Мы явно ощущаем первые признаки кризиса

Диалог между властью и бизнесом может улучшить не только инвестиционный климат, но и повседневную жизнь горожан. Особенно важно достичь взаимопонимания между администрацией, деловыми кругами и обществом сейчас, когда и в экономике, и в бюджете становится меньше денег. О первых признаках нового кризиса, инвестиционных перспективах и потребностях Нижнего Новгорода мы беседуем с Екатериной Гресс, генеральным директором компании IDEM и полномочным представителем Российской гильдии управляющих и девелоперов в регионе.

– Вы работаете с самым благополучным сегментом рынка — торговой недвижимостью. Нижний Новгород занимает четвертое место в России по обеспеченности населения торговыми площадями. Из них больше половины — качественные ТЦ, заполняемость которых составляет 95–97%. По крайней мере, так было еще полгода назад.

– Такие объекты и сейчас чувствуют себя довольно хорошо. Вакантных площадок совсем немного, а если они и появляются, то ненадолго. Практически все качественные комплексы имеют лист ожидания, хотя в настоящий момент он немного сократился.

Но те объекты, которые были введены в эксплуатацию лет 10 назад, стремительно теряют конкурентоспособность. Скажем, у торгового центра «Шоколад», хоть он и находится в центре города, полгода назад было порядка 40% свободных площадей. Сегодня, думаю, не меньше 50%. С учетом того, что в ближайший год в Нижнем Новгороде будет введено еще несколько крупных торговых комплексов, сомневаюсь, что устаревшие объекты выдержат конкуренцию.

Например, ТЦ «Новая эра», который одним из первых в городе открылся в бывшем производственном помещении и был весьма популярен, теперь трансформируется в торгово‑офисный объект, там появляется все больше сервисных компаний.

– Это последовательная реконцепция или стихийный процесс?

– Скажем так, он управляемый, продиктованный конъюнктурой. В Нижнем Новгороде владельцы торговой недвижимости редко заказывают реконцепцию. У многих бизнес держится на единственном объекте, и они считают, что самостоятельно справятся с переменами, происходящими на рынке. В нашем портфеле больше заказов на разработку концепций для редевелопмента промышленных площадок. Это тренд. Участков под строительство ТЦ в центре города, на красных линиях не осталось. Но у бывших производственных зданий, ранее занятых предприятиями оборонной промышленности, хороший потенциал. И они находятся не в худших местах, ведь город строился как раз вокруг них. Совсем недавно мы перепрофилировали корпус бывшего завода шампанских вин в районный торговый центр «Куб». Он расположен в хорошем спальном микрорайоне, вполне жизнеспособный проект.

– Новые торговые объекты удается заполнять?

– Комплексы, которые будут введены в 2015 году, довольно крупные. Это два торговых центра девелоперской компании «Столица Нижний» — на Советской площади и на станции метро «Заречная», а также ТЦ «Небо», который строит ГК «Электроника» совместно с соинвестором «Союз Маринс Групп». Последний анонсирован еще до кризиса 2008 года, потом был заморожен, затем перешел в другие руки и сейчас достраивается. Но мы уже входим в новый кризис, и я не уверена, сможет ли девелопер заполнить ТЦ арендаторами. Думаю, на пререлизе у них сдано не более 50% площадей. И это несмотря на прекрасное местоположение. Город насыщен торговыми метрами, а ритейлоры в последние год-полтора не оценивают потенциал нашего рынка так высоко, как рынки Новосибирска, Екатеринбурга.

Другие девелоперы, скорее всего, перенесут запуск своих комплексов на более поздние сроки.

– Вы так уверенно говорите о кризисе…

– Потому что довольно явно ощущаем его проявления. Мы только что вернулись с выставки коммерческой аренды («КОМАР») в Москве, где представляли свои новые проекты не только в Нижнем, но и в других регионах РФ. И видим, что ритейл притормозил развитие. Многие сети не просто сворачивают экспансию, но и сокращают текущее присутствие на рынке. «Глория Джинс» закрывает магазин в Нижнем, Colin's — два магазина. На поведение ритейлоров влияют и валютные колебания, и кризисные ожидания, и пассивность потребителей, которая в Нижнем очень заметна. Четверть населения города проживает в Автозаводском районе, большинство работает на ГАЗе, который недавно опять перешел с пятидневной рабочей недели на четырехдневную. Заводской график в значительной степени определяет покупательную способность населения. А поскольку люди уже проходили через кризис, срабатывает если не нехватка денег в кошельке, то негативные ожидания. Они начинают экономить. Последствия особенно заметны в стрит-ритейле. В торговых центрах процессы более скрытые…

– Там договоры с арендаторами более долгосрочные…

– Да, и пустых секций пока почти не заметно. А в стрит-ритейле это наглядно. Каждый день по дороге на работу видишь, как очередной банк съезжает. Нижний Новгород с этой точки зрения город уникальный. Здесь не так много мест с высоким автомобильным и пешеходным трафиком, удобных для стрит-ритейла. А когда в этих зонах появились качественные торговые центры, туда переехали магазины одежды, обуви, парфюмерии, косметики. Встроенные помещения занимают в основном банки, аптеки, салоны связи и общепит. При этом ресторанный бизнес в нашем городе вести сложно. Не в традициях нижегородцев много времени проводить в кафе и делать это часто. Город купеческий, бережливость — в менталитете. На «раскрутку» нового ресторана уходит не меньше года. Это долго, особенно для несетевых проектов. В кризис никакого развития у этого бизнеса не будет. Арендные ставки в стрит-ритейле пойдут вниз. Это уже происходит даже в местах на «пятерку», которые будут заняты при любой конъюнктуре. А если локация на «троечку», ставка упадет, возможно, на 50%.

