Ипотечная соломка

Госпрограмма поддержки ипотечного кредитования сработала как подушка безопасности: рынок новостроек заметно просел, инвестиционный спрос стремится к нулю, но обвала все же не случилось.

В Петербурге за первый квартал строители сдали в эксплуатацию около 1 млн кв.м жилья (плюс 10% к тому же периоду прошлого года), в Ленинградской области — 763 700 кв.м (в 1,7 раза больше, чем год назад). В городе будущие квартиры продают в 581 новостройке. По этому показателю область догоняет мегаполис: по официальным данным, здесь разрешения получены на 462 стройплощадки (около 5,7 млн кв.м).

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на конец марта объем предложения жилья на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны составил 4,37 млн кв. м. Общий объем рынка — 10,11 млн кв. м. В обжитых городских районах застройщики продают 2,28 млн кв.м, в пригородах — 0,28 млн кв.м, в ближайших к городу районах ЛО — 1,81 млн «квадратов».

Главный вопрос нового строительного сезона: что со спросом?

В общем, все не так плохо, как могло показаться в начале года.

По предварительным данным «Петербургской Недвижимости», за первый квартал на первичный рынок в регионе было выведено около 880 000 кв.м — на 66% меньше, чем за три первые месяца 2014 года, и на 24% меньше, чем в первом квартале 2013‑го. По данным госстройнадзора, за I квартал в 2014‑м было выдано 31 разрешение на строительство, в 2015‑м — 32.

Спрос за этот же период, по мнению аналитиков «ПН», составил примерно 900 000 кв.м (в I квартале 2014‑го — 1,31 млн кв.м). То есть пока баланс: новое предложение сократилось пропорционально спросу. (Впрочем, надо заметить, что некоторые участники рынка считают показатели продаж по расчетам «ПН» несколько завышенными.)

Еще одна важная тенденция, свидетельствующая о снижении платежеспособности покупателей: квартиры в новостройках становятся все компактнее. «Средняя площадь квартир в новых объектах неуклонно снижается: если в первом квартале 2013 года средний метраж составлял 45 кв.м, то в первом квартале 2015‑го — уже 40 кв.м», — комментирует Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

По индексу цен мнения разошлись: в ГК «БН» полагают, что с января по март цены в Петербурге снизились примерно на 4%; эксперты «ПН» зафиксировали повышение индекса в городе и снижение — в области; аналитик Дмитрий Житков отмечает снижение цен в спальных районах СПб и в Ленобласти и повышение — на городских окраинах и в пригородах (см. таблицу). В среднем — «около ноля». С учетом инфляции — конечно, минус.

Участники рынка возлагали надежду на госпрограмму поддержки ипотеки. В марте она действительно была запущена, хотя уже с февраля позитивные ожидания уберегли рынок от провала.

За два месяца 2015‑го (данные за март пока не опубликованы) петербуржцы взяли в банках 9163 кредита, жители области — 2264. (В 2014 году за тот же период — 11 048 и 2788 соответственно.) В сумме — на 21% меньше, чем год назад. Но все же не вдвое, как предрекали многие. Надо учесть, конечно, что в январе-феврале регистрировались сделки, подписанные в конце прошлого года.

Государство, запуская программу, обеспечило «первичке» конкурентное преимущество: новостройки можно покупать под 11,9–12%, готовое жилье — под 15–16% годовых.

Однако ипотека неизбежно упрется в естественные ограничители. На 76 (примерно) миллионов экономически активных граждан РФ приходится 39 млн кредитов, доля просроченных увеличилась до 8,9%, ежемесячный платеж среднего заемщика составляет 45% его дохода.

Еще серьезнее может оказаться «инвестиционный демотиватор». Не секрет, что для многих покупателей приобретение квадратных метров было способом немного заработать, как минимум — уберечь накопления от инфляции. Вот с этим становится все труднее.

Самый ходовой инвестиционный товар — студии. По расчетам аналитиков ГК «БН», с 2011 по 2014 год предложение студий и однокомнатных квартир площадью до 35 кв.м в «новой вторичке» выросло в 2,35 раза.

