отдыха и прочее. А число квартир на участке регулируется нормативами.

Дмитрий Синочкин:
– Термин «высокоплотная застройка» несет негативный оттенок. С точки зрения журналистов и общественности — это плохо.

Игорь Кокорев:
– Неправильно считать просто площадь и численность населения, надо еще учитывать мобильность людей, насколько хорошо развита транспортная система.

Арсений Васильев:
– У нас уйма показателей и нормативов законодательно ограничивают возможности развития малоэтажной застройки. Например, показатель удаленности социальных объектов — обязательно в пешеходной доступности. В той же Америке школьный автобус едет и собирает детей…
В малоэтажном квартале радиусом полкилометра у вас будут жить, допустим, 100 детей, организовать для них школу и потом ее содержать не получится.

Елизавета Яковлева:
– Для областных проектов нормально, когда дети ездят учиться в другой поселок или город на школьном автобусе: во многих населенных пунктах Ленобласти нет школ. И в Петербурге люди готовы пожертвовать пешеходной доступностью: многие предпочитают не школу напротив, а ту, что подальше, но получше.

Галина Пилипенко:
– При малоэтажной застройке территории зеленых насаждений выделены в отдельный участок, со своим кадастровым номером. И при прохождении экспертизы они просто не считаются. Получается двойное озеленение: в границах участка застройки и еще отдельно, например, лесополоса, которая отделяет квартал от дороги.
Мы сделали парк для всех жителей. Но при проектировании домов должны будем учитывать все требования озеленения, которые указаны в нормативных документах.

Арсений Васильев:
– Главный фактор: малоэтажка дороже. Не только из-за норм: больше территория, больше инженерной инфраструктуры, больше объем благоустройства, выше доля затрат на кровли и подвалы в расчете на продаваемый квадратный метр. Ориентировочно — на 10%. Себестоимость выше, и в этом формате трудно предлагать совсем дешевые объекты. Если дешево — это или что-то неправильно оформлено, или построено с нарушением технологий, а то и норм безопасности. Нормальный застройщик в МЖК сейчас пытается предложить чуть больше комфорта. Повысить классность объекта и цену. А этот тренд противоречит движению рынка. Поэтому снижение доли МЖК с 8 до 5% вполне обосновано, это не статистическое колебание, а направление движения.
Надо упрощать регламенты, хотя бы для тех проектов, которые уже проходили экспертизу или были реализованы в других странах.
В силу исторических особенностей мы создали огромный, неповоротливый корпус технических и санитарных норм и правил для многоэтажного строительства. Но это все замечательное регулирование вообще не учитывает возможность строительства МЖК!
Кстати, когда мы говорим о транспортной доступности, не надо все сводить только к автомобилям. У нас не было Генри Форда, который железные дороги уничтожил в Америке. У нас еще осталась железнодорожная сеть. Ее можно развивать, это даст позитивное движение в развитии более удаленных районов, а именно там можно строить малоэтажку.

Галина Пилипенко:
– В поддержку железных дорог: нас порадовала конструктивная позиция РЖД, они согласовали размещение платформы непосредственно возле нашего участка застройки и собираются ее построить в рамках собственной инвестиционной программы.

Елизавета Яковлева:
– Новые проекты группы Navis, с которыми мы работаем («Итальянский квартал» и «Шотландия»), расположены недалеко от железнодорожных станций, максимум 15 минут ходьбы. И эти участки очень востребованы! Жители готовы добираться электричкой: нет пробок, гарантированно доедешь за 40 минут.

Дмитрий Синочкин:
– Сложно понять позицию правительства. То оно требует (устами Дмитрия Медведева), чтобы не менее половины строящегося жилья было малоэтажным, то с помощью прокуратуры и Росреестра запрещает возводить дачи на сельхозземлях…

Галина Пилипенко:
– Важно, чтобы государство в правовом поле четко разделило сегменты частных индивидуальных домов, таун-хаузов и многоквартирных домов. Чтобы это были разные категории с разным регулированием.
По нормативам: дело ведь не в том, чтобы отменить 
СанПиНы, а чтобы были возможности применять более современные технологии.
И надо разобраться наконец-то, как считать этажи: только жилые, жилые плюс мансарда или еще и с подвалом.

