18 июля 2019 время: 20:30
курс $62.83 €70.61
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


  • Понедельник, 18 июля 2016

Демократичный престиж

Вместе с участниками «круглого стола», который организовали редакция «НП» и РГУД, мы пытались ответить на вопрос, сохранит Московский район свой имидж или его репутация подпортится.

Лев Марголин:

— Мы в Московском районе уже 12 лет. В конце 2004-го приехали исследовать земельный рынок и начали с большой территории фирмы «Лето», которую в результате и купили. Это, кстати, был первый в городе случай, когда в частные руки перешло сразу 40 га под жилую застройку. Тогда на меня смотрели круглыми глазами: «Что, город вам ничего не должен? И вы городу ничего не должны?» Теперь это нормальная ситуация. Правда, без обязательств перед городом, к сожалению или к счастью, уже не получается.
В 2005–2007 годах эксперты еще спорили, что такое Московский район. Никто не понимал, что здесь можно строить и в таких объемах. Тогда как раз началась активная распродажа земли на этих территориях, начали появляться гипермаркеты, а затем и крупные торговые центры. А вот представить наш «Триумф-парк» более чем на 4000 квартир было трудно.
В кризис 2008-го Пулковское шоссе стали называть кладбищем гипермаркетов и гробницей бизнес-центров. Так, кстати, и было. Деловые комплексы стояли пустыми или недостроенными, девелоперы банкротились, и банки отбирали у них объекты. Анекдот того времени: «В аэропорту таможенник спрашивает у иностранного девелопера, приехавшего в город:
— Откуда прибыли?
— Какие прибыли? Одни убытки…»
Но сейчас эти объекты заполнены на 100%, есть лист ожидания. Московский район уже вошел в число лидеров по объему предложения офисов. Конечно, спасибо Газпрому, но тем не менее. И мы все подсуетились вовремя, поняв, что работникам Газпрома, его «дочек» и «внучек» требуется жилье. Хотя 2015 год был кризисный и некоторые девелоперы фиксировали спад продаж на 35–40%, у нас снижение составило 12%.
Думаю, о районе уже можно говорить как об одном из центров полицентричного Петербурга. Сказались ввод «Экспофорума», расширение и реконструкция Пулково. Они стали мощнейшим «якорем» для притяжения деловой активности и людей, желающих тут жить. С 2011-го по 2015-й здесь введено 62 жилых комплекса — более 19 000 квартир. Район входит в тройку-четверку ведущих по строительству жилья комфорт-класса. Есть и успешные примеры редевелопмента: площадка «Вагонмаша», где работает ЛенСпецСМУ, возле «Электросилы» — Seven Sun Development и «СМ-девелопмент» и т. д. Началось серьезное освоение территории завода «Самсон». Надеюсь, когда-нибудь сдвинется с мертвой точки и масштабный проект «Планетоград».
Плюс проект «Большой Московский» от «СПб-Реновации», территория Бадаевских складов, которую развивает «Норд-инвест». Получены разрешения на строительство на территориях бывшего Хладокомбината и Механического завода.
Одна из главных проблем, которая остро встала еще в 2011–2012 годах, — транспортная. Тогда шутили: «Плохие дороги стимулируют самолетостроение». Но помог будущий Чемпионат мира по футболу: расширено Пулковское шоссе, сделаны подъезды к «Экспофоруму», появилась развязка у него, строится развязка с Дунайским проспектом. Работают КАД и южный участок ЗСД. Так что Московский район развивается хорошими темпами и перспективы приятные.

Андрей Некрасов:

— А что происходит с гостиничным сектором?

Евгения Тучкова:

— Московский проспект как федеральная трасса всегда считался очень интересной зоной для гостиничного девелопмента. Это вторая по привлекательности территория для туристов после Центрального района. Они ищут здесь качественное и недорогое, если сравнивать с центром города, размещение. Сейчас в Московском районе уже насчитывается порядка 2000 номеров в брендированных гостиницах (таких крупных, как «Парк-Инн» или «Холидей-Инн») и примерно 1000 номеров в отелях под управлением локальных операторов (таких, например, как гостиница «Россия»).
2015 год был очень успешным для всего гостиничного рынка Петербурга. И Московский район тоже показал отличную динамику. В сезон белых ночей крупные отели заполнены почти на 100%, а ценники очень радуют хотельеров, но не радуют гостей.
У Московского проспекта и зоны аэропорта есть все шансы для развития гостиничного девелопмента. Так, к ЧМ-2018 здесь появится еще примерно 600 номеров в брендированных отелях.