Например, в популярном комплексе «Северная долина» построено около 19 000 квартир. Из них 6600 студий и небольших «единичек» сдают в аренду. В зоне Девяткино — Мурино с 2011‑го по III квартал 2014‑го возведено около 7700 квартир, доля компактного жилья, сдаваемого в аренду, доходит до 64%. (Еще 9000 введены в конце прошлого и в начале этого года, владельцы еще не сделали ремонт, но и эти варианты в ближайшие месяцы выйдут на рынок аренды.) В этой локации предложение студий и микро-«единичек» за четыре года выросло в 4,4 раза!

Директор компании «Адвекс. Новостройки» Глеб Гринблат полагает, что дальше события могут развиваться примерно так: сначала — снижение арендных ставок из-за перенасыщения рынка (параллельно будут дешеветь переуступки и продажи «новой вторички»); как следствие — снизится спрос на строящиеся малометражные квартиры; следующий этап — развитие рынка в сторону более комфортного жилья.

Этот процесс уже идет. В 2012 году студию в Новом Девяткино можно было арендовать за 19 700 рублей, в 2013‑м — за 17 860, в 2014‑м — за 17 530. Инфляция за этот период, по официальным данным, составила около 24,4%.

По мнению эксперта Сергея Дмитриева (Институт независимой оценки), сокращение реальных доходов населения, обусловленное тем, что «нефтяной» рост сменился сначала стагнацией, а затем и рецессией, приведет к плавной смене ориентиров. Не только участники рынка, но и многие собственники жилья будут вынуждены пересматривать ценность своих владений и планы на будущее. И процесс этот обещает быть весьма драматичным.

мнения экспертов

Максим Жабинзаместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:

- В целом снижение спроса составило 40-50%. Сегодняшний объем продаж на рынке даже ниже, чем в 2013 году.

Примерно на 40-50% сократилось и число инвестиционных покупателей. Тех, кто приобретал квартиру, чтобы просто сберечь средства среди клиентов было много (на 10-15% больше, чем в конце 2014-го) в начале первого квартала 2015 года, но все равно меньше, чем в начале 2014 года. Тогда доля инвестиционных сделок выросла из-за банкротство ряда банков и начавшихся скачков валютных курсов.

Пока мы не ощущаем серьезного прироста покупателей из-за начала действия программы государственно субсидирования ипотеки: всплеска продаж нет, очереди не стоят. Понятно, что в начале года ипотечных сделок не было вообще – выдавались только ранее одобренные кредиты. Судить об эффективности госпрограммы можно будет не раньше мая.

Мы не работаем по схеме ЖСК, и мне кажется, что доля таких компаний минимальна. Но вряд ли граждане перестанут нести деньги в ЖСК и ипотека здесь ни при чем. Кооперативы изначально предлагают боле низкие цены и длительные рассрочки. А сейчас для клиента на первом месте цена, на втором – локация объекта, а надежность схемы отходит на третье место.

Стратегию продаж строим, исходя из самых негативных вариантов. Нынешний кризис особенный, его нельзя сравнивать с ситуацией 2008 года, когда спад коснулся всей мировой экономики. Пережить локальные неприятности на узком рынке будет сложнее. Так что на первое полугодие у нас довольно пессимистичные прогнозы, на второе – более оптимистичные. Устаканятся курсы валют и стоимость нефти и общая стабилизация экономики позитивно скажется и на первичном рынке.

Антон Евдокимов, главный исполнительный директор ГК «Эталон»:

– Операционные результаты ГК «Эталон» в I квартале соответствуют нашим ожиданиям и рассматриваются как удовлетворительные. К концу первого квартала и в апреле отмечаем ускорение сделок. Мы приняли решение не начинать продажи в новых проектах в нестабильных внешних условиях, которые преобладали в первом квартале. По мере стабилизации утвердили график запуска объектов на 2015 год — более 800 000 кв. м. Наш текущий план предполагает падение новых продаж не более чем на 30% по итогам года.

Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстроя-СПб»:

– Покупательская активность, безусловно, несопоставима с рекордным 2014 годом, когда граждане массово несли свои сбережения в недвижимость. Спрос сократился, но не критично.

Сегодня основную долю клиентов составляют люди, приобретающие жилье для себя. В «Главстрое-СПб» доля таких покупателей достигла 84% от общего числа. Практически исчезли инвестиционные покупки.

Сегодня рынку не хватает стабильности и прогнозируемости. Пока никто не может понять, в чем особенность нынешнего кризиса и как он будет развиваться. В «Главстрое-СПб» разработаны разные сценарии в зависимости от дальнейшего развития экономической ситуации. Мы ориентируемся на сокращение спроса в пределах 30%.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development:

– У нас в I квартале 2015 года — падение по сравнению с I кварталом 2014‑го на 27% (по числу проданных квартир). Основной поток «инвестиционных» и «сберегательных» покупателей пришелся на IV квартал 2014‑го. Господдержка ипотеки однозначно ощущается. Количество бронирований выросло примерно на 30%. Стратегию продаж строим исходя из умеренного прогноза: полагаем, что спрос будет ниже 2014 года примерно на 20% в общем, цены останутся на текущем уровне либо возрастут в пределах инфляции.

Надежда Семенович, финансовый директор УК «КВС»:

– В марте у нас почти в четыре раза по сравнению с январем увеличилось число обращений за ипотечным кредитом. Очень многое будет зависеть от устойчивости рубля.

Мы стараемся работать по принципу «Надейся на лучшее, но готовься к худшему». Падение продаж составит по рынку не менее 25%. Цены сохранятся на нынешнем уровне с коррекцией на инфляцию и степень готовности объекта. Ниже они будут в малоликвидных проектах.

Покупатели становятся более требовательными не только к цене, но и к условиям покупки.

Арина Швындина, руководитель проектов «О2 Недвижимость»:

– Продажи действительно снизились. Число обращений сократилось на четверть. Эта ситуация была прогнозируема с учетом ажиотажного спроса конца прошлого года.

«Инвестиционные» и «сберегательные» покупатели были, есть и будут. Их количество варьируется в пределах 20%. Сейчас актуален вопрос сумм, которые вкладывают в недвижимость. Рынок подстраивается под текущие реалии. Востребованы коллективные инвестиции, при которых есть возможность вкладываться маленькими долями. Такой формат предлагают компании, работающие по ЖСК.

Александр Павлов, руководитель коммерческой службы ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

– Фиксированная ставка 12% делает ипотеку доступной для широких слоев населения. После декабрьского решения ЦБ РФ о повышении ключевой ставки до 17% ипотека как реальный инструмент решения жилищного вопроса была фактически ликвидирована. Однако сейчас можно ожидать всплеск отложенного ипотечного спроса, который успел сформироваться за два месяца.

Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС»:

– На вопрос о том, как изменились объемы продаж, нельзя ответить однозначно. Нужно учитывать количество жилых комплексов, в которых ведутся продажи, новые корпуса, в которых началась реализация недвижимости. Если анализировать «голые» цифры, то относительно показателей 2013 года прирост составляет 15–20%, относительно 2014‑го мы идем немного ниже начала года.

Большинство инвестиционных сделок было заключено в конце 2014 года, сейчас их существенно меньше.

Виталий Виноградов, директор департамента продаж ГК «Лидер Групп»:

– По сравнению с I кварталом аномально активного 2014 года продажи снизились на 25–30%. Но в сравнении с экономически спокойным 2013‑м объем реализации жилья вырос, и довольно значительно. В частности, в ГК «Лидер Групп» объем продаж в первом квартале текущего года вдвое превысил показатели аналогичного периода 2013‑го.

Наибольшую активность потребители проявили в марте, число сделок с привлечением ипотеки выросло на 33% по сравнению с январем-февралем.

В целом мы оцениваем итоги первого квартала как позитивные. Фатального обрушения рынка, предрекаемого многими экспертами, не случилось.

Некрасов Андрей Синочкин Дмитрий Юрьевич