Сергей Кравцов:
– У нас проект на 5 га, два из них — под МЖК, три жилых этажа с подвалом и техническим подпольем. У нас четко сформированный бюджет, себестоимость строительства МЖК на 25% выше, чем среднеэтажного, с многоэтажкой разница 30%.
Мы могли построить там и среднеэтажный комплекс. Но чтобы быстрее выйти на рынок, сделать разновысотный проект и посмотреть спрос, мы 2 га закатали под МЖК.
По факту у нас себестоимость близка к 60 000 рублей на «квадрат», мы вынуждены сдвинуться в категорию «комфорт плюс» и продавать на старте по 71 000–74 000 руб., далее, по мере готовности, — по 80 000. Экономически это гораздо менее выгодно: меньше метров, ниже прибыль.
Основной фактор, который мешает, — отсутствие дорог и инженерных сетей (газ, электричество). В Финляндии мы спросили, сколько у них стоит подключение (за киловатт). Они вообще не поняли вопроса! «Вы же наш потребитель, — говорят, — вы же не платите, чтобы подъехать к бензоколонке».
Стоит только убрать плату за подключение (увеличив тариф) — и ситуация изменится радикально.

Николай Урусов:
– Говоря о снижении доли малоэтажки, надо учитывать динамику. У нас примерно с 2010 года на рынок вышло множество проектов, расположенных далеко за КАД, в которых продавали и секции в таун-хаусах, и микроквартиры в малоэтажных домах. Таких лотов оказалось несколько тысяч. Отчасти в силу конъюнктуры, отчасти из-за нового на тот момент предложения и очень интересной цены продавалось все. Сейчас малоэтажка в этом виде уже не интересна ни девелоперам, ни клиентам. Если рассуждать о факторах, сдерживающих рост числа малоэтажных проектов, то основных — три: недостаточная транспортная инфраструктура, практическое отсутствие социальных объектов в проектах малоэтажных комплексов и более высокая стоимость строительства МЖК по сравнению со средне- и многоэтажными. При сочетании этих факторов МЖК тяготеют к большим проектам комплексного освоения территорий. Именно в таком формате девелопер может решить, хотя бы отчасти, все три главные проблемы. В противном случае возникает вопрос: зачем покупать квартиру в МЖК в чистом поле? Туда переехать, чтобы что? Чтобы пойти спать? Должны быть какие-то магниты, точки притяжения. В качестве примеров можно привести проекты КОТ Mistola Hills, «Охтинский парк», «На Царскосельских холмах».

Сергей Кравцов:
– Есть такой фактор, который, может быть, на первый взгляд не заметен: практически отсутствует скрытая реклама загородного образа жизни. Люди не понимают разницы. И некому объяснить, что, если у них есть «хрущевка», ее можно продать за 5 млн, за 3,5–4 млн купить квартиру такой же площади в новом малоэтажном жилье и еще останется на машину.

Дмитрий Синочкин:
– Опыт жизни в частном доме, в локальной малоэтажке, в дачной местности неоднозначный. Там есть свои плюсы и минусы. Сериалы надо снимать!
Евгений Васильев:
– Обсуждали вопрос дефицита социальной и коммерческой инфраструктуры. А что мешает нам все это предусмотреть еще на стадии проекта? У меня в жилом комплексе 15 га земли. Будет 2500 квартир. Нам точно понадобится школа, мы ведем переговоры с областью, передаем участок, проектируем школу. Что мешает отдать под коммерцию первые этажи? Потребитель смотрит, что будет в жилом комплексе. Будет аптека? Если мы предоставим место — будет. То же с банком. Сложно разместить полноформатный спортивный комплекс, да еще и с бассейном. Еще сложнее с инженерией. У меня ближайший коллектор — за полтора километра. Надо придумывать локальную схему…

Валерий Соколенко:
– По «социалке». В нашем коттеджном комплексе «Горки-Лэнд» решение пришло со стороны. Мы все мучили муниципалов, будет детский сад или нет, искали людей, которые могут это частным порядком организовать. Нашли. Они выкупили дом в поселке, сделали ремонт, завезли игрушки. Открыли прогулочную группу. Восемь тысяч в месяц.

Елизавета Яковлева:
– Мы продаем и малоэтажную застройку, и многоэтажные проекты. Это абсолютно разные аудитории. Те, кто покупает в Мурино, нацелены на студии с определенным бюджетом. Те, кто выезжает за город, обладая той же суммой, получают больший комфорт, большую площадь, дополнительную комнату.

Дмитрий Ермышев:
– Если сравнить данные продаж, то результат будет в пользу малогабаритных квартир в «муравейниках». Причем с огромным перевесом.

Елизавета Яковлева:
– Сейчас имидж малоэтажных комплексов меняется. Появляются более успешные проекты. Создаются кластеры, проекты существуют вместе, развивается какая-то инфраструктура. И людям становится ясно, что в малоэтажке жить можно. И наоборот, что в «муравейниках» с коридорной системой некомфортно.

Евгений Васильев:
– Молодые семьи, решив завести детей, довольно быстро понимают, что студии в 24–26 метров, которые были так популярны пару лет назад, мягко говоря, тесноваты.

