03 Июня 2020 время:08:54
курс $68.98 €76.78
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


Семинар

«Инвестиции и доходность»

Редакция газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» (NSP.ru) провела видеоконференцию на тему «Инвестиции и доходность»

 

В ходе дискуссии поговорили об инвестициях в условиях карантина, о рынке после пандемии:

  • Насколько (оценочно) в этом году сократится спрос на жильё, апартаменты, коммерческую недвижимость?
  • Окажут ли позитивное воздействие на спрос новый налог на процентный доход и снижение доверия к банкам?
  • Какие компании (с какими проектами) имеют более высокие шансы на выживание?
  • Рецепты для потенциального покупателя.  

Спикером выступил Алексей ЛАЗУТИН, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов компании IPG.Estate. 

 

 

Подробности смотрите в видеозаписи онлайн-конференции или читайте отчётный материал ниже (под видео)  

 

Инвестиции в недвижимость: риски и возможности

 

Отлив опускает все лодки. Но и в условиях спада есть сегменты недвижимости, которые позволят рассчитывать на доход. Возможно, это будут апартаменты? Или жильё эконом-класса в развивающейся локации?

Кризис даёт редкий шанс купить перспективные активы по низкой цене. Главное – не ошибиться в выборе!

Об инвестициях в условиях карантина и о рынке после пандемии рассуждают и спорят обозреватель NSP.ru Дмитрий Синочкин и руководитель отдела по представлению интересов инвесторов компании IPG.Estate Алексей Лазутин.

 

Дмитрий Синочкин:

- Текущая хроника настраивает на тревожный лад. А мы всё-таки собираемся говорить преимущественно о том, что будет после выхода из карантина. После того, как рынок осознает себя и начнёт восстанавливаться. 

Есть несколько серьёзных факторов, которые мы должны обсудить перед тем, как перейдём к разговору об инвестициях. Из-за обвала рубля и карантинных мер снижаются доходы граждан, растёт неопределённость. Это не способствует крупным покупкам. По вашим оценкам, насколько в этом году сократится спрос на жильё, апартаменты и коммерческую недвижимость?

 

Алексей Лазутин:

- Уверен, этот вопрос всех волнует, особенно нас - участников рынка. Я бы, наверное, начал с коммерческой недвижимости. Здесь меньше эмоций, здесь правит сухой расчёт, холодный и прагматичный. В этом сегменте я вижу наименьшее снижение спроса, потому что на рынке появляются объекты, которые раньше имели заградительную цену. Сегодня те, кто решился всерьёз продавать недвижимость, будут её продавать и будут весьма сговорчивы с точки зрения цены. Мы сейчас уже отмечаем появление хороших объектов в разных ценовых сегментах, расположенных на основных торговых магистралях, в популярных деловых локациях. Что касается апартаментов: неизвестно, когда восстановится туристическая индустрия, а апартаменты всё-таки традиционно воспринимаются как элемент туристического рынка. Спрос на квартиры: судя по моим разговорам с застройщиками, с их службами бронирования, количество запросов снизилось в связи с карантином. Падение мы увидим позже. Мне кажется, что уровень минус 20-30% вполне вероятен. Дальше будем смотреть, как сработают меры поддержки.

 

Дмитрий Синочкин:

- У нас сегодня две встречные волны. С конца февраля - начала марта пошла волна тех, кто спасает деньги и стремится вложить их быстрее. Это было ещё дополнительно подстёгнуто выступлением президента, который заявил, что обложит налогом депозиты. Другая волна - те, кто в преддверии трудных времён останавливает сделки, держит паузу или старается просто сберечь деньги либо в банке, либо под матрасом. И выжидает нижней точки, потому что кризис, конечно, замечательное время для того, чтобы покупать активы по сниженной стоимости. Но на это накладывается ещё один важный фактор - меры поддержки, объявленные государством. Насколько они, на ваш взгляд, эффективны?

