26 Апреля 2019 время:04:42
курс $64.68 €72.11
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Хоть воздушные шары, хоть канатная дорога – мы за любое решение, которое позволит жителям Кудрово доехать в город...»
Михаил Москвин
заместитель председателя правительства Ленобласти

Дискуссионный клуб

BestDinner «Назад в будущее»

Краткий отчет

Главным трендом предстоящих двух лет эксперты компании считают движение рынка жилищного строительства в сторону государственного капитализма вслед за рынком финансовым.

 

Эксперты делового ужина BestDinner «Назад в будущее» назвали ТОП-20 застройщиков, у которых есть шанс остаться на рынке до 2021 года. Деловой ужин с руководителями девелоперских и инвестиционных компаний прошел в дни международной выставки MIPIM -2019 в Каннах.

 

Организаторы:

ГК «БестЪ»

 

Генеральный партнер: компания «ЛИИС»

 

Официальный партнер:

  • SMARTCompany,
  • юридическая фирма «Дювернуа Лигал»

 

Партнеры:

  • BPS-Development,
  • Statio,
  • ГК «Ладный Дом»,
  • TellusGroup,
  • ГК «Региональное управление»,
  • информационный портал  Arendator.ru,
  • официальный деловой партнер «РБК Петербург».

 

Информационный партнер:  газета «Недвижимость и строительство Петербурга».

 

В рамках обзора эксперты «БестЪ» проанализировали, добьют ли российский рынок недвижимости затяжной экономический кризис, санкции и новая редакция закона о долевом строительстве жилья. Для ретроспективного анализа были взяты сегменты строящегося жилья, офисной недвижимости, современных торговых центров и пять исторических для рынка периодов.

 

Первый из них (1993-1995 годы)сформировал легальный рынок недвижимости, преимущественно вторичный, на котором работало около 20 агентств, а расчеты по сделкам велись в долларах через «тумбочку».

 

Первичный рынок в 1994 году образуют 10 застройщиков, многие из которых (концерн VMB,  Росстро, ИСТ) позже канули в лету, и 24 проекта, рентабельность которых составляла от 50% в валюте, и до 150% в рублях, а условия для дольщиков были совершенно кабальными. По итогам 1995 года в Петербурге введено 320 000 кв.м жилья, средняя цена квадратного метра – $470.  Профессиональных торговых центров нет. Специализированных офисных зданий на весь Петербург 14, в самых «престижных» аренда стоит до $550 за кв.м в год, что обеспечивает владельцам капитализацию на уровне 22% - 25% годовых.

 

Второй период пришелся на 1997-1998 годы. Его начало ознаменовалось паникой на вторичном рынке жилья и падением крупнейших агентств недвижимости («Дом Плюс», «Интероксидентал», «Кландайк», «Кредо», «Икстлан»). Появляется система расчетов через банковские ячейки и лицензирование риэлтерской деятельности. Первый серьезный кризис, сопровождаемый дефолтом по ГКО, падением банков и ростом курса доллара. Через полгода после начала кризиса метр жилья стоил уже $320. На рынке коммерческой недвижимости ставки упали более чем в 2 раза, но появились первые договоры в рублях. Появляются первые ТЦ, причем на стадии строительства арендатор покупает право аренды по 300$ за кв.м, а затем платили за аренду по обычной схеме.

 

 

После «тучных нулевых» (третий период) начался глобальный кризис 2008 года. Накануне кризиса в Петербурге построено 3,2 млн кв.м жилья, доходность проектов составляет 25%. Бизнес-центры приносят владельцам больше 11% годовых. А качественных торговых площадей в городе уже около 2 млн кв.м. Таких цен в долларовом эквиваленте российский рынок недвижимости больше не увидел. Кризис вызвал обвал  цен на жилье с $3300 до $2400, арендные ставки в бизнес-центрах упали с $870 до $530 за метр в год, в торговых центрах - с $700 до $430.

