31 Мая 2020 время:03:29
курс $70.75 €78.55
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


Дискуссионный клуб

Сельская ипотека: первый опыт, первые сделки

 Редакция газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»
и АО «Россельхозбанк»
провели видеоконференцию на тему
«Сельская ипотека: первый опыт, первые сделки»

 

 В дискуссии приняли участие:

Иван Власенко, заместитель директора Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк»
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства ЛО
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, руководитель по продажам сети отелей Vertical
Лариса Чистякова, руководитель пресс-службы маркетплейса недвижимости «М2Маркет»
- Анжелика Альшаева, генеральный директор ГК «КВС»

 

Заявленная тема исключительно важна не только для граждан, которые получают возможность улучшить жилищные условия, но и для всех участников рынка. Вполне вероятно, что совсем скоро к привычным сегментам (город-пригород, элитка-комфорт-эконом) добавится ещё один. Жилые комплексы и коттеджные посёлки будут делить в зависимости от того, входит объект в программу «сельской ипотеки» или нет. Это новая реальность, и лучше к ней готовиться заранее. 

 

Круг обсуждаемых вопросов: 

  • На какие категории и группы населения рассчитана льготная ипотека в рамках программы «Развитие села»?
  • Какие объекты можно приобретать по ставке 2,7%, на каких условиях?
  • Распространяется ли программа субсидирования кредитов на дома в садоводствах?
  • Каким требованиям должны отвечать застройщики и подрядчики для аккредитации в банке?
  • Как изменится рынок по мере развития программы, как будут реагировать застройщики, не попавшие в программу? 

 

Подробности смотрите в видеозаписи онлайн-конференции или читайте отчётный материал ниже (под видеороликом) 

 

 

«Сельская ипотека» на карантине

 

Субсидированная ипотека остаётся самым популярным продуктом даже в условиях суровых ограничений. За март Россельхозбанк выдал около 100 кредитов. Правительство Ленобласти готовит новые условия и планирует пересмотреть список «льготных» территорий; граждане спешат получить деньги под 2,7%, пока изменения не вступили в силу.

Сейчас кредит под 2,7-3% можно оформить на покупку готового или строящегося жилья на всей территории Ленобласти, за исключением полутора десятков городов и крупных посёлков (Выборг, Всеволожск, Мурино и пр.).

Особенности и нюансы государственной программы по развитию сельских территорий обсуждали участники видеоконференции, организованной NSP.ru.

 

Иван Власенко:

- Два слова о программе «сельской ипотеки». Она действует с начала марта. Заявки мы начали принимать в январе, первые кредиты фактически выданы в марте, к концу месяца мы выдали около 100 кредитов. Список территорий зависит от органа исполнительной власти. Мы лишь проверяем соответствие заявки утверждённому перечню таких территорий.

В Ленобласти кредит выдаётся на сумму до 5 млн рублей, 2,7% – со страхованием жизни (без страхования – 3%), срок – до 25 лет. Важный момент: каждая сделка должна быть одобрена Минсельхозом. Это занимает определённое время.

Спрос на этот продукт ажиотажный. За два месяца мы получили более 2500 заявок. Одобрили почти 1000. Более 300 отправили в Минсельхоз.

Речь идёт и о первичном рынке, и о готовых квартирах, готовых домах, и о земле под строительство дома.

 

Дмитрий Синочкин:

- Как соотносятся объёмы заявок на квартиры и на частные дома?

 

Иван Власенко:

- Квартир в новостройках – больше, чем вторичных объектов и индивидуального домостроения. Но это первая волна, я пока не стал бы делать категорические выводы. Одобрение объекта на "первичке" в аккредитованном банком проекте проходит быстрее. В ситуации неопределённости это тоже важно.

 

Михаил Москвин:

- У каждой медали две стороны. У этой программы тоже. Позитивная – увеличение спроса. Негативная – в том, что в рядом расположенных населённых пунктах будет перекос: в одном месте есть льготы, в другом нет. Там, где есть льготы, – спрос вырастет, где нет – упадёт.

Наши граждане быстро ориентируются. Будут покупать для перепродажи. Для нас важно, чтобы программа сохранила принцип, изначально в ней заложенный, – чтобы она служила для развития сельских территорий. Для людей, которые живут и работают на селе. Губернатор предложил ограничить распространение сельской ипотеки теми населёнными пунктами, где есть (или строятся) дома не выше трёх, максимум – пяти этажей. Чтобы применение льгот определялось не только количеством проживающих, но и типом застройки.