 

Алексей Лазутин:

- Да, особенно интересно за этим наблюдать в связи с принятием Госдумой в третьем чтении законопроекта, касающегося, например, аренды и права арендатора требовать скидку от арендодателя, вопросов, связанных с кредитными каникулами.

Здесь всё достаточно спорно. Многое зависит от того, как этим воспользуются потребители, домохозяйства, весьма закредитованные. И что им будут говорить банки, какая будет практика здесь.

Это всё напрямую связано с вопросами недвижимости и с вопросами поддержки собственников этой недвижимости.

Конечно, по бизнесу серьёзный удар, за этим процессом я наблюдаю с большой тревогой, потому что не вполне понятно, кто поддержит арендаторов из малого бизнеса, насколько у них хватит запаса прочности. Интересно посмотреть, как будет работать льготная ипотека, потому что ставки по кредитам на жильё де-факто уже повысились у большинства банков. Хотя некоторые банки одобряют заявки и по старым ставкам. С другой стороны, радуют комментарии моих клиентов-инвесторов, которые из денежной позиции (как из рублей, так и из валюты) выходят в реальный сектор. Потому что в послании президента было обозначено несколько моментов, связанных с более жёстким контролем за выводом дивидендов за рубеж и вероятным выходом России из соглашений об избежании двойного налогообложения.

 

Дмитрий Синочкин:

- Насколько мы с вами знакомы с нашим государством, меры поддержки будут реализовываться по ступенькам. Первая ступенька - это отсрочка платежей, например, по налогам для малого бизнеса, с тем, чтобы по окончании карантинного периода платить вдвое. Это, вероятно, отмена штрафов и санкций, но здесь возникает вопрос: «А что тогда делать собственнику?» Потому что любая льгота для арендатора - это убыток для собственника.

 

Алексей Лазутин:

- Абсолютно точно.

 

Дмитрий Синочкин:

- Далее: есть некий пакет мер по поддержке бизнеса, но, судя по всему, наше государство, в отличие от стран ЕС и США, не собирается стимулировать конечный спрос, не собирается напрямую поддерживать население. И вице-губернатор Евгений Елин на днях сказал, что «мы тотально не сможем поддержать всех».

Значит, даже если бизнес выплывет по окончании карантинного периода, он столкнётся с сокращением спроса. Ипотечные каникулы переносят в период дефолтного кризиса на полгода. Но потом придётся же что-то делать. И вот этот тревожный фактор, конечно, мы тоже должны учитывать. Возможно, наше правительство сообразит глубину падения и перейдёт к каким-то больше адресным мерам по поддержке населения. Пока на это совершенно не похоже.

 

Алексей Лазутин:

- Сегодня хотелось бы обсудить инвестиции, доходность в условиях кризиса и что у нас будет после окончания пандемии. Куда в принципе можно инвестировать деньги: валюта, финансовые инструменты, недвижимость?

Я уверен, вы заметили увеличение (после восьмого марта и до объявления карантина) в сотни раз рекламного присутствия всех работающих на рынке ценных бумаг. Далее - банковский вклад. Всегда хороши драгоценные камни, как говорил Ротшильд, когда льётся кровь - время покупать бриллианты. Собственный бизнес - сюда, наверное, будут направлены средства многих инвесторов. Драгоценные металлы, произведения искусства. И недвижимость: коммерция, квартиры, апартаменты.

Мы имеем следующие вводные: «Под влиянием коронавируса Китай начал потреблять меньше нефти» и «Россия вышла из сделки ОПЕК+, что обрушило цены на нефть». В январе сокращается товаропоток из Китая, туристов мы больше оттуда не принимаем. В конце января - первый случай коронавируса. Февраль-март - выдача виз приостановлена, страны закрыли границы. Объявлена нерабочая неделя, затем ещё месяц. Бизнес парализован.

Надеемся, что как только Россия победит пандемию, бизнес начнёт активно восстанавливаться. И я очень надеюсь на эффект окончания войны, когда все празднуют и, чтобы почувствовать себя живыми, начинают увеличивать потребление.