Дмитрий Синочкин:
– Вы предлагаете молодые семьи, чтобы они лучше ориентировались, на год приблизительно в студии заселять, в тестовом режиме?

Евгений Васильев:
– Нет, мы просто предложим им альтернативное жилье, которое они могут снять, прочувствовать разницу.

Николай Урусов:
– Студия — это первое жилье. В прямом смысле объект первой необходимости. Когда в городе появились «риалы» от ЛЭКа, именно так это и воспринималось.

Дмитрий Синочкин:
– Коллеги, не может быть 70% рынка первым пробным жильем!

Николай Урусов:
– А сколько в предыдущие годы из проданных малогабаритных квартир были инвестиционными?

Дмитрий Синочкин:
– Московские аналитики сообщили: 85% покупателей квартир в Подмосковье собираются в них жить! Так что у нас инвестиционного и «сберегательного» жилья, квартир «на будущее» вряд ли даже на пике спроса было более 30%.

Николай Урусов:
– Когда приходит человек и покупает сразу «стояк» — это, конечно, инвестиционная покупка. В малоэтажке такого нет. Проблема еще и в том, что не сформировано представление. Многие даже не догадываются, что МЖК в пригороде — это здорово.

Дмитрий Ермышев:
– Многие даже не задумываются, что можно жить в области. Для них область — как страшный сон.

Дмитрий Синочкин:
– Эксперты и аналитики считают, что пузырь на рынке недвижимости существует и что кризис в первую очередь накроет проекты эконом-класса, расположенные в ближней Ленобласти. Тогда получается, что малоэтажка относительно более устойчива в этих условиях? Порог входа в проект ниже, а скорость оборота денег выше: быстрее построить, быстрее продать. Или эти факторы неважны и рикошетом прилетит всему рынку?

Сергей Кравцов:
– Формат не важен, если люди перекладывают деньги из одного кармана в другой, а не вкладывают в стройку.

Арсений Васильев:
– Мне кажется, никакой разницы нет. Накроет всех в какой-то мере. По поводу покупателей: инвестиционные приобретения для нас — весьма странная вещь, и весьма странные решения по этому поводу принимались. Мы на них никогда не рассчитывали и очень радуемся, что у нас не 85%, как в Москве, а 95% квартир заселяются.

Дмитрий Синочкин:
– То есть вам не в радость продать сразу подъезд?

Арсений Васильев:
– Да, не в радость, потому что неясно, что с этим подъездом будет происходить. Может быть, инвестор захочет продать жилье на какой-то стадии и будет продавать в два раза дешевле, чем мы. Безусловно, мы работали и работаем с такими покупателями, но ставки на них нет.
По поводу клиентов: 5% — спрос на МЖК от общего числа сделок. А по нашей оценке, минимум 30% людей готовы рассматривать этот формат жизни. Готовы сравнивать, у них нет предубеждений. Это существенная доля потенциальных покупателей, с ними можно и нужно работать.

Дмитрий Синочкин:
– Получается, что спрос на малоэтажку зависит (в большей степени) от роста доходов населения? Это печально, потому что в ближайших планах партии и правительства такого роста не предусмотрено…

Дмитрий Ермышев:
– Когда человек принимает решение, он оценивает не только проект, но еще и компанию. И зачастую предпочитает купить студию, но у компании, которая точно сдаст объект (по его мнению)…

Дмитрий Синочкин:
– …Чем не жить в комфортной «трешке», которую почему-то не сдали. Конечно.
То есть на малоэтажный сегмент распространяются те же риски и проблемы, что и на весь строительный сектор в целом. Хотя в МЖК есть и специфические риски. Например, о многих проектах, которые строятся по кооперативной схеме, областное правительство и госстройнадзор вообще не знают. Кооперативы с разрешения муниципалитета, не проходя экспертизу, возводят хозспособом три этажа… И такие проекты как раз и заявляют низкие цены и создают дополнительные репутационные риски для цивилизованных застройщиков.
Но вернемся к текущей ситуации. По вашей оценке, на сегодня есть переизбыток предложения или ощущается его недостаток? Насколько остра конкуренция?

Сергей Кравцов:
– Смотря что с чем сравнивать и смотря как считать. Парадокс состоит в том, что в том же Всеволожском районе вокруг одного успешного проекта десять неудачных. Профессиональных застройщиков в малоэтажке мало, есть набор людей, которые не обладают ни ресурсами, ни специальными знаниями, ни службой заказчика. Если брать реальную смету на малоэтажку, считать любой проект МЖК, фактически окажется, что они все убыточны. Из десяти девять будут банкротами.

