03 Июня 2020 время:10:51
курс $68.98 €76.78
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


Семинар

Заманчивая рента: апартаменты после «шторма»

Краткий отчет

Редакция газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» (NSP.ru) провела видеоконференцию на тему «Заманчивая рента: апартаменты после «шторма»»

 

 

Подробности смотрите в видеозаписи семинара
или читайте итоговый материал ниже (под видео)

 

Екатерина ЛИСОВСКАЯ: «Нормальная работа начнётся в апреле-мае следующего года»

 

Жёсткие толстые сучья ломаются под тяжестью снега, а гибкая ветвь сбрасывает груз и выпрямляется. Эту притчу приписывают и Лао Цзы, и японскому сэнсею. Чтобы выжить, надо быть гибким. В бизнесе тоже.

О том, как будет меняться девелопмент под тяжким давлением обстоятельств (отчасти – природных, отчасти – рукотворных) мы рассуждаем с Екатериной Лисовской, генеральным директором отельного оператора PLG. Диалог состоялся в формате онлайн-семинара в Дискуссионном клубе NSP. Тему мы обозначили так: «Заманчивая рента: апартаменты после шторма».

 

Дмитрий Синочкин:

– Как изменится доходность апартаментов после завершения карантина?

 

Екатерина Лисовская:

Давайте начнём с того, что происходит сейчас. Классические гостиницы закрыли, персонал сокращается или уходит в неоплачиваемый отпуск, сокращаются все расходы, о бюджетных показателях сейчас уже никто не думает. Только о том, чтобы выжить.

Действующие гостиницы и апарт-отели должны возвращать деньги гостям и операторам, которые внесли предоплату за проживание. Это очень серьёзная история, и мы, скорее всего, не увидим кого-то из участников этого бизнеса, когда выйдем из состояния пандемии. 

 

Дмитрий Синочкин:

Были объявления о том, что некоторые гостиницы предлагают номера для самой самоизоляции.

 

Екатерина Лисовская:  

Изначально апарт-отельный бизнес конкурировал с классическими отелями. Сейчас мы понимаем, что классические не смогут предложить те условия, в том числе для самоизоляции, которые предлагают комплексы апартаментов. Ну, хотя бы: у них в номере нет кухни… И сейчас многие мои коллеги переформатировали бизнес и уже предлагают именно эту услугу. Другое дело – насколько она востребована, статистики у нас пока нет.

Если говорить о том, каким будет рынок в 2020 году… Видно, что никакого высокого сезона в России не будет. Отменены мероприятия, внутренние и международные рейсы и так далее.

Когда закончатся карантинные ограничения, картина будет иной. Появятся новые сегменты рынка. Например, корпоративный сегмент разделится. Часть людей, которым необходимо физическое пребывание в каких-то местах, по-прежнему будет путешествовать. А вот люди, которым нужны какие-то техники продаж, мероприятия, которые раньше они посещали, – они не поедут. Потому что почти то же самое можно получить онлайн, это дешевле для работодателя: не посылать человека, не тратить деньги на командировку.

Людей, которые захотят приехать в нашу страну с познавательными целями, наверное, тоже станет поменьше. Все, насидевшись дома, поедут на море, в горы, на природу. И в этом сегменте тоже произойдёт определённый отсев.

Несомненно, будет и отложенный спрос. Нормальная реальная работа начнётся в апреле-мае следующего года. Не раньше.

 

Дмитрий Синочкин:  

– Вы даёте год на восстановление?

 

Екатерина Лисовская:

– Да. Учитывая ещё, что некоторые будут всё-таки бояться путешествовать, определённым образом зомбированные той информацией, которую они сейчас получают.

 

Дмитрий Синочкин:  

– Вы говорите о внешнем туризме?

 

Екатерина Лисовская:

И о внешнем, и о внутреннем. Но внутренний туризм будет возвращаться в норму немножко быстрее. Возобновятся отменённые мероприятия, бизнес-среда в Петербурге достаточно активно развивается. Потом уже подтянутся иностранные гости, туристы, корпорации и так далее.

 

Дмитрий Синочкин:  

– И здесь нам поможет дешёвый рубль?

 

Екатерина Лисовская:

Безусловно, с точки зрения будущего путешествия… Но, кстати, дешёвый рубль сейчас помогает инвестировать в том числе. Сейчас очень удачное время для инвестиций. Нужно вкладывать в проекты апарт-отелей, чтобы получить максимальную выгоду.

 

Дмитрий Синочкин:  

– Почему именно сейчас? Может, ещё недельки две подождать?

