Перспективная коммуналка

Перспективы сегмента коворкингов, конкуренцию местных проектов с международными сетями и специфику растущего формата обсудили участники business talk «Коворкинги или каморкинги?», организованного ГК «БестЪ» и компанией «МТЛ. Управление недвижимостью» (развивает сеть коворкингов PAGE).

Рынок гибких пространств, включая коворкинги, стремительно развивается в Москве и находится на «низком старте» в Петербурге. Пока что в городе менее 50 таких объектов, общая площадь которых – менее 20 000 кв.м. Это примерно 0,5% от общего объёма офисных площадей. 

Однако популярность сегмента растёт. В течение года он как минимум удвоится, если судить по количеству заявленных проектов.

Коворкинги – это пространства, которые позволяют оптимизировать площади, говорит генеральный директор МТЛ Николай Антонов. «Этот бизнес очень устойчив, так как компании, то есть арендаторы и резиденты, в последнее время становятся более гибкими», – поясняет он. Периодически под отдельные проекты им на короткий срок требуются офисы разной площади, обеспечить которые классические бизнес-центры не в состоянии. Кроме того, рост или сокращение бизнеса тоже требует оперативных решений относительно занимаемых площадей. 

Формат соответствует и набирающему обороты тренду sharing-экономики, то есть экономики совместного потребления. Она «экологичнее», что важно для молодого поколения. Люди в коворкингах занимают меньшую площадь за счёт более плотной рассадки, а помещения в целом используются более рационально. 

«Многие полагают, что коворкинг – это сплошное открытое пространство, но это давно не так, – поясняет Аня Саркисьянц, главный дизайнер и основатель студии Designic. – Выработана формула, которая позволяет соединять open-space с мини-офисами, личными кабинетами и местами общего пользования. Их соотношение зависит от площади проекта и его локации. Ключевым условием успеха для коворкинга остаётся модное место, куда легко добраться». «Гибкие пространства пользуются спросом, внутри них становится всё больше функциональных зон, которые дополняют друг друга и трансформируются под разные задачи и бизнес-процессы, – подтверждает Лариса Аниканова, генеральный директор Alcopa Project в Петербурге. – Появился термин touchdown-space, что означает место приземления для кратковременной работы. В них предусмотрены, например, высокие столы, за которыми можно работать не только сидя, но и стоя. Пространство должно быть здоровым, снижать уровень стресса. Получает распространение идея harmony-room – пространства, где можно устроить передышку, почитать. Капсулы сна уже не выглядят экзотикой, а вот view-room – помещения с красивым видом, где сотрудники могут отдохнуть в тишине, – пока ещё новинка».

Одним из лидеров европейского рынка коворкингов является Лондон, где на 10 000 человек приходится 354 кв.м площадей гибких офисов, или 63 рабочих места. В Москве показатели в разы ниже: 112 «квадратов» и 25 рабочих мест. В Петербурге рынок почти не развит: 35 кв.м и шесть рабочих мест. Столь «низкая база» делает его привлекательным для инвесторов. Дополнительный аргумент – минимальный уровень девелоперской активности в офисном сегменте. Из-за того, что новые деловые комплексы не строятся, уровень вакансий в петербургских бизнес-центрах сокращается уже несколько лет. А спрос продолжает расти.

В городе давно работает американская сеть Regus, пытается найти  подходящие площади британская WeWork. Но с учётом специфики местного рынка поиски пока не увенчались успехом. «К нам приходили сети, включая WeWork. У них отличный бизнес – в Москве будут открывать пять проектов, но в Петербурге проектов по-прежнему ноль. В Петербурге им очень тяжело, поскольку они хотят отличную локацию в центре города, недорогие цены, большие в представлении российского девелопера инвестиции со стороны собственника (порядка $1000 на кв.м) и арендные каникулы на год. Либо они уберут какое-то из этих требований, либо им придётся ещё долго искать», – комментирует Дмитрий Золин, управляющий партнёр сети бизнес-центров «Сенатор». 

Чтобы в будущем конкурировать с «тяжеловесами», местным игрокам уже сейчас нужно объединяться и работать сообща, уверен Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ». Например, разные операторы могут предлагать резидентам единые абонементы. Так можно будет собрать общую клиентскую базу и эффективнее загружать свободные площади.

Одна из платформ для такого сотрудничества – SPАCEPASS. «WeWork вкладывает десятки миллионов в собственную IT-платформу, мобильное приложение для резидентов, а также – в аналитические и маркетинговые инструменты, которые позволяют им понимать своего клиента, разрабатывать в новых коворкингах соответствующие планировки и дизайн и сдавать до 50% рабочих мест ещё до официального открытия», – поясняет Станислав Бергман, основатель SPACEPASS.

«Главное в проекте коворкинга – осознанность, удобство и практичность, – считает Андрей Лушников. – Но проекту, чтобы он хорошо продавался, также нужны отличный от других образ и своя история. Их придумывают профессионалы. В проекте PAGE у нас получилась история со страницами, со старыми книгами, которые в обиходе всё чаще заменяются гаджетами. Нам хотелось дать книгам вторую жизнь и одновременно создать уют. Конечно, в каждом проекте есть маленькие хитрости, свой секретный ингредиент. Если мы в Петербурге его не найдём, придёт WeWork и всех порвёт».