Евгений Васильев:
– А можно задать очень простой вопрос? Мы все здесь в малоэтажке, коллеги. Мой комплекс у вас в маркетинговых исследованиях есть? Нет. А вы у меня есть. Я понимаю, что у вас есть, какие у вас темпы продаж. Конкуренция есть, мы смотрим друг на друга.

Николай Урусов:
– Отчасти есть конкуренция с комплексами, которые построены вдоль кольца. Друг с другом мы конкурируем, безусловно. Когда на одной территории строится несколько ЖК (это как раз наш случай), человек обзвонит каждый проект, узнает плюсы и минусы, какие-то технические характеристики домов и так далее.
Что касается конкуренции по территориальному принципу, может быть, Петергоф и Пушкин могут как-то конкурировать, но конкуренция «север — юг» меньше выражена, потому что, если у человека есть якорь на севере в виде семьи, друзей, привычек и так далее, очень маловероятно, что он поедет на юг. Хотя исключения есть.

Евгений Васильев:
– Цены меняться будут, и новые конкуренты появятся. Рынок новый, и сейчас в большинстве проектов цены ниже городских. Как только люди поймут, что в пригороде действительно лучше жить, а для этого нам понадобится ввести полтора десятка жилых комплексов, все изменится.
Елизавета Яковлева:
– Цены уже повышаются. Причем клиенты требуют увеличения площадей, увеличения числа комнат.

Евгений Васильев:
– Мы идем к европланировкам, и санузел побольше. Люди возвращаются к большим площадям. Они наелись студиями.
Время покажет, куда они поедут жить: в 40-метровую двухкомнатную квартиру или в 40-метровую однокомнатную квартиру, но правильно спроектированную. Рынком будет управлять продукт. Чем тщательнее мы его проработаем, тем точнее спрогнозируем продажи.

Дмитрий Ермышев:
– Цены будут расти, потому что себестоимость строительства будет увеличиваться за счет стоимости материалов, земля будет дорожать, подключение будет дорожать… Что будет после сентября (после выборов), вообще не понятно.

Игорь Кокорев:
– В целом рынок новый, перспективный. И с учетом объективных факторов, о которых здесь говорили, сделать хороший малоэтажный проект дешево не получается.

Сергей Кравцов:
– К сожалению, на сегодня рынка малоэтажного строительства нет. Я готов доказывать: пусть не девять, но восемь из десяти проектов — абсолютно неликвидны и не должны участвовать в расчетах.
Я был бы рад поучаствовать в формировании этого рынка.

Галина Пилипенко:
– Если не учитывать экономические и политические риски, я думаю, цены на все малоэтажные проекты будут расти: люди стали ими интересоваться. Подходят на выставках, стали больше задавать вопросов. Те, кто потом приходит покупать, заинтересованы не в экономе-, а в комфорт-классе. То есть попросторнее, больше санузлов, шире лестницы. Это влечет за собой увеличение цены.

Николай Урусов:
– В сегменте малоэтажки цены будут расти только в продуманных, качественных проектах. По всему сегменту — только за счет того, что растет себестоимость и увеличивается строительная готовность.
И необходимо учитывать, откуда брать клиентов. Это вопрос миграции.

Арсений Васильев:
– Позитивной повестки для малоэтажки нет, а дополнительные сложности существуют. К сожалению, покупатели думают, что малоэтажка — это проще и дешевле. Это ощущение свойственно и многим участникам рынка. Я думаю, в среднем по рынку цена будет падать, особенно в тех проектах, где неочевидна вероятность их достройки.

Нина Авдюшина:
– Мы производим и продаем газобетонные блоки и считаем рынок малоэтажного строительства одним из приоритетных направлений. Мы вложили в этот сегмент много сил и средств и продолжаем вкладывать, потому что видим перспективу. И в плане роста покупательского спроса, и в плане увеличения объемов потребления газобетона. Сегодня мы отмечаем позитивную динамику продаж в этом сегменте.
Мы работаем с несколькими известными застройщиками, в том числе — с компанией Navis Development Group, которая реализует сразу несколько малоэтажных проектов: «Щегловская усадьба», «Шотландия», «Итальянский квартал». На последней Ярмарке недвижимости мы даже выступали вместе, рассказывая об особенностях применения газобетона при строительстве МЖК, о прочности и экологичности этого материала.

Дмитрий Синочкин:
– Воспитание покупателей, отделение «белого» рынка от «серого» и «черного» — первоочередные задачи. Похоже, строительство малоэтажных комплексов в ближайшей перспективе 1–1,5 года не будет бизнесом. Это возможность занять приятной и полезной работой свой персонал, технику и прочее. Возможно, получится окупить затраты и даже что-то выкроить на развитие. Для периода спада — не самый плохой вариант.

 

Читайте также