Деньги складываются в метры

Рынок ипотеки в Петербурге, по предварительным оценкам, вырос в 2013 году на 30%, с лихвой оправдав ожидания экспертов. Жилищное кредитование в ведущих банках росло, намного опережая рынок. От 2014‑го банкиры ожидают прироста в 20–25%: ослабление рубля повышает спрос на недвижимость.

За 2013 год в Петербурге банки выдали гражданам на приобретение и под залог жилья около 60 млрд рублей. Средняя сумма ипотечного кредита — 2–2,2 млн рублей.

Гонки на стройке

Соперничество между двумя ведущими банками — ВТБ24 и Сбербанком, — наметившееся еще в первом квартале, разрешилось, по-видимому, в пользу ВТБ24, хотя, как говорят в самом банке, с минимальным отрывом. Банк выдал более 10 600 ипотечных кредитов на общую сумму свыше 22,7 млрд руб. при первоначальном плане в 15 млрд. Объем выдачи оказался в 1,7 раза больше, чем в 2012 году.

«Первенство на ипотечном рынке определилось на «фотофинише», буквально в последний рабочий день года», — комментирует результат Михаил Иоффе, старший вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Петербурге.

Впрочем, в Северо-Западном банке Сбербанка России точных итоговых цифр пока не называют. Но известно, что ипотечный портфель вырос за год на 35%, его общий объем достиг 50,4 млрд руб. В декабре 2013‑го объем выдачи в Петербурге достиг рекордной суммы — 3,8 млрд руб.

«Сбербанк существенно упрочил позиции на петербургском рынке жилищного кредитования, превысив планируемые показатели и, что важно, демонстрируя высокую динамику выдачи займов, особенно во второй половине года», — сообщает Марина Чубрина, заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка.

Рост ипотеки руководство Северо-Западного банка связывает с активной работой на первичном рынке: «Сбер» увеличил в Питере число аккредитованных новостроек до 406. Однако ВТБ24 довел их количество почти до 650, и 60% жилищных ссуд уходит именно на покупку строящегося жилья.

Банк «Санкт-Петербург» нарастил жилищное кредитование почти в 2,4 раза. В 2013 году он выдал 6300 ипотечных займов на 12,6 млрд руб. В 2012‑м их было 2640 (5,98 млрд руб.). Здесь рост тоже произошел за счет первичного рынка. Из 300 объектов, аккредитованных банком в настоящее время, 220 прибавилось в течение 2013‑го.

Северо-Западный региональный центр Райффайзенбанка сможет опубликовать свои данные не раньше апреля, но результаты девяти месяцев 2013‑го дают повод для оптимизма: выдано кредитов на 1,4 млрд руб., что выше аналогичных показателей за 2012‑й на 158%. При этом доля ипотеки на приобретение квартиры на первичном рынке выросла за год с 15 до 43%, хотя банк аккредитовал всего 48 объектов у 17 застройщиков.

Петербургский региональный филиал Россельхозбанка выдал 206 ипотечных ссуд на 413 млн руб. (в 2012 году — 149 кредитов на 270 млн руб.). При этом в банке отмечают интерес клиентов к приобретению загородной недвижимости — участка для последующего строительства жилого дома или незавершенного объекта с наделом.

Росбанк на общем фоне выглядит исключением: его прирост в Петербурге составил всего 9% (623 ипотечные сделки на 1,7 млрд рублей по итогам 2013‑го).

«На динамику ипотеки в 2013 году повлияло несколько факторов, — считает Роман Корников, генеральный директор АН «Банк Жилищных Решений». — В первую очередь — плавное снижение ставок со второго полугодия. Затем — рост интереса клиентов к первичному рынку. Сформировался огромный и доступный с финансовой точки зрения выбор. Это заставило задуматься о покупке квартиры даже тех, кто собирался отложить решение жилищного вопроса еще на год-другой. Кроме того, процедура покупки в новостройках заметно упростилась, все можно оформить за 5–10 рабочих дней».