 

Дмитрий Синочкин:

- А может ли такое ограничение быть введено по ходу действия уже запущенной программы?

 

Иван Власенко:

- Вопрос не к нам. Это должны решать законодатели и исполнительная власть региона. Мы работаем в рамках тех правил, которые есть сегодня, и в соответствии с требованиями наших внутренних нормативных документов. Мы ограничены перечнями, которые подали регионы. Если в правила будут внесены поправки – перестроим алгоритм работы. Пока, замечу, все регионы подают заявки и на ИЖС, и на квартиры в новостройках. Причём ограничения по этажности (не более трёх этажей) действуют только для ИЖС.

 

Дмитрий Синочкин:

- На этот год сумма субсидий из федерального бюджета для вашего банка по этой программе – 780 млн рублей. Когда квота закончится – вы прекратите принимать заявки?

 

Иван Власенко:

- Да, это сумма субсидий. Если считать в кредитах – 20-25 млрд рублей. Это на все регионы, на всю страну. Много это или мало, судить не буду. Когда лимит будет выбран, возможны два варианта: либо мы приостанавливаем программу, либо федеральный бюджет выделяет дополнительные деньги. Пока мы внимательно следим, чтобы не превысить квоту.

 

Дмитрий Синочкин:

- Михаил Иванович, в какой стадии работа по утверждению новых ограничений, о которых вы упомянули?

 

Михаил Москвин:

- Это позиция губернатора, его мнение внесено в протокол совещания с застройщиками: скорректировать перечень населённых пунктов в рамках наших региональных нормативов. Подготовлен доклад с перечнем населённых пунктов, где можно строить выше 3-5 этажей. И на этом основании мы их предложим убрать из списка территорий, где могут применяться эти льготы. Затем должно последовать поручение комитету по АПК – внести изменения в нормативные документы. Дальше подумаем, как это оформить законодательно: можно ли внести изменения в действующую программу или это будет принято на следующий год.

20 млрд рублей, о которых говорит банк, – это всего 8500-10 000 кредитов, на всю страну. И уже сегодня это создаёт ажиотаж и одновременно тормозит рынок, уже влияет на спрос, причём влияние скорее негативное.

Покупатели в стадии ожидания – что дальше? Планировали купить в Мурино или Кудрово – отложили. А тут ещё скачок валютного курса… Давайте посмотрим на конкретном примере. Бугры и Мурино – это одна агломерация. А условия разные – как Вилларибо и Виллабаджио в рекламном ролике. Мы считаем, что нужно сохранить основной принцип: сельская ипотека должна помогать селу. Город и так проживёт.

 

Анжелина Альшаева:

- Попробую сдержать эмоции… У меня 100 клиентов, которые хотят использовать «сельскую ипотеку», чтобы купить жильё в Янино. Из них 30 заявок уже одобрены банком, ДДУ согласованы. Пока только три клиента пришли на согласование сделки. Мы находимся в режиме ожидания. Самое сложное – когда уже одобренные заявки, с ДДУ, отправляются в министерство. Мы вынуждены ждать. Две недели минимум. Или дольше. И повлиять на этот срок мы никак не можем.

Я всё переживала, что клиенты из ЖК «Новое Сертолово» (здесь нет льготы) побегут в ЖК «Ясно.Янино» (здесь льготы действуют). Но пока план продаж я не выполняю по Янино! Именно из-за задержки по времени. И на эскроу-счетах денег нет. Позитива в продажах мы не наблюдаем. А покупатель, увидев ставку 2,7%, в другой банк уже не пойдёт.

В наших продажах доля ипотеки - 60%…

 

Дмитрий Синочкин:

- Известны критерии, по которым Минсельхоз может одобрить или отклонить заявку?

 

Иван Власенко:

- Главное – чтобы она соответствовала требованиям по территории. Есть другой вопрос: какие заявки (из поданного нами пакета) идут в первую очередь. Я заинтересован, чтобы заявки от наших партнёров – той же компании КВС – шли без задержек. Но ранее Минсельхоз заявлял, что приоритет будут иметь заявки на приобретение жилья в населённых пунктах, где зарегистрированы не более 5000 человек. При этом жёсткого алгоритма нет.