Андрей Некрасов:

— Весь интерес сосредоточен на Московском проспекте? Но район-то гораздо больше.

Евгения Тучкова:

— Девелоперы мыслят не районами, а зонами. В Московском районе спрос и предложение сосредоточены в зоне аэро-порта, а также Московского проспекта и Пулковского шоссе, которые соединяют аэропорт и центр города. В этих местах гостиничный бизнес может существовать. К сожалению, более отдаленные места менее привлекательны для гостей города, а значит, и для девелоперов.

Андрей Некрасов:

— Появятся ли новые гостиничные проекты, кроме уже заявленных?

Евгения Тучкова:

— Надо всегда очень аккуратно и сбалансированно подходить к любому девелопменту. Если рассуждать о городе в целом, конечно, гостиниц не хватает. При этом, например, вокруг Исаакиевской площади их избыток. А у Московского проспекта еще есть «запас прочности», и он сосредоточен в среднем ценовом сегменте. Что касается требуемых объемов, нужно смотреть, как поменяется спрос: туристический поток коррелирует с геополитической ситуацией, он очень гибкий и живой.

Андрей Некрасов:

— Допустим, к вам обратится собственник, который прикупил очередной корпус завода «Электросила». Что ему там строить: жилье или гостиницу?

Евгения Тучкова:

— И то и другое — апартаменты.

Андрей Некрасов:

— Как развиваются местные промзоны, офисная и торговая недвижимость?

Игорь Кокорев:

— Московский район сложно назвать лидером рынка индустриальной недвижимости. Здесь есть участки «серого пояса», развитие которого притормозилось из-за позиции Смольного. Промышленность там, скорее всего, останется, но речь идет, конечно, о высокотехнологичных производствах.
Есть интересная зона — Предпортовая. Там сосредоточены как современные индустриальные объекты, так и участки, интересные для редевелопмента. Но промышленность Московского района не идет ни в какое сравнение, например, с Шушарами, где активно развиваются индустриальные парки и отдельные производства.

Андрей Некрасов:

— То есть промышленность в районе останется, но это будут небольшие локальные зоны?

Игорь Кокорев:

— В общем, да, это разумно.
А в офисном секторе есть радостная новость. В городе сменился лидер по суммарному предложению объектов категории А и В. Теперь это Московский район, а не Центральный. Правда, есть вопросы к методике подсчетов. Так что лидер может снова поменяться. Московский район далеко не последний и по ставкам. Иметь здесь офис довольно престижно, а потенциал для развития еще есть. Это и Пулково, и «серый пояс», и отдельные участки вдоль Московского пр. В районе сформировались сразу три крупные деловые зоны: Пулково, площадь Конституции и отрезок между ст.м. «Электросила» и «Московские ворота». Там уже функционируют несколько высококлассных объектов и есть задел для девелопмента.
Так что Московский можно рассматривать как центральный деловой район города, особенно в свете модной концепции полицентричности.
И в торговом сегменте тоже все прекрасно. По крайней мере, на юге. Там расположены два масштабных ТРЦ («Радуга» и «Лето») и самая крупная зона многоформатного ритейла на Пулковском шоссе.

Андрей Некрасов:

— О «кладбище гипермаркетов» речи уже нет?

Игорь Кокорев:

— Ну, пока умер только один объект. Это, как говорится, плохая новость. А хорошая в том, что остальные «не заметили потери бойца». Кстати, на месте бывшей «Карусели» появится мебельный гипермаркет, причем не «Икея».

Андрей Некрасов:

— Мне нравился комплекс «Лето», потому что он был полупустой. Для меня это хорошо, но для его собственника…

Евгения Тучкова:

— Colliers как раз управляет ТРК «Лето», и заверяю вас, что комплекс отлично себя чувствует. Собственник продлил с нами контракт, а это значит, он доволен. Там нет практически ни одной пустой зоны, ставки весьма высокие. И правда, может показаться, что там мало народу. Однако ТРК предлагает очень грамотный микст. Есть все, что нужно: кинотеатр, развлечения, магазины. Он очень популярен у горожан.

Андрей Некрасов:

— Вернемся к жилью. На самом деле кризисное снижение продаж в Московском районе менее ощутимо?

Ирина Онищенко:

— Мы традиционно работали в других частях города. И сейчас понимаем, что выход в Московский был очень правильным решением. Здесь среди наших клиентов много приезжих, много москвичей, тех, кто занял офисные центры вдоль Московского проспекта. Наш ЖК «Царская столица» у Московского вокзала выбирают те, кому удобнее садиться на «Сапсан», чтобы ездить в столицу. А в ЖК «Московские ворота» покупают квартиры те, кто предпочитает самолет.
Хотя большинство дольщиков, конечно, петербуржцы.
У нас вообще большие виды на этот район, на крупные объекты редевелопмента. Но пока еще рано говорить об этом.