Здесь определённый отскок возможен, вопрос - когда это случится.

Из списка наиболее интересных инвестиционных инструментов начали выбывать ценные бумаги: теперь дивиденды по ним будут облагаться налогами. 15% за вывод дивидендов в офшоры. Многие крупные объекты недвижимости структурированы, например, через кипрские компании. И теперь это становится менее интересно.

Далее, после восьмого марта мы видим, что евро и доллар достигли первых рекордных показателей и не останавливаются. Акции после падения и ускорения закрываются сильным падением индексов фондовых рынков. И наша с вами недвижимость - последняя тихая гавань, защищённая от сильных колебаний. Её доходность, помимо арендного потока, ещё зависит от стоимости самой недвижимости, которая в рублёвом выражении постоянно растёт. В отличие от других инвестиционных инструментов в сфере недвижимости налоги остаются прежними и налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду, к счастью, тоже прежний.

По большому счёту, любые инвестиции стоят на трёх китах: на вовлечённости, доходности и рисках. Под вовлечённостью я понимаю временные, личностные, финансовые и другие ресурсы, которые необходимы для бесперебойной работы инвестированных средств. Доходность - это измеримый в денежном выражении прирост. Риски - это запланированный, осознаваемый и принимаемый инвестором сценарий возможной или частичной потери вложенных средств. Абсолютно рискованное предприятие - это, например, торговля оружием или наркотиками. Но при этом высокодоходное. Приведённые здесь три параметра между собой чрезвычайно взаимосвязаны, чем выше вовлечённость, тем потенциально выше доходность. И риски могут быть разными.

 

Дмитрий Синочкин:

- Пока проходили открытые семинары на Ярмарке недвижимости, на каждом нашем мероприятии обязательно в первом ряду сидела какая-нибудь бабушка и спрашивала: «А посоветуйте, что бы мне такое прикупить, чтобы недорого, чтобы очень доходно и чтобы обязательно с гарантиями государства». И мы пытались объяснить, что так не бывает…

 

Алексей Лазутин:

- Собственный бизнес будет характеризоваться запредельной вовлечённостью, высокими рисками, но иногда - и максимально возможной доходностью.

 

Дмитрий Синочкин:

- Да, конечно. Например, ресторанный бизнес отчасти такой и есть. А бизнес малых отелей - это образ жизни семьи владельца.

 

Алексей Лазутин:

- Наличные деньги - низкая вовлечённость, низкие риски, потому что максимум их могут украсть или они могут сгореть в пожаре. Доходность отрицательная ввиду инфляции. Банковский вклад имеет низкую вовлечённость - это хорошо, риски низкие, потому что есть АСВ, но и доходность чрезвычайно низкая. Валютный или фондовый рынок - высочайшая вовлечённость, высокие риски, но может быть высокая доходность. Опять же, отдавая часть функций профессиональным участникам рынка, придётся с ними поделиться доходностью. Если хотите снизить риски, они заберут большую часть вашей прибыли. Квартиры: вовлечённость низкая. Купили - сдали. Риски тоже вроде бы низкие, потому что достаточно ликвидный объект. Но и доходность, по сравнению с другими видами недвижимости, весьма невысока. Апартаменты – это интересно. Я бы поговорил о том, что в апартаментах может быть как низкая, так и высокая вовлечённость, в зависимости о того, отдаёте вы их на откуп управляющей компании или нет. Или занимаетесь сами. Такой опыт уже есть на этом рынке. Риски могут быть высокие, что мы и видим со спадом туристического потока. Или средние, если занимаемся сами, используем в качестве квазижилья. Доходность может быть достаточно высокая, но если мы ориентируемся только на гарантированную доходность от управляющей компании - средняя. В коммерческой недвижимости вовлечённость я бы оценил как среднюю, риски средние, а доходность может быть высокая, в каких случаях - ниже объясню.

Давайте просто выполним очень сжатый SWOT-анализ возможных видов вложений в недвижимость с учётом сегодняшней ситуации.