 

 

К началу третьего кризиса 2014 года цены на жилье и ставки аренды на объекты коммерческой недвижимости практически выровнялись до докризисного уровня. На этот раз санкции, резкий рост курса доллара, падение цен и арендных ставок сопровождались законодательными инициативами властей, которые обязывают бизнес обеспечивать новостройки дорогами и «социалкой», «подрезают» высотность зданий до 40 м, снижают плотность застройки, увеличивают нормативы по парковкам, озеленению и перманентно меняют текст 214-ФЗ. Ответом становится появление нового формата – апартаментов, сложного гибрида коммерческой и жилой недвижимости.

Итог ретроспективе подвел Андрей Лушников: «В нашей жизни не успевает все устояться, как сразу налетает следующий вихрь. И оказывается, что вчера была не черная, а белая полоса. Упрощение документооборота привело к его увеличению в несколько раз. Качественно он тоже невероятно улучшается, потому что чиновники боятся делать даже то, что вроде бы должны.Но креативным людям любые изменения помогают зарабатывать».

 

«Рынок несмотря ни на что растет в объеме и приобретает новое качество, - резюмировал эксперт. - И если динамика цен в долларах не радует, то в рублях цены и ставки всегда имели только положительную динамику. Сейчас государство и банки берут под свой контроль миллиарды рублей, которые аккумулирует строительный рынок. Впереди нас ждут потрясения, но не глобальные, потому что обвал сразу двух рынков – финансового и рынка недвижимости – будет означать для государства кратный рост числа обманутых дольщиков. Такого сценария оно постарается избежать».

 

 

«Мы помним время, когда на рынке было частных 1500 банков, - поддержал коллегу и партнера Георгий Рыков. – За десять лет от этого числа остались единицы. Остальные вошли в состав государственных финансовых структур. Но для их клиентов ничего не изменилось. И хотя строительное сообщество в шоке от новой версии 214-ФЗ, но надо признать, что обманутые дольщики – реальность, а консервативные правила в других странах – работают. Время, когда средняя строительная компания могла привлечь больше денег населения, чем банк, и при этом никем не контролировалась – это время прошло. Наверное, для крупных компаний не очень удобно, когда все проекты на отдельных счетах. Нет уверенности, что банки смогут обеспечить строителям необходимый объем финансирования. Кроме того, мы видим, что государство научилось забирать бизнес по-рыночному, не прибегая к откровенному отъему собственности. Но в госсекторе всегда низкая производительность труда и эффективность производства. Рано или поздно крупные структуры опять будут приватизированы. Наша задача – понять, как работать дальше».

  

 

Мнения о том, вырастут ли цены на жилую недвижимость на 20% до следующего MIPIM, разделились.

«До июля 2019 года строительные компании попытаются получить как можно больший объем наличных, поэтому цены на квартиры будут снижаться, - заявил г-н Лушников. – Сейчас они готовы продавать со скидками до 25%. С 1 июля ситуация кардинально поменяется. Проектов станет гораздо меньше. И цены на качественные проекты вырастут. Есть и объективная причина – 15% от бюджета проекта придется отдавать банкам».

«Спрос на жилье комфорт класса достаточно низок – парирует Александр Ольховский. - Конечно, ипотека будет поддерживать спрос, но объем предложения в ближайший год останется достаточно высоким - в Петербурге не меньше 3 млн кв.м. Этого хватит для того, чтобы удержать цены в рамках плавного роста. Неплохо бы обеспечить кровеносную систему экономики теми денежными средствами, которые позволили бы двигаться вперед, в том числе – в жилищном строительстве. Но монетарная политика государства такова, что этих денег не предвидится».

По прогнозам ГК «БестЪ» в ближайшие два года рынок жилой недвижимости ждет стабилизация объемов предложения, умеренный рост активности спроса, рост цен на 10-15%, рост доли «токсичных» проектов, консолидация рынка компаниями с участием банков и государства.