Юлия Ружицкая:

— «Группа ЛСР» начала работать в Московском районе в 2004 году с проекта «Пулковский посад». Уже в то время район был престижным, и наш комплекс эконом-класса оказался существенно дороже, чем аналогичные, например, в Невском районе.
К настоящему моменту мы уже полностью реализовали три проекта. В сегменте массового спроса это «Антей», а ЖК Viva мы позиционировали уже в классе «комфорт».
В прошлом году вышли в район с жильем бизнес-класса (ЖК «Богемия» на Смоленской улице). Имидж, о котором все привыкли говорить, обеспечен Московским проспектом. Когда у нас появилась возможность сделать проект в его окрестностях, мы, естественно, выбрали более высокую ценовую категорию. Однако Московский район универсален, там можно строить жилье любого уровня, и все оно будет востребовано. Здесь есть флер престижного спального района.

Андрей Некрасов:

— А что это значит?

Юлия Ружицкая:

— Так давно сложилось. В 1930-е была идея перенести сюда центр города. Не сложилось. Но Московский проспект — до сих пор правительственная трасса, которая притягивает коммерческую и жилую недвижимость.

Андрей Некрасов:

— Допустим, я приехал из другого города и в Московском районе мне предлагают квартиру на 20% дороже, чем в других. За какой такой престиж эта доплата?

Из зала:

— Когда начнете жить — поймете.

Лев Марголин:

— Я считаю себя космополитом: во многих городах живу, во многих странах бываю, хотя родился в Москве. Когда я или мои друзья-москвичи приезжаем на Московский проспект, у нас создается ощущение, что мы на проспекте Мира в Москве или на Ленинградке — чувство, что ты находишься на крупной вылетной столичной магистрали. Та же помпезность, та же архитектура, роскошные сталинские дома, которые я очень люблю. Он кардинально отличается от остальных районов Петербурга.

Дмитрий Малеванный:

— Наш проект «Кремлевские звезды» на фоне уже упоминавшихся небольшой — там всего 403 квартиры. Это территория бывшего кинотеатра на улице Типанова. Наши архитекторы постарались максимально современно переосмыслить мотивы сталинского неоклассицизма и ампира, чем, собственно, и ценится Московский район.
Он действительно пользуется спросом. Если сравнивать «Кремлевские звезды» с другими нашими проектами, средняя цена сделки здесь выше примерно на 30%, чем, например, в Калининском районе, и приблизительно на 20%, чем в Приморском.
Добавлю, что район развивается не только динамично, но и гармонично — несмотря на интенсивное строительство. Он отличается довольно высоким качеством жилой среды, за что его и ценят. Здесь есть узнаваемые доминанты, свое архитектурное лицо, так что Московский район — сам по себе маркетинговый бренд.

Виталий Виноградов:

— Московский район — большой и разнородный. В нем есть как очень престижные для жизни локации, занятые дорогим жильем бизнес-класса, так и отдаленные уголки, прелесть которых еще предстоит оценить.
Новостроек здесь не так уж много из-за ограниченного числа пятен под застройку и дорогой земли. Поэтому новые интересные проекты быстро раскупают.
Особенно привлекательными всегда считались участки вдоль Московского проспекта. В число популярных мест для жизни также входят участки у ст.м. «Фрунзенская», «Звездная» и др. Еще одна перспективная часть, где формируется кластер современного и комфортабельного жилья, — это территории бывших промзон вдоль Дунайского проспекта.
Недооцененными пока остаются участки на границе Московского и Пушкинского районов. По мере роста города и развития транспортной инфраструктуры (вводом новой станции метро в п. Шушары) инвестиционная привлекательность этой части района тоже возрастет.

Андрей Некрасов:

— От субъективных ощущений давайте перейдем к фактам.

Ольга Трошева:

— Сейчас в районе можно купить жилье в 19 комплексах — это свыше 700 000 кв.м. Объем предложения, по нашим оценкам на первое полугодие, свыше 300 000 кв.м. Например, в первом квартале 2016-го в листингах было свыше 4000 квартир бизнес-класса. Если оценивать долю Московского района в предложении и спросе, она стабильно держится на уровне 10% от общегородских показателей. С 2010 года здесь построено порядка 1,3 млн кв.м. Сейчас получены разрешения на строительство еще 500 000 кв.м.
Район выделяется тем, что комфорт-класс для него основной, а «эконома» практически нет (он сосредоточен в Шушарах, но это уже Пушкинский район). Поэтому в предложении преобладают двух- и трехкомнатные квартиры.
Средняя цена предложения — одна из самых высоких по городу. Сейчас это около 125 000 рублей за кв.м. При этом жилье на Московском проспекте дороже, чем в удаленных от него зонах, примерно на 7%.