Сначала квартиры. Сильная сторона - это достаточно развитый рынок, много участников, у квартир достаточно высокая ликвидность, особенно у небольших, особенно в массовом сегменте. Слабая сторона: невысокая доходность, аренда не растёт или не растёт так стремительно, как ранее. Уже есть кейсы, когда владелец любым способом сохраняет арендатора, потому что других, наверное, не предвидится. Введение эскроу-счетов при расчётах с застройщиками снижает риски, но опять же снизит и доходность, потому что застройщики больше не обязаны реализовать все квартиры на старте продаж, чтобы финансировать проекты. Угрозы - это законодательное регулирование аренды. Уверен, многим приходят письма из налоговой, особенно тем, кому посчастливилось владеть более чем одним объектом жилой недвижимости, с вопросом: «Уважаемый налогоплательщик, а не сдаёте ли вы вашу вторую квартиру в аренду? Если сдаёте - самое время подать налоговую декларацию и заплатить налоги».

 

Дмитрий Синочкин:

- А сейчас ещё система распознавания лиц выяснит, кто где живёт на самом деле…

 

Алексей Лазутин:

- Да, особенно в новых ЖК. Даже не система распознавания лиц, карта распространения коронавируса составляется на основании данных сотовых операторов, что ещё проще.

Апартаменты. Сильные стороны - это новый сегмент, на нём пока мало игроков, относительно невысокий порог входа. Самые недорогие проекты – от 1,8 млн, на этапе стройки, может быть, даже с отделкой. Есть программы гарантированного дохода, по крайней мере, были. Интересно будет понаблюдать, как управляющие компании будут их теперь администрировать. Уверен, что найдут способы, но здесь вопрос: какая доходность будет гарантирована? Слабые стороны - пока неясна ёмкость рынка апартаментов, а теперь, с учётом обвала туристической отрасли, она совсем непонятна. Присутствует некая диктатура со стороны управляющей компании, которая говорит: «Только я сдаю эти апартаменты. Хотите доходность - работайте со мной». Это напоминает анекдот, что некоторые влюбляются в ямочку на щеке, а женятся на целой девушке. То есть при выборе апартаментов нужно думать об УК. У владельцев есть возможность выбрать другую УК или создать собственную – вопрос в том, позволяет ли тот или иной апартамент-комплекс такое действие. Угрозы для апартаментов - насыщение рынка и резкое снижение доходности.

Коммерческая недвижимость. Сильные стороны - это в основном долгосрочная аренда и возможность продажи коммерческого помещения как объекта действующего бизнеса. То есть понятная доходность по арендному потоку. Слабые стороны - достаточно высокий порог входа. Адекватная коммерческая недвижимость стоит от 10-12 миллионов и выше. Достаточно сложно будет найти арендатора. Да и раньше было непросто. Это занимало время, снижало доходность, а сегодня эти сложности, вероятно, приобретут новый характер. Однако есть и возможности: три связанные сделки. Купил строящееся помещение, сдал в аренду и продал как действующий бизнес. Вспомним активное снижение ставок по депозитам. Введение налогов подталкивает многих инвесторов именно на рынок коммерческой недвижимости. Угрозы - это online-retail, снижение потребности в площадях так называемого стрит-ритейла, который давал наибольшую доходность и нёс наименьшие риски, то, о чём все мечтали, - сетевой арендатор на проходной улице.

 

Дмитрий Синочкин:

- К числу бизнесов с высокой вовлечённостью и с низкой или нулевой доходностью я бы добавил ещё издание средства массовой информации и изготовление контента для него…

В период турбулентности (кризиса) идёт такой парадоксальный процесс: пресса загибается первой, а ценность информации, особенно новой, при этом возрастает. То есть информация нужна, но брать её негде.

Давайте подведём промежуточный итог, чтобы не уйти в детали. Ваша оценка: сейчас на вкладах граждан более тридцати триллионов рублей. Вот эти новации с обложением дохода по вкладам свыше миллиона. Какую сумму спровоцируют к выходу из депозитов эти меры? Какое количество вкладчиков подтолкнут покинуть банковскую систему? Какая доля от тех, кто вышел, обратит внимание на рынок недвижимости?