Оптимисты со средствами

Банкиры считают, что рынок ипотечного кредитования в 2014 году будет расти, хотя и не так быстро, как в предыдущем. Рынок постепенно насыщается. Однако некоторые эксперты полагают: если не произойдет резкого ухудшения экономической конъюнктуры, спроса на жилищные кредиты хватит еще лет на семь активного роста.

«На рынке мы ожидаем рост на 20%, при этом в нашем банке объем кредитования будет увеличиваться быстрее — на 22–25%», — говорит Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24.

«Предпосылок для стагнации рынка ипотеки нет и пока не предвидится, — утверждает Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов в Северо-Западном региональном центре Райффайзенбанка. — Наоборот, макроэкономическая конъюнктура и состояние российской экономики оказывают дополнительное давление на население. Жизнь требует оперативно принимать решения. Именно этот фактор будет стимулировать спрос в 2014 году. Если за счет свободного доступа к более дешевому фондированию госбанки смогут уменьшить ставки, крупнейшие игроки скорректируют свои — в среднем до 11–12% годовых. При этом сценарии рынок ипотеки может вырасти на 20–25%. Если стоимость фондирования и ставки увеличатся, покупательский спрос останется на уровне 2013 года».

«В 2014‑м мы ожидаем рост от 20 до 30%, — отмечает региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка Илья Злуницын. — Конечно, при условии, что в экономике не произойдет глобального спада. Но такой негативный вариант маловероятен. Недвижимость в России — по-прежнему хороший объект для вложений с целью сохранения средств. И по некоторым оценкам, порядка 60% квартир уже приобретают в ипотеку».

«Мы прогнозируем сохранение ставок на уровнях, близких к текущим, — утверждает Дмитрий Алексеев, руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург». — Колебания возможны в пределах 0,3 процентных пункта. Вероятнее всего, средняя ставка по кредитам немного снизится в ближайшие несколько месяцев. В 2014‑м рассчитываем увидеть рост ипотеки на 20%».

Стремясь удержать завоеванные позиции, банки продлевают действие успешных программ и изучают новые возможности. В 2014 году явно продолжится соревнование двух лидеров за ипотеку на первичном рынке. ВТБ24 намерен активно аккредитовывать новые объекты. «Сбер» продлил до конца февраля специальную акцию с шестью крупнейшими застройщиками (ставка — от 11,5% годовых), запущенную осенью 2013‑го. Две самые популярные у заемщиков акции — «12–12–12» и «Молодая семья» — также будут действовать, по крайней мере, до 30 июня 2014 года.

В Райффайзенбанке задумываются о кредитовании жилищно-строительных кооперативов и внимательно изучают быстро растущий сегмент апартаментов. Однако банк не разрабатывает отдельную ипотечную программу для приобретения апартаментов. Его представители ссылаются на то, что пока сложно прогнозировать их ликвидность. А также  на отсутствие как добровольной, так и судебной практики реализации апартаментов в случае дефолта по кредиту.

Банк «Санкт-Петербург» заявляет о запуске в 2014 году программы кредитования недвижимости в апарт-отелях.

Росбанк по-прежнему намерен выдавать ссуды на покупку однокомнатных квартир людям с ограниченными средствами — на специальных условиях и с минимальным первоначальным взносом, а также предоставлять ипотеку на места в паркинге.

Оптимизм банков заметно противоречит показателям уровня закредитованности населения. Данные, опубликованные Национальным бюро кредитных историй, свидетельствуют о том, что 1,6 млн человек в России сейчас обслуживают четыре и более кредитов, еще 5,975 млн — три займа и почти 14 млн имеют на руках две ссуды одновременно. При этом на 23% выросло число крупных кредитов — более полумиллиона рублей.

На потребительском кредитовании эта ситуация уже начала отражаться: обычного сезонного скачка вверх в ноябре-декабре 2013 года не произошло, говорят аналитики консалтинговой компании Experian. И если до 2013‑го в России суммарный объем погашений по кредитам всегда был меньше объема выданных займов, то уже в 2014‑м заемщикам придется возвращать денег больше, чем выдают кредитные организации. И хотя банки до сих пор единодушно утверждали, что доля просроченной задолженности по ипотеке некритична, риски увеличиваются.