 

Екатерина Лисовская: 

Мне кажется,что ничего не изменится. Другое дело, если ситуация усугубится, а у девелоперов закончится запас прочности, они начнут снижать цены, давать дополнительные скидки и так далее. Но этого может и не произойти. Прогнозировать эту ситуацию достаточно сложно.

 

Дмитрий Синочкин:

– Как на фондовом рынке: нижнюю точку ловить бесполезно.

 

Екатерина Лисовская:

Абсолютно точно.

 

Дмитрий Синочкин:

– Возвращаемся к деловому туризму. У нас много было всяких международных форумов, конгрессов и так далее; у вас не возникало ощущения, что большая часть этих мероприятий совершенно пустая?

 

Екатерина Лисовская: 

– Да, так и было, и теперь организаторам придётся думать: насколько всё это целесообразно. Полагаю, что мероприятия, которые пойдут за этим кризисом, будут более качественные и по контенту, и по формату. Просто приехать, собраться, поговорить – это уже будет неактуально.

 

Дмитрий Синочкин:

– И оборотная сторона этой медальки: личное живое общение повышается в цене. Есть моменты, которые по скайпу не обсудишь…

 

Екатерина Лисовская:

– Всё так, исвет в конце тоннеля виден. Будет расти качество, проявится отложенный спрос. Но массовый спрос до конца года не вернётся. И сейчас все апарт-отели перенастраиваются на долгосрочную аренду.

 

Дмитрий Синочкин:

– Насколько это сложно, насколько дорого?

 

Екатерина Лисовская:

Это не так дорого с точки зрения управления. Любая УК ставит цель заполнять апарт-отель как среднесрочной, так краткосрочной арендой. Учитывая то, что сейчас рынок краткосрочной аренды отвалился, соответственно, будут искать варианты на долгосрочную аренду. Будет ли спрос? Пока статистики нет. Но доходность, которую мы обещаем собственникам, конечно, упадёт.

 

Дмитрий Синочкин:

– Получается пирамида. Гостиницы пустеют в ноль, действующие апарт-отели заполняют краткосрочные номера долгосрочниками, в нижнем ценовом сегменте долгосрочные номера начинают конкурировать с рынком арендного жилья. А он тоже не благоденствует. В Москве аренда начинает дешеветь. Причём как раз эконом-варианты. И вот в той конкуренции придётся снижать стоимость проживания и снижать доходность. Будет ли юридически просто разговаривать с инвесторами, которые заключили с УК программы гарантированной доходности?

 

Екатерина Лисовская: 

– Это будет зависеть от финансовой модели каждой управляющей компании, насколько долго она сможет финансово это тянуть. Есть вариант сдать конкретную студию за 20 000 рублей и сработать хотя бы в ноль. Каждый отель будет принимать решение самостоятельно. Определённую подушку безопасности мы в наших проектах закладывали. У нас в программу гарантированной доходности в «PRO. Молодость» входит неполный пул номерного фонда, мы взяли всего 100 номеров, и даже при неблагоприятном развитии событий мы по этим номерам доход в размере 30 000 рублей обеспечим.

До кризиса реальная доходность составляла от 8 до 13-14 % годовых...

Но ситуация меняется. Например, наш In2Itориентирован на краткосрочную историю. Но будем ещё учитывать, что многие бизнесы после всех этих событий не откроются, те же мини-хостелы. Начнёт сказываться отложенный спрос. Если про конкуренцию с жильём – здесь сложнее. Да, нам придётся в какой-то момент снизить арендную ставку… Но в городе нет качественного арендного жилья в жилом фонде…

 

Дмитрий Синочкин:

– Извините, а на чём основано это ваше убеждение? На Airbnb есть всякие варианты.

 

Екатерина Лисовская: 

– Но есть и риски, связанные с регулированием. Есть вероятность, что в какой-то момент они продолжить свою работу не смогут…

 

Дмитрий Синочкин:

– Мы говорим о запрете на оказание гостиничных услуг в жилом доме, это действительно так. А если собственники сдают надолго, официально заключают договор, регистрируют в Росреестре?

 

Екатерина Лисовская: 

– Таких меньшинство. В любом случае апарт-отели выгоднее – уровнем и качеством сервисов, безопасностью. Всего этого нет в жилом фонде. Зато могут быть конфликты с постоянными жильцами.

Клиенты начинают ценить наличие сервисов в непосредственной близости. Сегодня это важно, потому что не нужно никуда выходить. Но к этому удобству привыкают. И в этой сфере будут корректировки.