 

Алексей Лазутин:

- Я бы оценил потенциальное сокращение вкладов в 30-40%. И примерно 80% их держателей могут заинтересоваться рынком недвижимости как альтернативным вложением с низкой вовлечённостью. Здесь часто делаются инвестиции из стремления купить, чтобы вложения не обесценились.

 

Дмитрий Синочкин:

- То есть эта волна может отчасти компенсировать падение реального спроса на рынке?

 

Алексей Лазутин:

- Вполне. Это будут инвестиционные квартиры, инвестиционные апартаменты. Люди будут искать спокойствие, объект, где в крайнем случае они могут жить либо сдадут, чтобы хотя бы отбить коммунальные платежи или ипотечный кредит, который берётся для приобретения актива. Всё чаще коммерческие помещения именно так и приобретаются.

 

Дмитрий Синочкин:

- Сокращение турпотока, закрытие границ, приземление авиалайнеров сейчас уже обрушило гостиничный бизнес и внешний туризм. Вместе с тем: по окончании карантина насколько сильным будет «эффект пылесоса»? Продолжат ли Москва и Петербург притягивать граждан из регионов? Выиграет ли внутренний туризм с отменой запрета на перемещения по стране? Сможет ли он заместить внешний спрос и внешний туризм?

 

Алексей Лазутин:

- Большие шансы, что на внутренний туризм сейчас обратят большое внимание, потому что в отсутствие иностранных гостей вряд ли рынок так быстро восстановится, вряд ли так быстро наполнятся самолёты, даже после открытия границ. Определённое доверие будет потеряно, потому что люди с большим трудом выезжали из-за границы, как россияне, так и иностранцы. Думаю, что будет внутреннее потребление: доходы снизятся, и люди поедут на дачи, к родственникам, начнут путешествовать по России. В этом смысле для Петербурга - это огромная возможность. Опять же - трудовая миграция. В мегаполисах сконцентрированы финансовые ресурсы, поэтому люди, которым больше нечего предложить, кроме своих рабочих рук, часто весьма недорогих, потянутся в столицы в поисках хоть какого-то заработка. И им где-то надо будет жить. А это большой плюс для тех, кто что-то купил, тут они минимизируют свои потери.

 

Дмитрий Синочкин:

- Подведём итоги нашего опроса, который мы провели перед этим семинаром. Мы спрашивали у читателей и пользователей: «Допустим, у вас есть какие-то деньги. Куда бы их вложили? Что надёжнее?»

Наши результаты: 28,3% выбирают апартаменты, квартиру – 52,7%, 12% готовы приобрести доллары. И 7% - какой-то иной вариант. Проголосовали за один день 275 человек, результаты будут ещё дополняться.

Возвращаемся к основной теме. После выхода из нижней точки кризиса какие направления сферы услуг и какие направления малого, среднего бизнеса наиболее перспективны, чтобы хотя бы обеспечить прожиточный минимум, чтобы эти люди не попали в дефолты и не выпали из рынка жилья и апартаментов?

 

Алексей Лазутин:

- Мы видим, что сейчас очень сильно развивается сфера доставки, и она будет расти ввиду того, что потребительские привычки изменятся. Сильно изменится функция торговой недвижимости, в частности, гипермаркетов, потому что у них появится большое количество профессиональных шоперов, которые будут заниматься комплектацией. Это новая профессия. На сегодняшний день востребованы низкоквалифицированные IT-специальности: огромный набор дата-аналитиков, специалистов по контекстной рекламе. Часть сферы услуг остаётся, но важность личностного бренда и быстро образуемых команд будет возрастать в прогрессии, потому что бизнес начнёт стремительно меняться. Будут делать гибкие команды под проект, потому что трудно позволить себе держать в офисе большое количество людей, когда все сейчас попробуют удалёнку. Я думаю, целый ряд бизнесов задумается, чтобы их активы были более лёгкими и команды формировались быстрее. Аутсорсинг, конечно, появится домашний, более дешёвый. Эту тенденцию мы уже видели, когда колл-центры массово выносили в те места, где подешевле. Даже у крупных застройщиков колл-центры находятся где-то далеко. Наверное, в эту сторону будет направлено движение…