– А в новых микрорайонах девелоперы смогут заполнить встройки на первых этажах?

– Они все первые этажи отводят под коммерческие встройки просто потому, что квартиры там плохо продаются. Многие из них остаются пустыми. Если район удаленный, там, конечно, откроются аптека, продуктовый магазинчик, магазин хозтоваров, может быть, детский развивающий центр. Но и половина встроек не заполнится. Девелоперу надо просчитывать сразу, сколько стрит-ритейла понадобится.

– Какая доходность у качественных торговых центров в Нижнем?

– Лучше говорить о сроке окупаемости инвестиций. Он зависит от величины проекта, от того, реализован он в Нижнем Новгороде или в области. В области объекты меньше и окупаются быстрее.

– Какие форматы самые востребованные у ритейлоров?

– До последнего момента наиболее успешными были стандартные, понятные арендаторам проекты. Иностранные ритейлоры предпочитали комплексы, у которых не меньше 60 000 кв.м полезной площади и есть развлекательная составляющая. Местоположение имело значение, но ту же IKEA хорошо посещают, хотя она и стоит в чистом поле. Сейчас принимается во внимание и репутация девелопера. Если у него несколько объектов с положительной историей, арендаторы будут. Если проект первый, если это реконструкция, возможно не очень концептуальная, это отражается и на ставке, и на времени экспонирования, и на составе арендаторов.

– Какой проект из новых, на ваш взгляд, самый интересный?

– К сожалению, нет ничего уникального. В последние годы Нижний закрывал дефицит качественных торговых площадей, в том числе в проектах регионального и суперрегионального масштаба. Лучший из последних — ТЦ «Седьмое небо». Но это просто хороший крупный проект, ничего необычного: «Ашан», Castorama, торговая галерея, мультиплекс.

Нижнему еще многого не хватает. Многих ритейлоров, в том числе международных, нет на нашем рынке, хотя в других городах они работают. Нам бы не помешал комплекс в формате «Кидбурга», у нас нет аквапарка — ни отдельного, ни в составе ТРЦ, нет аутлета. Потенциальные инвесторы об этом думают, мы несколько раз просчитывали подобные форматы, но не видим отклика от ритейла. Одна из причин в том, что Нижний Новгород очень близко к Москве, и столица часть спроса оттягивает на себя. На скоростном поезде поездка занимает четыре часа, часть нижегородцев едет в столицу за развлечениями и на распродажи.

Потребительское поведение меняется. Еще несколько лет назад всем были интересны грандиозные моллы, где можно провести целый день, в том числе с детьми, пойти в кино. Теперь люди ведут себя более рационально. Этому способствует и экономическая конъюнктура. Они отдают предпочтение целевым покупкам. Неплохо стали себя чувствовать районные ТЦ, торгующие самым необходимым. Качественных районных ТЦ в Нижнем не хватает — с удобной навигацией, хорошей парковкой. В таких объектах хорошо работает ненавязчивый маркетинг: мастер-классы по выходным, конкурсы для детей.

– Вы только что стали полномочным представителем РГУД в Нижнем Новгороде. Какая деловая повестка у представительства?

– Главная задача — участие в образовательных программах. Нам не хватает информации, общения, знаний. Девелоперскому сообществу нужны «круглые столы», конференции, Рождественские саммиты. В этом году саммита в Нижнем не будет, на подготовку почти не остается времени, но в следующем — обязательно. Мы сейчас формируем деловую повестку, к началу декабря появится программа мероприятий. В частности, планируем провести большой семинар для девелоперов совместно со Сбербанком.

Важно обеспечить контакт с властью. Гильдия может служить хорошим каналом обратной связи между деловой средой и администрацией. Она нужна, чтобы рынок развивался активнее, причем так, как это требуется городу. Актуальный пример: у властей есть разнарядка по вводу гостиниц к Чемпионату мира по футболу. У девелоперов есть площадки, есть даже некоторые послабления от властей по гостиничным проектам (быстрое рассмотрение документов и пр.). Но нет понимания, как этот бизнес будет жить, когда чемпионат закончится. И власть не делает никаких предложений. Надо вместе думать, искать примеры в других городах и странах, опыт, который можно переосмыслить и инсталлировать здесь.

При этом многие представители нижегородской власти — это выходцы из бизнеса (девелоперского, ресторанного). Многие депутаты, омбудсмен в прошлом предприниматели. Они не избегают встреч с бизнесом и видят его проблемы. Нужны только площадка и формат для регулярного общения.

Смысл работы девелопера в том, чтобы улучшить жизнь горожан. Если никому от твоего проекта не стало лучше, за него никто и не заплатит. А государству не всегда удается учитывать потребности общества и рынка. Вот сейчас стоит задача вывести Нижний на новый уровень развития к ЧМ‑2018. Город в связи с этим поменял планы строительства метро — решено срочно тянуть линию к стадиону. Но для жителей важнее, чтобы были запущены новые ветки в верхнюю часть города, чтобы исчезли пробки на мостах через Волгу. Надо, чтобы люди после чемпионата получили те улучшения, на которые рассчитывали. Я уверена, что при желании бизнес, власть и общество могли бы найти компромиссные решения.

– Чем вы рассчитываете привлечь нижегородские компании в Гильдию?

– Тут все просто. Если собственники и топ-менеджеры увидят в членстве новые возможности для бизнеса, для поиска партнеров, для диалога с администрацией, качественные образовательные программы, тогда проблем с привлечением новых компаний у нас не будет.