 

Михаил Москвин:

- Вот это предложение – до 5000 человек – вполне соотносится с нашими инициативами. В Буграх уже давно не 5000, а 50 000… Пока мы видим больше негативных процессов от этой программы. И чтобы негатив убрать, мы предложим корректировать перечень населённых пунктов. Хотя нельзя исключать, что наши предложения на федеральном уровне не одобрят…

 

Катерина Соболева:

- Сейчас и мир, и страна в ситуации сохранения: граждане думают, как сберечь накопления. И многие частные инвесторы сразу посмотрели в сторону посёлка Бугры. Интерес к покупке квартир для сдачи в аренду повысился. Инвесторы, имея 2-3 млн, покупают несколько квартир, чтобы сдать их в аренду и зарабатывать.

Те 8000 кредитов, о которых шла речь, будут очень быстро выданы. В том числе – инвесторам. Кроме того, есть ещё те, кто покупал квартиры в Девяткино в кредит под 13-14%. Рефинансировать эти займы с помощью льготной ипотеки не получится, а вот быстро продать квартиру и купить другое строящееся жильё в локации, где действуют льготы, например, в Буграх – очень популярная тема.  Пока дальние территории не будут развиваться – кредиты уйдут на близкие к городу локации.

 

Дмитрий Синочкин:

- Ограниченная квота подстёгивает интерес спекулятивного капитала. Цели, заявленные в программе, вступают в противоречие с механизмом реализации.

 

Иван Власенко:

- Я бы осторожно подходил к этим проблемам. Представьте: несколько сотен человек получили такие льготные кредиты. И купили жильё в тех объектах, о которых мы говорим. Потом приходит следующий человек. А мы ему заявляем: извини, поздно! Хотя квартира в том же доме, на том же этаже. Но ставка уже не 2,7%, а 8%. Или 10%. Сложно будет объяснять, как это за ночь всё поменялось. Надо с этим аккуратно.

 

Лариса Чистякова:

- Мы анализировали территории в радиусе до 5 км от границ Петербурга. В этой зоне возводится около 50 жилых комплексов. И с июня по ноябрь 2019-го граждане получили около 5000 ипотечных кредитов на покупку жилья в этих локациях.

Сейчас резко возрос спрос на сельскую ипотеку со стороны покупателей, которые ранее рассматривали жильё в городской черте, но на окраинах.

Спрос перетекает из города в область. Для таких клиентов сельская ипотека очень интересна.

 

Дмитрий Синочкин:

- В области уже пытались создавать преимущества и ограничения для определённых локаций: в программе «Светофор» предусмотрены «красная», жёлтая» и «зелёная» зоны, в «красной» - самые жёсткие условия для застройщиков, в «зелёной» - самые мягкие…

 

Михаил Москвин:

- Мы придерживаемся этого принципа и сейчас. Мы берём на себя выкуп социальных объектов за часть стоимости или даже за полную цену на тех территориях, которые не подвержены урбанизации. Не могу сказать, что это является определяющим фактором, но в небольших населённых пунктах (в том числе и рядом с Петербургом) это поддерживает спрос.

Конечно, мы бы хотели, чтобы вся Ленобласть попала под действие «сельской ипотеки», чтобы наши объекты выигрывали у петербургских. Но мы прекрасно понимаем, что в федеральном законодательстве есть чёткие критерии.

Возвращаясь к вопросу об изменении условий и о вопросах со стороны граждан, могу вспомнить: по программе «Жильё для российской семьи» областное Агентство жилищного ипотечного кредитования строило жилой комплекс площадью 10 000 кв.м в Кировске. В рамках программы мы продали треть квартир по 35 000 рублей за «квадрат». Потом программа завершилась, и оставшееся жильё мы продавали уже по 70 000 рублей за кв.м. На одной лестничной площадке живут люди, которые приобрели квартиры с двукратной разницей в цене. Таковы уж реалии жизни.

Ещё хочу напомнить: у нас на региональном уровне есть ипотека для льготных категорий граждан, для тех, кто по рыночной ставке платить не может. Такие кредиты субсидируются из областного бюджета. Там разные критерии: и локация, и профессия, но деньги в бюджет на неё ежегодно закладываются, и к концу года они всегда полностью выбираются.

 

Дмитрий Синочкин:

- Хотелось бы взглянуть на проблему с точки зрения банкира. Иван Александрович, вы знаете, что программа в какой-то момент может прерваться, и вам придётся предлагать клиенту ипотеку уже под 9%, что ему, разумеется, не так интересно. Вы закладываете эти риски в свою финансовую модель?