 

Дмитрий Синочкин:

- То есть на рынке услуг из мелких и средних предприятий выживут те, кто сможет быстро переориентироваться и угадает посткризисные тренды, спрогнозирует, чем будет занято население в момент выхода из пике и какого-то роста. Я сейчас не верю в V-траекторию совсем. У нас всё-таки будет более пологий выход и, к сожалению, более долгий. И ещё одна диспропорция, которую хотелось бы обсудить. Сейчас уже на уровне Минфина соглашаются, что, видимо, доходы граждан упадут. При этом никто не говорит о сокращении зарплат членов правительства, депутатов, сотрудников Росгвардии... То есть в рамках среднего снижения доходы независимых от государства граждан и нижних слоев госслужащих просядут гораздо сильнее. Изменит ли это как-то состав покупательских групп в сфере недвижимости?

 

Алексей Лазутин:

- Мне кажется, это будет зависеть от притяжения крупных городов. Они будут привлекать всё большее количество покупателей жилья и апартаментов, сдаваемых в аренду, так как, действительно, реальные доходы просядут. И многие потенциальные покупатели решат переориентироваться с владения на аренду. В том числе - чтобы более гибко перемещаться в зависимости от работы. Многие собственники решатся на продажу квартиры для закрытия тех или иных обязательств, обеспечения выживания. Возможно, начнётся укрупнение семей, домохозяйств, начнётся оптимизация пространства в городских квартирах...

 

Дмитрий Синочкин:

- Оптимизация - это жить теснее?

 

Алексей Лазутин:

- Или жить теснее, или дальше от города, потому что недвижимость дальше от города дешевле.

 

Дмитрий Синочкин:

- Мы уже видим некоторый всплеск интереса к загородным домовладениям на фоне карантина. Но пока больше к аренде, чем к покупке. И в этой ситуации условный папа полковника ГИБДД к 22 имеющимся квартиркам прикупит ещё парочку?

 

Алексей Лазутин:

- Я бы сказал, ещё десяточек.

Государственная экономика, большая концентрация денежных средств, трудовая миграция в поисках заработка в крупных мегаполисах – всё это приводит к укрупнению инвестора в недвижимость под сдачу в аренду. Потому что здесь невысокий порог входа плюс возможность разложить яйца по разным корзинам, по разным форматам.

 

Дмитрий Синочкин:

- Смогут ли апартамент-комплексы переориентироваться с краткосрочной аренды на долгосрочную? В Москве уже некоторые апарт-отели предлагают номера для самоизоляции…

 

Алексей Лазутин:

- В Питере тоже…

 

Дмитрий Синочкин:

- Это будет связано с сокращением опций в инфраструктуре, с дополнительными затратами, с перестройкой работы УК, с пересмотром договоров?

 

Алексей Лазутин:

- Договоры точно придётся пересматривать просто потому, что показатели доходности строились на других предположениях относительно туристического потока. Дальше, конечно, можно будет перестроиться на долгосрочное проживание, а это доходность на 20-40% ниже. Апарт-отели потеряют и на сервисной инфраструктуре достаточно серьёзно, потому что многие рестораны, маленькие кафешки погибнут. «Долгосрочнику» меньше нужен общепит прямо по месту жительства… При этом есть какие-то варианты перепрофилирования таких помещений в коворкинги. Будут ещё и потери, связанные с тем, что общественные места нужно так или иначе отапливать, консервировать, охранять, если не найдена новая функция. Что, в принципе, снизит так или иначе доходность от комплекса в целом. И УК придётся перестраиваться. Тех, кто будет слепо верить, что старая модель работает, рано или поздно просто сместят и заменят.