Рынок сформировался под давлением определённого спроса. И мы понимаем, почему у нас сейчас идёт массовое строительство апарт-отелей именно доступного ценового сегмента 3*. Люди считают деньги, сейчас – особенно. И при прочих равных условиях делают выбор в пользу: а) меньшей цены, б) большего предложения каких-то сервисов и услуг.

 

Дмитрий Синочкин:

– Удастся ли отельерам и девелоперам сохранить большой набор сервисов при невысокой цене?

 

Екатерина Лисовская:

– Да, это возможно, главное, чтобы эти сервисы были востребованы Мы на своих объектах поставили определённый набор сервисов. Но, учитывая, с одной стороны, изменяемость потребления, с другой стороны, ценовую сегментацию, мы имеем возможность в режиме реального времени те или иные сервисы заменить. На другие, которые будут в настоящий момент востребованы.

 

Дмитрий Синочкин:

– То есть рынок отрегулирует. И, в зависимости от ситуации, либо в апарт-отеле будет небольшой центр по продаже айфонов, либо небольшая лавочка по ремонту обуви.

Но готовы ли апарт-отели к возможному наплыву из регионов достаточно серьёзной массы людей с невысокими доходами? Будут ли открываться какие-то отдельные специализированные этажи, предусматривающие совсем уж скромные условия проживания? Будете ли вы залезать в сегмент хостелов, который у нас закрыт в массовом порядке для того, чтобы эту волну подобрать?

 

Екатерина Лисовская:

– Если бизнес увидит, что это обусловлено экономически, я думаю, что такие варианты могут иметь место.

 

Дмитрий Синочкин:

– Один предприниматель говорил: «Чтобы быть богатым, надо работать для бедных». Его звали Генри Форд…

 

Екатерина Лисовская: 

– Соглашусь.  Почему именно формат гостиниц 3* сегодня более привлекателен для рынка? Да потому, что цена приемлемая и оборачиваемость денежных средств происходит намного быстрее, и окупаются они быстрее.

 

Дмитрий Синочкин:

– Итак, некоторые рецепты выживания. Необходимые для отрасли качества: гибкость и способность к трансформации, ориентация на долгосрочную аренду, в связи с этим – пересмотр набора сервисов, возможно, в сторону понижения. Конечно, желательно без потери качества, но чудес всё равно не бывает.

 

Екатерина Лисовская: 

– Не совсем так. Всё-таки перепрофилирование на долгосрочную аренду – дело временное.

 

Дмитрий Синочкин:

– Сохранение целевой группы внешнего туризма, как только он возобновится; ориентация на новые группы внутреннего туризма, в том числе и командированных, и тех, кто пытается закрепиться в мегаполисах в связи с тем, что в регионах будет ещё хуже.

И теперь главный вопрос: что будет происходить с ценами на апартаменты?

 

Екатерина Лисовская:

– Сейчас некоторые коллеги дают определённые скидки. Причины понятны. Но дальше мы всё-таки прогнозируем рост. Большая часть комплектующих идёт из-за границы. Поэтому, соответственно, стоимость квадратного метра вырастет не потому, что так хочет девелопер, а потому что это продиктовано производственной необходимостью. Стагнация цен или скидки – это всё носит временный характер. Другое дело, когда рынок выйдет из кризиса, у населения может не хватить средств, чтобы обеспечить себя квадратными метрами. И граждане какое-то время будут бояться вкладывать средства.

Они подождут и посмотрят. А вдруг они останутся без работы… Но даже если будет стагнация, мы будем вынуждены повышать цены, потому что и цены поставщиков растут, и так далее.

Укаждого девелопера есть ещё свои бюджетные показатели стоимости, на которые они должны выйти.

 

Дмитрий Синочкин:

– Должны кому?

 

Екатерина Лисовская:

Каждая компания делает свой бюджет, и туда закладывается стоимость и рост цены в режиме финансирования стройки…

 

Дмитрий Синочкин:

– Одно дело, если сама компания своим бюджетом управляет. Но если девелопер связан кредитными отношениями с банком, здесь он уже не волен. У нас апарт-отели строятся на проектном финансировании или всё-таки на собственные средства?

 

Екатерина Лисовская:

– Пока мы полностью строим за счёт собственных средств и средств дольщиков.

 

Дмитрий Синочкин:

– Можете поднять, можете опустить, но не ниже себестоимости? Или в какой-то момент и ниже может быть?

 

Екатерина Лисовская:

Может, конечно. Если мы понимаем, что реализуется отложенный спрос, то можем уйти в небольшой минус. Но следующие наши проекты уже идут с учётом проектного финансирования, там такой возможности не будет.

