Административный ресурс - осязаемое конкурентное преимущество

Банковская Группа ВТБ - один из самых крупных девелоперов на петербургском рынке недвижимости. В ее активе несколько беспрецедентных для Петербурга проектов - по масштабу, концепции и стоимости. Об особенностях их реализации, об инвестиционной стратегии ВТБ и о перспективах рынка в связи с международным финансовым кризисом мы беседуем с вице-президентом, управляющим директором ВТБ Александром Ольховским. А еще мы расспросили профессионального банкира о том, почему он предпочел недвижимость фондовому рынку, зачем ему общественная нагрузка в виде президентства в Гильдии управляющих и девелоперов и как играть шахматные блицы по Интернету, когда в «реале» нет времени на полноценные поединки.

– Александр Анатольевич, инвестиционный портфель Группы ВТБ в Петербурге - это «Набережная Европы», «Невская ратуша», паевые земельные фонды… Чем вызван подобный выбор проектов? Ведь все они масштабные, сложные и, видимо, не очень доходные. Почему не строить понятные бизнес-центры по 10 000 кв.м, за которыми сегодня так охотятся западные инвестфонды?

– Бизнес предполагает наличие неких конкурентных преимуществ. Для ВТБ это, во-первых, серьезный финансовый ресурс, включающий не только собственные средства, но и возможность их привлечения, а во-вторых, ресурс административный.

Банк в значительной степени остается государственным, и это дает понятное конкурентное преимущество по сравнению с другими инвесторами, обеспечивая поддержку на уровне как первых лиц города, так и профильных структур администрации.

Например, координируя свои действия с комитетами по экономическому развитию и по энергетике, мы получаем представление о том, как, в какие сроки и за чей счет могут быть инженерно подготовлены интересные нам территории. Прозрачные взаимоотношения с властью позволяют более четко оценивать риски, связанные с реализацией крупных проектов.

И я бы не сказал, что такие проекты имеют низкую доходность. Если мерить ее величинами относительными, возможно, она будет не столь велика. Если же говорить об абсолютных показателях, прогнозируемый размер прибыли весьма осязаем.

– Но и факторы неопределенности существенны. Достаточно вспомнить, сколько раз передвигались сроки по проекту «Набережная Европы» еще на стадии согласования инвестконтракта.

– Этот проект настолько интересен и масштабен, что отказаться от него было бы неправильно, хотя неопределенности на старте действительно хватало. И если мы успешно преодолеем весь путь, вознаграждение будет вполне соразмерно трудозатратам.

В ноябре прошлого года по «Набережной Европы» был подписан инвестконтракт, и мы уже приступили к выполнению своих обязательств в его рамках.

Безусловно, переселение ГИПХа - задача непростая. Сейчас мы ищем с руководством института компромисс по поводу предоставления альтернативных площадей в Петербурге и реконструкции имеющихся помещений в Капитолово.

По плану в середине 2010-го переезд должен состояться. Тогда в 2011-м после экологической очистки территории мы сможем выйти на площадку. Завершить стройку, разделенную на несколько очередей, предполагается в 2015 году.

Точно рассчитать стоимость проекта мы сможем только при наличии всей документации. Экспертная оценка на сегодня - более $2 млрд.

– Это самый дорогой проект на петербургском рынке недвижимости?

– По крайней мере, из тех, о которых мы знаем.

– То есть жилье на «Набережной Европы» будет продаваться по совершенно фантастическим ценам?

– По ценам, соответствующим этому месту, ярким архитектурным решениям и уникальной инфраструктуре, которая будет здесь создана.

Проект действительно не относится к категории сверхдоходных, но и считать его исключительно социально значимым тоже неправильно. Мы рассчитываем на внутреннюю норму доходности около 18%. Правда, в экспертных оценках могут быть погрешности.

– «Невская ратуша» - это тоже вполне коммерческий проект?

– Безусловно.

– Вы довольны результатами архитектурного конкурса? В кулуарах говорили о том, что явным фаворитом выглядел проект архитектурной мастерской Михаила Мамошина, который не стал победителем.

– Я результатами конкурса очень доволен. Во-первых, идея пригласить к участию альянсы российских и иностранных архитекторов, на мой взгляд, была очень правильной. Это гарантия того, что конкурсные предложения вполне реализуемы, а не просто представляют собой красивую идею. Кроме того, изначально понятно, кто из местных зодчих будет адаптировать проект к отечественным СНиПам и технологиям.