 

Дмитрий Синочкин:

- Стоит ли нам ожидать в сегментах апарт-отелей и арендного жилья тех объявлений, которые уже не редкость в моногородах и на Севере: «Сдам жильё за коммуналку»?

 

Алексей Лазутин:

- Думаю, в Петербурге такого не произойдёт. Петербург традиционно привлекателен. Плюс учебные заведения, которые всё-таки нас всегда вытягивали и спасали. Мы дешевле, чем Москва, по учёбе, но интереснее и привлекательнее по качеству образования, нежели региональные центры. Поэтому вряд ли такие объявления появятся.

 

Дмитрий Синочкин:

- Тогда возьмём за основную гипотезу: пик эпидемии придётся примерно на май. Затем – постепенное смягчение карантинных мероприятий и плавный, небыстрый, в зависимости от мер господдержки, выход из кризиса.

На ваш взгляд, где будет (примерно!) располагаться нижняя точка, оптимальная для приобретения активов, коммерческих, апартаментов или жилья? Когда покупать?

 

Алексей Лазутин:

- Коммерческие помещения - уже сейчас. Те, кто принял решение продавать объекты в начале первого квартала, пошли на этот шаг, поскольку нужны деньги или существует какая-то кризисная ситуация. И сегодня они ещё более сговорчивы. Потому что те, кто ищет нормальную цену для своего объекта, ушли с рынка в ожидание.

Правда, есть ещё отлагательный фактор: вопрос регистрации. Сервисы функционируют не все, МФЦ закрыты, нотариусы не работают. Возможно, будут достигнуты коммерческие договорённости, а сделки будут фактически проведены в тот момент, когда карантинные ограничения снимут, и регистрирующие органы снова вернутся к работе. Потому что всё остальное можно реализовать.

Далее по апартаментам. Думаю, ближе к концу карантина и в начале выхода к норме будут самые интересные цены. У застройщиков продажи снизятся, и будет много мер стимулирования: скидки за пакетные покупки, условия по рассрочкам. По квартирам… Если говорить про строящееся жильё, есть хорошие акции и хорошие ставки по ипотечным программам, будет ещё снижение из-за карантинных мероприятий. А дальше – наверное, движение в прежнем ритме. С поправкой на отложенный спрос и на миграцию в сторону мегаполисов.

 

Дмитрий Синочкин:

- Не появится ли на рынке большой навес дефолтных квартир, которые люди продают, потому что не могут справиться с текущими платежами?

 

Алексей Лазутин:

- К счастью для застройщиков, есть разрыв между ставкой по ипотеке на строящееся жильё и на вторичные квартиры. Так что застройщики вряд ли сильно пострадают от этих вторичных продаж. Реализация дефолтных квартир - интересная история. Я думаю, банки будут этому противиться. Посмотрим, как будет реализована норма по ипотечным каникулам.

Но в итоге именно потребители так или иначе заплатят за все кризисные явления в экономике, больше некому.

 

Дмитрий Синочкин:

- Пришёл вопрос из чата. Как, вы считаете, будут проходить в ближайшие полгода сделки по объектам коммерческой недвижимости стоимостью свыше 300-500 млн рублей?

 

Алексей Лазутин:

- Да, будут, конечно. Инвестиционные сделки не сильно пострадают от спада. Там много профессиональных игроков, для которых инвестиционный процесс растягивается на год-полтора. Он связан с макроэкономическими показателями: ставки по банковскому депозиту, ставки рефинансирования, курс валют… Процесс достаточно долгий, и в этом сегменте масса профессиональных игроков. Сегодня много запросов на инвестирование 200-300-500 млн.

 

Дмитрий Синочкин:

- Ещё вопрос из чата от тех, кто слушает наш семинар. Кто победит в борьбе за клиентов: владельцы апартов или квартир, сдающихся в аренду?

