Петербургу нужны знаковые масштабные проекты

Крупнейшей сделкой на рынке коммерческой недвижимости Петербурга в 2018 году станет продажа торгового комплекса «Невский центр». За 171 млн евро у финского концерна Stockmann его покупает чешский холдинг PPF Real Estate. Консультантом сделки выступила консалтинговая компания Colliers International. О реализации знакового объекта в самом центре Петербурга, косвенном влиянии 214-ФЗ на коммерческую недвижимость, отсутствии новых проектов и перспективах делового сити на намывных территориях рассказывает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге.

- Подводить итоги года ещё рано, но в целом он оправдывает ожидания с точки зрения объемов инвестиций?

- Мы рассчитывали, что 2017-2018 годы окажутся переломными. Но видя объем инвестиционных сделок за первые три квартала, сложно говорить, что произошел какой-то перелом. Причина одна – ужесточение санкций. Рынок инвестиций не может жить в отрыве от геополитики и страновых рисков. По идее они должны были ослабляться, всё-таки с 2014-го прошло много времени, ситуация во многом стабилизировалась. Но из-за нового санкционного давления многие крупные сделки отложились или вообще не
состоялись. Отрадно, что «Невский центр» продан и сделка будет закрыта до конца года.
Это положительно повлияет не только на статистику по общему объему инвестиций, но и на восприятие Петербурга и российского рынка недвижимости институциональными инвесторами. Важно, что его купил иностранный фонд, который давно работает в России и владеет крупными активами. Это его первый объект в Петербурге, и объект знаковый,
трофейный, рассчитанный на долгосрочные инвестиции. Сделка должна дать правильный сигнал и рынку. Если смотреть в целом, иностранные инвестиции в Петербурге набирают обороты. Критической массой это сложно назвать, но объем уже серьезный.

- Давайте поговорим о перспективах рынка. Какие факторы влияют на него сейчас?

- Наряду с изменениями законодательства о долевом строительстве самые фундаментальные – Чемпионат мира по футболу и ввод в эксплуатацию «Лахта Центра».
Изменения в 214-ФЗ очень сильно повлияют не только на сегмент жилого строительства, но и опосредованно – на коммерческую недвижимость, хотя об этом пока мало говорят.

Новая редакция закона полностью изменит правила игры на рынке, его продукт и сам рынок застройщиков. Кто-то уйдёт, кто-то будет вынужден укрупниться. Связка банка и застройщика сейчас будет как никогда тесна. Почти ни у кого из застройщиков нет достаточного собственного капитала, чтобы вести стройку. Нет такой цели и не получится той доходности, на которую они рассчитывают. До настоящего момента жилищные девелоперы фактически зарабатывали на том, что грамотно использовали деньги дольщиков. Такое финансирование было сравнительно недорогим, очень доступным, с минимальными обязательствами. Сейчас ситуация будет гораздо жёстче с точки зрения банковского контроля и совершенно другой со стороны формирования прибыльности.

Это очевидные изменения. Но есть трансформации, которые не лежат на поверхности. Например, куда пойдут те триллионы, которые прежде вкладывали частные инвесторы в долёвку? Это гигантские деньги. Когда все изменения вступят в силу, а с рынка уйдут проекты, строящиеся по старым правилам, частный инвестор не сможет зарабатывать те 30-50% за счёт роста стоимости квартиры по мере стройки. Согласитесь, 50% за два года – отличная доходность, особенно по сравнению с депозитами банков. Банки, наверное, рассчитывают, что эти деньги перейдут к ним, раз им уже досталась возможность финансировать строительство жилья на эксклюзивных правах. Но эта надежда не оправдается, потому что люди, которые успешно вкладываются в долевку последние лет 20, такой доходности здесь не найдут. Предполагаю, что по большей части будут вкладывать в понятные и сопоставимые по доходности инструменты. Возможно, это апартаменты, доходность которых несколько сократится, но всё равно останется высокой. Возможно, это будут офисные помещения, которые у нас в строящихся бизнес-центрах практически не продают. В Москве такая практика есть, и это довольно большой рынок. В Петербурге только единичные проекты.

- В Петербурге бизнес-центры вообще не строятся…

- Да, у нас бизнес-центры не строятся. К тому же техника их реализации по схеме долевого строительства несовершенна. Например, возникают вопросы по управлению объектом, по инвестиционному качеству будущего актива – это раздробленная собственность, которую не консолидировать, по сути как коммунальная квартира. Тем не менее в двухлетней перспективе я вижу потенциал в формировании нового рынка – кондо-офисов, бизнес-центров с большим количеством владельцев под управлением профессиональной управляющей компании. Для этого есть несколько факторов. Первый – деньги непрофессиональных инвесторов-дольщиков, которые будут думать, куда вложиться, чтобы заработать свои 15% годовых. Второй – девелоперы, которые в изменившихся условиях захотят перейти в этот сегмент. Там станет сложнее, дороже, а здесь – неудовлетворенный спрос на офисы и потенциальные инвесторы.

- Есть уже такие настроения на рынке? На ваш взгляд, получится у
кого-то успешно перепрофилироваться?