Во-вторых, все пять конкурсантов представили очень приличные работы. Конечно, было бы идеально взять от каждого проекта лучшее, но мы решили не повторять опыт «Балтийской жемчужины». Я считаю, что коллектив Евгения Герасимова и Сергея Чобана заслужил победу.

Проект студии Мамошина, безусловно, хорошо и глубоко проработан. Но условия конкурса не подразумевали такой степени детализации. Его целью было утвердить основные градостроительные идеи, планировку территории, видовые характеристики и пр. Архитектурный облик будущих зданий должен быть прорисован на следующем этапе. Утвердив его сейчас, мы бы лишили проект гибкости.

Безусловно, кому-то нравится одна идея, кому-то - другая, но это вкусовые аспекты. Важно, что это не был конкурс под конкретного победителя.

– Масштаб этого проекта является дополнительным риском для инвестора? В городе заявлено о строительстве сразу нескольких очень крупных деловых комплексов. Не опасаетесь жесткой конкуренции?

– Естественно, масштаб проекта влечет за собой дополнительные риски, но он же часть рисков и снимает, в частности, за счет создания деловой и социальной инфраструктуры, которой не могут похвалиться локальные бизнес-центры. Эти дополнительные опции привлекут будущих арендаторов или собственников площадей. Кроме того, в нашем проекте есть составляющая, принципиально отличающая его от других, - офис городской администрации.

– Это главный козырь проекта?

– Это серьезный козырь. Но есть еще несколько моментов, которые предстоит выполнить на очень высоком уровне, - от проектных решений до инженерных. Комплексов такого класса в Петербурге пока нет. Строек заявлено действительно много, но ведь их еще предстоит реализовать. Мы надеемся выйти на рынок одними из первых, по крайней мере в своей территориальной зоне. Чтобы снизить риски ликвидности, комплекс будет вводиться в эксплуатацию тремя очередями. Каждая с интервалом примерно в год.

– Закрытые паевые фонды, созданные для комплексной подготовки территорий под застройку, - это ноу-хау ВТБ в России?

– Формируя их, мы ставили цель закрыть нишу, которая была явно недофинансирована как со стороны государства, так и со стороны частных инвесторов. То, что девелопер, купив участок, вынужден заниматься его «упаковкой», делает проект длинным, плохо просчитываемым и рискованным. Поскольку на федеральном уровне до 2007 года программы инженерной подготовки территорий не были предусмотрены, логично было бы такому крупному учреждению, как наше, заняться этим направлением.

Для проекта холдинга «Балтрос» в Славянке мы предоставляли долговое финансирование, а в Шушарах решили сами выступить в роли инвестора. Идеология последнего проекта связана с инженерным обеспечением крупного участка, находящегося на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе, с последующей продажей всего земельного массива или отдельных лотов конечным застройщикам под жилищные и коммерческие объекты.

Управляет паевым фондом дочерняя структура банковской группы - ЗАО «ВТБ Управление активами».

По похожей схеме мы реализуем и проект индустриального парка в Марьино, под который также создан специальный паевой фонд. Хотя в этом случае мы не нацелены на полную распродажу подготовленных участков. Логистический комплекс в составе этого парка мы хотим построить сами.

– Сколько стоят такие проекты?

– Все будет зависеть от того, на какой стадии мы решим из них выйти. В Шушарах рассчитываем уложиться с инженерной подготовкой в $100 млн при внутренней норме доходности не меньше 30%.

– Во что еще Группа ВТБ планирует вкладывать деньги на рынке недвижимости?

– Очень интересная задача - формирование фонда прямых инвестиций. У нас есть западный партнер, с которым сейчас идут активные переговоры по поводу создания совместного бизнеса.

Фонд будет нацелен на проекты небольшого и среднего масштаба - в диапазоне от $20 млн до $120 млн. Эта ниша значительно более конкурентная, но мы рассчитываем на наш опыт. Кроме того, иностранный партнер - это профессиональная команда, уже работающая на российском рынке и имеющая как реализованные, так и начатые проекты.

– Каким будет объем этого фонда?

– В рублевом эквиваленте около 6 млрд. Средства в совместное предприятие мы планируем вносить в пропорции 50 на 50. Одна из задач, которую мы перед собой ставим, - привлечь сюда деньги пенсионных фондов.