 

Алексей Лазутин:

- Мне кажется, владельцы апартов погибче, и они всегда выступают с поддержкой со стороны УК, у них есть консолидированная позиция, они могут успешнее решать какие-то общие проблемы. Кроме того, апарты нередко расположены в интересных локациях, где квартиры строить нельзя. И они смогут совместно организовать некоторые общие сервисы, например, сервис доставки.

 

Дмитрий Синочкин:

- И опять пользователи сайта спрашивают: может быть, лучшая инвестиция - тупо купить доллары и ничего не делать?

 

Алексей Лазутин:

- Я как-то провёл эксперимент с воображаемой «машиной времени». Слетал назад в 2009 год и купил некоторое количество долларов и евро. Вернулся в декабрь 2019 года, перепродал валюту и посчитал доходность. Евро мне дал что-то около 6%, доллар - около 9% годовых на 10-летнем отрезке. Если мы занимаемся инвестициями, если мы собираемся зарабатывать, то ошибочно считать, что можно сидеть и ничего не делать. С любым вложением нужно что-то делать, и, если вы хотите низкой вовлечённости, будьте готовы к минимальным доходам или даже отрицательным.

 

Дмитрий Синочкин:

- А если вы хотите высокой вовлечённости, вам придётся всё время учиться и всё время рисковать…

 

Алексей Лазутин:

- Абсолютно точно.

 

Дмитрий Синочкин:

- Пожалуйста, Алексей, дайте несколько рецептов потенциальным покупателям, которые так или иначе заинтересованы в покупке недвижимости. На какие параметры обращать внимание?

 

Алексей Лазутин:

- Особенно важным будет вопрос локации и понятного будущего использования. Если это арендный бизнес - кто ваш арендатор, какие у вас есть альтернативные варианты. И не будьте падки на низкую цену. Сегодня появляются такие объекты недвижимости, которые никому ни за какие деньги уже не нужны. Раньше мы были готовы пойти за импортными джинсами в полуподвальный магазин; сегодня такие помещения вообще не задействованы как стрит-ритейл. Смотрите на локации. Другого Невского проспекта не будет… Не ведитесь на спорные предложения, когда помещение может использоваться только по одному назначению. Необходимы варианты, возможности применения в других сферах деятельности. Учитывайте риски расположения в самых проходных местах внутри жилого комплекса…

 

Дмитрий Синочкин:

- Владельцы нежилых помещений в жилой новостройке рядом с метро «Электросила» оказались в глубоком минусе, потому что ТСЖ закрыло двор…

 

Алексей Лазутин:

- Да, это известный кейс. То же самое - у метро «Фрунзенская». Просто закрыли двор, помещение с 2015 года ни разу не сдано в аренду.

Следующее: изучайте динамику арендных ставок в отчётах консультантов, но делайте поправку, применяйте какой-то дисконт.

Надо смотреть также на технические характеристики приобретаемого помещения, чтобы оно однозначно было приспособлено под максимальное количество видов использований. Имело все необходимые коммуникации, согласованное место под вывеску, вентиляционные каналы, чтобы минимально беспокоить жителей, какие-либо возможные отсечения в виде технических этажей от первого жилого этажа. Это всё повышает привлекательность и снижает риск конфликта на будущее. В идеале это может быть такая одно- или двухэтажная пристройка к ЖК, где только коммерция. Сейчас таких много строят.

Тяжеловато приходится магазинам в переведённых в нежилой фонд помещениях на первых этажах хрущёвок, даже в самых перспективных местах. Это всегда место для неких серых схем, даже для провокаций.

 

Дмитрий Синочкин:

- Есть и технические риски, одна из свежих ситуаций - коммерческие помещения в доме на улице Восстания. Замечательная локация, но там в ходе ремонтных работ пошли трещины по дому, теперь проект под вопросом. Нужна экспертиза, жители будут настаивать на аварийности…

И мы возвращаемся к тому, с чего начали: инвестиций с высоким доходом, но при этом без рисков - не бывает!

Модераторы

Синочкин Дмитрий Юрьевич
эксперт рынка недвижимости