Мнения

Феликс Альбеков, 

директор по маркетингу ГК «РосСтройИнвест»:

– По итогам 2013 года приблизительно половина сделок в ГК «РосСтройИнвест» была заключена с привлечением ипотечных средств. В сравнении с 2012‑м доля ипотечных сделок практически не изменилась. Абсолютные цифры в нашем случае вряд ли будут показательны, поскольку в 2013 году ГК «РосСтройИнвест» существенно увеличила объемы предложения и расширила ассортиментную линейку: в 2012‑м продажи были открыты всего в одном жилом комплексе, а в 2013‑м — на трех городских и одном загородном объекте.

Рынок ипотеки в строящихся домах уже более-менее сформировался, поэтому на ближайший год мы делаем консервативный прогноз: доля ипотечных сделок в общем количестве продаж останется на уровне 2013‑го. Нас убеждает в этом и взвешенный подход, который демонстрируют покупатели, использующие ипотеку: большинство из них располагает приблизительно половиной стоимости квартиры, многие просчитывают различные варианты досрочного погашения.

Юлия Мошкова, 
руководитель отдела ипотечного кредитования ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость»:

– Прошлый год был очень активным в плане заключения ипотечных сделок. Банки наращивали количество аккредитованных объектов, в том числе — на ранней стадии строительства, когда у многих застройщиков действуют стартовые цены. Это привлекло на рынок строящегося жилья дополнительных клиентов — тех, кто раньше не мог себе позволить покупку квартиры. Обострение конкуренции между банками вкупе с высоким спросом на строящееся жилье сыграли свою роль. В конце 2013‑го порядка 40% сделок в ЦРП «Петербургская Недвижимость» проводилось с привлечением ипотеки. Годом раньше таких сделок было 30%.

Действенными оказались специальные программы для конкретных застройщиков. Можно отметить повышение лояльности банков к клиентам. Например, выдача кредитов ВТБ24 по двум документам и акция по снижению первого взноса до 15%. Средний размер первого взноса сейчас — около 40%, и акция привлекла дополнительных клиентов для банков и покупателей — для застройщиков.Думаю, что в 2014 году активность на рынке ипотечного кредитования сохранится. Об этом свидетельствуют активная позиция банков и по-прежнему высокий спрос на строящееся жилье.

Ольга Трошина, 
руководитель отдела кредитования и социальных программ ГК «ЦДС»:

– Объем ипотечных сделок в структуре продаж ГК «ЦДС» в последние два года значительно вырос. В 2013 году их прирост составил более 100%. Интерес покупателей увеличился благодаря выводу на рынок новых объектов и привлекательной ценовой политике. Сейчас такие продажи тоже идут активно, по итогам 2014 года доля сделок с участием ипотеки, скорее всего, увеличится.

Если говорить об общих тенденциях, можно отметить возрастающую конкуренцию среди финансовых организаций. Многие строящиеся объекты уже на начальном этапе аккредитованы несколькими банками. Как показывает практика, оптимальное число банков для одного объекта — 5-6. Этого достаточно, чтобы наши специалисты подобрали для клиента подходящий вариант. В этом году мы собираемся проводить специальные совместные программы и повышать лояльность к покупателям.

Елена Валуева, 
директор по маркетингу MirLand Development:

– В нашем проекте «Триумф Парк» в Московском районе Петербурга доля договоров долевого участия с использованием ипотечных средств составляет порядка 40%. Эта цифра не изменилась в 2013 году по сравнению с 2012-м.

Если сравнивать нас с европейскими странами, потенциал для роста ипотеки у нас есть — в Европе число сделок с привлечением ипотечных средств гораздо выше. С другой стороны, в нашей стране есть факторы, сдерживающие рост ипотеки. Это высокий уровень процентных ставок, и недоступность ипотеки для многих потенциальных заемщиков, которые не могут подтвердить свой доход. Однако из года в год количество выданных ипотечных кредитов растет, в 2013 году был побит очередной рекорд.

При условии, что макроэкономический фон, ставки и другие условия кредитования сохранятся на текущем уровне, мы не видим предпосылок для снижения спроса на ипотечное кредитование. В 2014 году вполне возможны новые рекорды.