Андрей Некрасов:

— Большинство новых объектов — это редевелопмент территорий. Это направление основное для застройщиков или можно еще найти приличные свободные участки?

Ольга Трошева:

— Здесь много уже начатых масштабных проектов, в которых будут появляться все новые и новые очереди. Но значительного рывка по объемам мы не прогнозируем. Перспективны территории на Пулковском и Волхонском шоссе. При выводе на рынок больших проектов комплексного освоения доля предложения может увеличиваться, но не так уж значительно. В ближайшей перспективе — реализация более бюджетных проектов, хотя сейчас бюджет покупки в Московском районе значительно выше, чем в большинстве других.

Вопрос из зала:

— Мы говорим о торговой и офисной недвижимости, о жилье, но ни одного слова про «социалку». Сейчас «детская» инфраструктура заканчивается на Дунайском проспекте, медицинских учреждений нет южнее улицы Орджоникидзе. Что делать с этим?

Лев Марголин:

— В рамках нашего проекта мы начали строить детский сад на 300 мест. Завершен детсад южнее Дунайского пр. — это старые долги «Ленстройтреста». ЛСР передала городу участок под большую школу в «Пулковском посаде». Так что эти вопросы надо задавать властям. Поликлиники, к сожалению, в адресной инвестиционной программе города нет, но мы сделали с «Евромедом» неплохой проект — практически за копейки отдали им первый этаж в одном из корпусов, где они открыли поликлинику ОМС. Это наша добрая воля. С Комитетом по здравоохранению мы долго вели переговоры о передаче участка под поликлинику. Но в итоге решили не ждать денег из бюджета.
Мы, кстати, размышляли насчет будущего района. Изучали, сколько можно построить в одном месте, чтобы не рубить сук, на котором сидим. Получилось, что в одной зоне можно ежегодно выводить в продажу 40 000–50 000 кв.м. Попытки значительно увеличить объемы не позволят удерживать оптимальные цены.

Андрей Некрасов:

— Ну, так престижа и не должно быть много.

Екатерина Антонова:

— По результатам опросов на «Ярмарке недвижимости» в ноябре 2014-го, Московский район первый раз вышел в лидеры среди территорий, где люди хотят купить квартиру. Он разделил первое место с Всеволожским районом Ленобласти — у обоих по 21%. Все просто. Одни пришли покупать то, на что у них есть деньги, — это аудитория Всеволожского района. Другие пришли за жильем, которое действительно хотят, — это аудитория Московского. Но потом Московский район опять откатился. Он традиционно находится в первой пятерке самых востребованных локаций.
Правда, на весенней ярмарке 2016-го опрос дал неожиданные результаты: 21% посетителей заявили, что у них нет предпочтений по району. Никогда такого раньше не было. Думаю, это люди, дезориентированные рекламой, где предлагают квартиру за 1 млн рублей, а то и дешевле.

Ольга Трошева:

— Меня это не удивляет. Мы как брокеры отлично видим, что бюджет покупки — наиболее важный параметр. У тех, кто подыскивает свое первое жилье, безусловно, есть какие-то ограничения: не область, север или юг. Правда, многие ездят на разные концы Петербурга, смотрят и сравнивают. Но имея 2–3 млн рублей с учетом ипотеки, люди на первое место ставят не конкретный район, а деньги. И локацию оценивают лишь как сопутствующий фактор.

Андрей Некрасов:

— Кандидат «против всех» лидирует не от хорошей жизни.

Из зала:

— Насчет престижности. Квартиры в сталинских домах давали командирам подводных лодок, инженерам метрополитена и т. д. Интеллектуальный и культурный уровень жителей Московского района был высоким. Сами сталинские кварталы — это чудесное место с зелеными тихими и обустроенными дворами. А вот новостройки очень выбиваются из этого формата.

Лев Марголин:

— Приходите в «Триумф-парк», посмотрите на наши дворы.

Андрей Некрасов:

— Может, застройщикам стоит отсеивать клиентов? Например, продавать жилье только после определения IQ потенциального покупателя. А то и правда размоют новостройки ауру района.

Юлия Ружицкая:

— Московский и так отнюдь не лидер по продажам, так как цена здесь существенно выше. А те, кто готов платить за атмосферу места, — обычно достойные соседи.

Читайте также