 

Иван Власенко:

- Не вижу здесь особого риска, ведь мы в любом случае не будем выдавать кредиты себе в убыток. Риторика о чрезмерно дорогой ипотеке присутствовала (и справедливо), когда кредиты предоставляли под 18% годовых, а если с господдержкой, то под 10,3%. И вот наконец-то сделан ощутимый шаг навстречу потребителям! Теперь потребители говорят: всё равно плохо. Какая-то совершенно русская, национальная история! Подождите, программа только ещё стартовала, она рассчитана на весь год, давайте немного потерпим! Сейчас мы и Минсельхоз разгребём этот вал заявок… Да, денег на всех не хватит, но давайте порадуемся, что хоть кто-то получит ипотеку по отличной ставке!

 

Дмитрий Синочкин:

- Представьте: человек спланировал свои расходы, подал заявку, но никто не может сказать ему, одобрят ему её через месяц, через два, а может, вообще не одобрят. А за это время выросли цены или рыночные ставки… Как тут можно вообще что-то планировать?

 

Михаил Москвин:

- Конечно, наши коррективы направлены на то, чтобы улучшить программу. Речь ведь не о потребкредитах под 3%, а о развитии сельской территории. И мы будем настаивать, чтобы она распространялась не на все локации, а именно на те, где действительно нужна.

 

Дмитрий Синочкин:

- Как будут действовать застройщики, осознавая все те риски, которая несёт «сельская ипотека» в нынешней редакции?

 

Анжелика Альшаева:

- Мы видим, что спрос огромный. Но развитию реально сельских территорий программа действительно не способствует – тут сложно спорить. Понятно, что основные потребители – это жители Петербурга, которые не могли себе позволить купить жильё в городе и вынуждены уезжать за КАД.

По нашим данным, один застройщик уже отказался участвовать в этой программе, и мы тоже рассматриваем для себя такой вариант. У нас ведь есть обязательства перед банком, мы должны строить дома. А выполнять план продаж на 40%, поскольку 60% клиентов ждут решения Минсельхоза, для нас недопустимо. Если будут какие-то регламентные сроки (пусть неделя, пусть месяц хотя бы), их можно заложить в план. Но сейчас этого нет, нас каждый день кормят «завтраками». Кроме того, мы сейчас вынуждены поднимать цены по уже одобренным заявкам… У нас есть обязательства перед банком, в котором «КВС» получает проектное финансирование.

 

Катерина Соболева:

- Согласна: мы данной программой попросту стимулируем дальнейший рост цен на рынке. И это пугает, поскольку в итоге мы можем прийти к тому, что даже 2,7% годовых станут неподъёмными для населения. Ведь метры уже выбраны, заявки отправлены, и застройщики, в соответствии с финансовой моделью, вынуждены повышать цены. Так что это палка о двух концах: кто успеет сейчас, будет счастлив, а вот всем опоздавшим будет уже гораздо хуже.

 

Дмитрий Синочкин:

- У нас сейчас объявлена пауза в экономике. Как это отразится на рынке?

 

Михаил Москвин:

- Вряд ли я могу точно ответить на ваш вопрос. Но вице-премьер Марат Хуснуллин уже озвучил предложение по субсидированию процентной ставки застройщикам и генподрядным организациям, возможность продления госконтрактов, возможно, будет иная методика ценообразования при госзаказе. Государство поддержит отрасль. Конечно, многое будет зависеть от позиции Минфина.

 

Иван Власенко:

- Мне кажется, спрос на сельскую ипотеку в любом случае сохранится. Конечно, есть некоторые сложности, но я всё-таки исхожу из того, что они обусловлены исключительно стартовой стадией, и скоро всё притрётся.

 

Анжелика Альшаева:

- Спрос, конечно, упадёт. Многие банки уже заявили, что будут в апреле пересматривать ставки по обычной ипотеке. Заметно всё это будет уже в апреле – начале мая. Объём падения я даже боюсь предположить. Уже есть клиенты, которые отказываются от сделки.

 

Катерина Соболева:

- Думаю, спрос упадёт как минимум на «ипотечную» составляющую, а это 30%. В сегменте масс-маркет - вообще 50%. Сложно представить, что в текущей ситуации люди будут прогнозировать свою жизнь и доходы даже на 10 лет вперёд, не говоря уже о 15-20 годах…

 

 

Модераторы

Синочкин Дмитрий Юрьевич
эксперт рынка недвижимости