Инвестировать предполагается не только в Петербург, но и в другие регионы. Потенциальный интерес представляют города с населением от 300 000 человек.

– Фонд сосредоточится исключительно на девелоперских проектах?

– Да. Мы намерены входить на ранней стадии в проекты разного назначения. При этом акцент будет сделан на коммерческую недвижимость, хотя жилье тоже не исключается как составная часть многофунк-циональных комплексов.

– А что вы думаете по поводу разговоров о перегретости петербургского рынка коммерческих площадей?

– Самый популярный вопрос. В США, Западной Европе и Юго-Восточной Азии рынки настолько развиты, что недофинансированных ниш там просто не осталось. Получается, что ни в одном из этих регионов больше ничего в принципе строить нельзя?

Там конкуренция уже перешла в иную плоскость - профессионализма, оригинальных идей, новых форматов. То же самое происходит сейчас и у нас. На этой стадии конкурентной борьбы уже нельзя допускать грубых ошибок.

Например, я бы не стал строить очередной молл или гипермаркет в зоне Пулковского шоссе - даже со сверхновой концепцией. Но и в Петербурге, и в Москве еще есть районы, недостаточно насыщенные определенными торговыми форматами. Поэтому категорически неправильно отказываться от развития какого-то из рыночных сегментов в этих городах.

– В связи с международным финансовым кризисом банковские деньги охотнее потекут в недвижимость?

– Не думаю. По крайней мере, в жилой сектор точно нет. Скорее всего, рынок коммерческой недвижимости в России не будет испытывать особых проблем, и уровень капитализации объектов не снизится. Однако этот оптимистичный расклад связан в основном с сохранением действующих активов. Инвестиционного бума в обозримом будущем не предвидится.

Владельцы свободных средств, не нашедшие заемщиков на развитых рынках, частично переориентируются на Россию и Бразилию, которые могут в какой-то степени стать тихими заводями для капиталов.

Эти инвестиции вряд ли будут столь масштабными, чтобы положительно повлиять на уровень капитализации, но поддержать и сбалансировать рынок они наверняка смогут.

В жилом сегменте, особенно в эконом-классе, ситуация значительно хуже. Я предполагаю, к концу года следует ожидать ценового отката от текущего уровня.

– Вам общественная должность в бизнесе помогает или, наоборот, отнимает время?

– Пока отнимает. Хотя в будущем конвертация общественной деятельности в профессиональную вполне возможна. По роду президентских обязанностей у меня расширяется круг общения с руководителями региональных компаний, а регионы - это потенциально очень успешные и высокоэффективные рынки.

Если мы сумеем создать сеть представительств Гильдии по всей стране, то на эти офисы можно будет опереться не только с точки зрения развития ГУД, но и в части продвижения коммерческих интересов ее членов.

Когда заработает наш фонд прямых инвестиций, у ВТБ будет и соответствующий финансовый инструмент для продвижения в регионы.

– В чем была основная личная мотивация становиться президентом ГУД?

– Я до сих пор никогда активно не занимался общественной работой как таковой. Это новое для меня дело. Наш рынок еще очень сырой и неструктурированный, поучаствовать в его создании интересно. Кроме того, у каждого человека в какой-то момент кроме профессиональных целей возникает потребность в иной самореализации. Проще всего, наверное, прийти к ней через общественную деятельность, по сути своей альтруистическую.

– Чего удалось достичь за полгода с момента избрания на этот пост?

– Существенных достижений, к сожалению, пока нет. Оказалось, полгода - срок очень небольшой. Этого времени хватило на то, чтобы проанализировать текущее положение дел и определить основные приоритеты развития. В Петербурге Гильдия действует весьма активно, но на федеральном уровне она пока не очень заметна. Поэтому одна из задач - повысить узнаваемость ГУД и ее общественный вес в регионах.

– Где интереснее работать - на фондовом рынке или на рынке недвижимости?

– И там и там интересно. Просто по-другому. В 1991-м я начинал с брокерской фирмы, состоявшей из трех человек. Тогда все продавали по телефону миллионы банок пива «по цепочке». Случалось, что после успешной сделки тебе отзванивались через час и предлагали то же самое пиво уже из восьмых рук. (Смеется.)

Потом мы создали небольшой торговый дом, в котором выступали уже не брокерами, а дилерами, приобретая небольшие партии товара на привлеченный капитал. А затем появился фондовый рынок, на котором сначала обращались в основном приватизационные чеки, и мы сформировали брокерскую компанию по работе с ценными бумагами.