 

Дмитрий Синочкин:

– До сих пор инвесторы ориентировались на растущий спрос. На то, что много туристов, поток растёт, а гостиниц мало, и строить их нерентабельно, потому что деньги дорогие. В эту щёлочку с комфортным финансированием (дольщиками) и растущим спросом апарт-отели очень удачно вписались. Сейчас мы с вами находимся перед лицом новой ситуации. Допустим, в мае-июне выйдем из карантина. К концу года восстановится, пусть не до прежнего уровня, экономика. И как посчитать будущие арендные потоки, будущих арендаторов? Кто они? Какими они будут? Насколько важна сейчас непрерывность стройки – может, стоит сделать паузу? Не собираетесь откладывать какие-то перспективные объекты, замораживать их или притормаживать?

 

Екатерина Лисовская:

На сегодняшний день вопрос так не стоит. У нас всё идёт в соответствии с графиками строительства. Есть небольшие отсрочки по поставкам того или иного оборудования. Но вводить объекты мы будем в срок. Заморозка объекта чревата потерей репутации. У потенциального инвестора возникают объективные вопросы: «А что будет с объектом дальше?» Это вещь опасная. С другой стороны, стройку просто так не остановить, там есть определённые технологические процессы. Поэтому таких планов нет.

 

Дмитрий Синочкин:

– В Думе и Совете Федерации снова хотят приравнять апартаменты к жилью. Как вы относитесь к этой инициативе, как она повлияет на отрасль?

 

Екатерина Лисовская:

Апарт-отели – это не жилой фонд, это гостиницы. Если нас приравняют к жилью, тогда на застройщиках будет лежать бремя обустройства социальной инфраструктуры. Финансовые модели мы делали исходя из других условий. С моей точки зрения, нужно вводить совершенно другие регламенты. Нужно идти по проторённой дороге европейского и американского опыта, где законодательно прописан статус апарт-отелей. Нужно создавать такую нормативную базу, чтобы этот рынок, который сейчас уже существует, нормально развивался.

 

Дмитрий Синочкин:

– Если говорить о той части аудитории, которую можно причислить к частным инвесторам: какие процессы, какие показатели надо ему отслеживать, чтобы выбрать оптимальный момент для решения о покупке номера или блока?

 

Екатерина Лисовская:

– Их очень много. Например, слабость рубля. Если у вас деньги в долларах, и он растёт, то всё круто, и стоит выжидать. Если в рублях, то, конечно, нужно вкладываться сейчас, пока «квадрат» можно купить по минимальной стоимости. Важны благонадёжность и стабильность компании-застройщика. Если проект остановлен – лучше поостеречься.

Пока складывается ощущение, что финансовая способность потребителя неумолимо снижается, безработица растёт. Сейчас важно удержать команду. Важно выполнять изначально оговорённые обязательства. Доходность, если говорим об этом, может немножко упасть, но в целом компания, у которой есть определённый вектор развития, должна идти в этом векторе.

 

Дмитрий Синочкин:

Появились закрытые инвестиционные фонды, ориентированные на апарты. У вас есть такие партнёры? Проявляют ли они интерес к вашему сегменту?

 

Екатерина Лисовская:

– Интерес есть. Мы сейчас работаем с юридической частью. Потому что есть и определённые вопросы, которые на сегодняшний день требуют очень детальной проработки.

 

Дмитрий Синочкин:

– Планируется ли выход на рынок доходной программы, сочетающей минимальную гарантированную и составляющую и переменную части?

 

Екатерина Лисовская:

– Я не исключаю такую возможность. За последние пять лет рынок заметно эволюционировал. И у нас пока ещё нет полного понимания, как работают доходные программы. Так что, возможно, и смешанная программа будет интересна.

Пока все заявленные проекты остаются на плаву. В любом случае конкуренция обострится. Выиграет тот, кто лучше рассмотрит свою маркетинговую позицию, кто более точно спрогнозирует какие-то изменения в спросе. Они и будут в плюсе.

 

Портал NSP.ru провёл опрос на тему: какие заведения внутри апарт-отеля и рядом с ним помогут обеспечить заполняемость? Мы получили вот такие результаты.

- Ресторан – главное, остальное вторично – 2,38%.

- Недорогой фаст-фуд и умеренный сервис первой необходимости – 31,4%.

- Главное, чтобы метро было рядом, а больше ничего и не надо – 6,67%.

- Если проект в центре города, то он сам по себе обречён на успех – 21,67%.

- Чем больше опций, тем лучше. Так что и фитнес-зал пригодится, и супермаркет – 37,14%.

 

 

Модераторы

Синочкин Дмитрий Юрьевич
эксперт рынка недвижимости