Торговали акциями «Гермеса», «Аввы» и прочими, как оказалось, очень ценными бумагами. Конечно, понимание фондового рынка было тогда на крайне низком уровне. Так что росли вместе со страной. Впоследствии наша фирма объединилась с еще двумя под общим брэндом «Энергокапитал».

В 1996-м мы стали самым крупным игроком петербургского рынка ценных бумаг с объемом операций около $80 млн в год, конкурируя с «Ленстройматериалами» и некоторыми другими компаниями.

– Но вы же ушли с фондового рынка. Почему?

– Действительно в 1998 году я принял для себя достаточно жесткое решение и сменил сферу деятельности.

– Из-за дефолта?

– Я тогда работал в основном на рынке корпоративных ценных бумаг, поэтому дефолт не стал для нас критическим. А вот ситуация, сложившаяся на международном фондовом рынке в 1997 году, выглядела очень тревожной. Наши ценные бумаги начали сыпаться. Невозможно было продать фактически ни одну из «голубых фишек».

Например, обыкновенные акции РАО «ЕЭС» стоили тогда около 46 центов, а всего через полгода - уже полтора. Такой была глубина падения.

В этот период я и задумался над тем, что фондовый рынок - не тот бизнес, который даст спокойно спать ночами. В этой сфере ведь нет непреходящих ценностей. Все они являются производными от неких абстрактных корпоративных бумаг. После глубоких размышлений на тему «Что делать дальше?» решил попробовать себя в сфере ценностей реальных, самой надежной из которых представлялась недвижимость.

Начал с управления объектами, а потом занялся и инвестициями - уже в структуре Промышленно-строительного банка.

– Какой девелоперский проект был первым?

– Одним из мотивов профессионально заняться недвижимостью стало то, что примерно в это время я купил недостроенный дом в Мельничном Ручье. Он и стал моим первым девелоперским проектом. Дом до сих пор, кстати, не развалился. Правда, его пришлось существенно модернизировать. Мы там проводим каждое лето.

Сейчас собираюсь строить новый дом - в Репино. Надеюсь, он уже будет сделан руками человека, который за эти десять лет начал что-то понимать в недвижимости.

– Вы по дому что-нибудь сами делаете?

– Нет. Я отвечаю только за девелопмент, а эксплуатация - не моя стихия. (Смеется.)

– А какой проект самый любимый?

– Пожалуй, бизнес-центр «Константа» на пл. Конституции, где разместился офис «Ленэнерго». Для своего времени он был одним из наиболее профессиональных и высококлассных проектов, да и отнял очень много времени и сил. Поэтому, наверное, и любимый.

– В шахматы играть продолжаете?

– Когда-то это было очень серьезное увлечение. В семейном архиве остались фотографии, на которых шестилетний мальчик играет со взрослыми дядями. В 17 лет я был чемпионом Винницы среди взрослых, а потом и чемпионом области.

В голодном студенчестве регулярно отправлялся по вечерам в местный парк. Приходилось давать фору по времени, играя «две на пять» или «три на пять» (минут. - «НП»), но за вечер рублей пять - десять выручить удавалось. После армии шахматы как-то сами собой прекратились.

Сейчас, правда, иногда играю в Интернете. На нескольких сайтах в режиме он-лайн проводятся трех– или пятиминутные блицы. Есть свои завсегдатаи, скрывающиеся под «никами», формируются рейтинги. Запаса прочности на такие поединки хватает, а времени они много не требуют.

«НП» досье Александр Ольховский родился в Виннице в 1968 году. В 1991-м окончил факультет автоматики и микроэлектроники Винницкого политехнического института по специальности «инженер-электрик». В это же время переехал в Петербург. Среди компаний, которыми Александр Ольховский руководил в 1990-е, — «Энергокапитал», УК БФА и др. В 2003-м возглавил инвестиционную дирекцию Промышленно-строительного банка. В 2005-м стал первым замом президента-председателя правления «ВТБ Капитал». С 2006-го — вице-президент, управляющий директор ВТБ. В 2007-м избран президентом Гильдии управляющих и девелоперов. Женат, трое детей. Сыну — 12 лет, дочерям — шесть лет и два года. Кандидат в мастера спорта по шахматам. В соавторстве с Николаем Вечером написал книгу «Инвестиции в коммерческую недвижимость».