- Конкретных обращений ещё нет. В Петербурге у жилищных девелоперов с коммерческой недвижимостью пока как-то не складывается. Сегмент другой, но необходимые компетенции довольно легко приобрести: через людей, через консалтинговые компании.

- Если говорить о коллективных инвестициях, более понятный продукт
для покупателей и для застройщиков – апартаменты.

- Апартаменты – очень интересный рынок. И этот год я считаю для него переломным. Прямых законодательных изменений здесь не было, зато накопилась критическая масса предложения – это объекты в стадии строительства и уже готовые комплексы. Сегмент сформировался, и участники рынка уже понимают, что делают и для кого. Отрадно, что
Петербург – основоположник и лидер сегмента апартаментов, нигде больше в России не возводят такой доли апартаментов как инвестиционного продукта. В Москве большая часть рынка – это квази-жилье, в регионах апартаменты только появляются. А в Петербурге до 65% рынка – именно сервисные апартаменты. Понятно, что и у нас есть исключения, особенно в элитном сегменте. Но в классах «комфорт» или «бизнес» уже считается дурным тоном запустить проект в формате квази-жилья.

- Как повлиял на рынок Чемпионат мира, как он ему помог?

- Сиюминутно он помог несущественно. В частности – в гостиничном сегменте. Если во всех остальных городах России, где проводились матчи, был либо большой, либо очень большой прирост показателей заполняемости, доходности на номер и т.д., то в Петербурге показатели в среднем остались на уровне прошлого года. Кто-то очень хорошо заработал, а кто-то недополучил. Заранее бронировали большие пакеты номеров, потом брони снимали. А обычные туристы побоялись в это время ехать в Петербург из-за повышения цен, большого числа болельщиков, дорожных и прочих
ограничений. Но я уверен: то, что было не заработано тогда, получится заработать сейчас. Туристических групп, по моим наблюдениям, сейчас гораздо больше, чем обычно. И это уже не говоря про июль-август, когда в городе было очень много туристов.
Фундаментальное же влияние растягивается на несколько лет: популярность, узнаваемость Петербурга как важнейшего туристического направления в России выросла, что в ближайшие годы позволит привлекать больше туристов.

- В октябре завершилось строительство «Лахта-центра». Последние несколько лет рынок коммерческой недвижимости, особенно офисный сегмент, жили ожиданием его ввода и заселения. Что-то изменилось?

- Новых тенденций пока не появилось. В июне мы выпустили исследование о влиянии «Лахта-центра» на рынок, все его прогнозы актуальны и сегодня. Самый главный вывод: после того как Газпром переедет в первую и даже во вторую очередь комплекса, на рынок Петербурга выйдет минимальное число свободных офисов. Большая часть будет перераспределена между структурами самого ПАО «Газпром», либо их займут дочерние структуры или компании-сателлиты. Строительство офисов в Петербурге сейчас сократилось многократно. На фоне практически нулевого нового предложения освободившиеся объекты Газпрома на ситуацию никак не повлияют. Проблема только в том, что собственники, после того как у них много лет арендовал помещения Газпром, ориентированы на высокие ставки. Они достигли такого уровня, с которого возвращаться будет некомфортно. Так называемый фактор Газпрома влияет не столько на ставки, сколько на новый девелопмент. Массовый девелопер до сих пор боится, что с заселением «башни» резко вырастет свободное предложение, ни о каком росте стоимости аренды нельзя будет говорить, а значит, доходность проектов окажется неудовлетворительной. Но я считаю рост ставок неизбежным. Девелопмент в офисном сегменте начнётся, как только уйдёт «фактор Газпрома».

- Новые проекты будут единичными? Стоит ли ожидать появления в Петербурге делового центра по типу Москва-Сити?

- Строительство делового сити в Петербурге периодически выносят на повестку. Думаю, сегодня есть много предпосылок для серьёзной проработки этого вопроса властями и потенциальными инвесторами. Предложение качественных офисов рассредоточено по городу, а компактное расположение крупного делового кластера со всей сопутствующей инфраструктурой в удобной локации даёт, по опыту Москвы и ведущих мировых мегаполисов, весомые преимущества. Стратегически это создаёт новые возможности для роста бизнеса, прихода в город крупных компаний, которые будут создавать рабочие места, платить налоги, развивать экономику, приводить с собой новых инвесторов. Не говоря уже о том, что такой инвестиционный проект сам по себе предполагает масштабные инвестиции и позитивно влияет на экономику города уже на стадии строительства.

- Где он мог бы сформироваться?

- Потенциальных площадок крайне мало. Сити не может располагаться на окраине города, тем более за КАД. Локация для такого проекта должна быть географически удобной, нужна хорошая доступность с точки зрения общественного и личного транспорта. «Лахта-Центр» сразу отпадает, потому что строить офисы там практически негде, транспортная ситуация не самая удачная, до центра города очень далеко. Есть территория порта. Но о ней пока рано рассуждать, потому что только вывод мощностей потребует столько денег, что никакой девелопмент не будет экономически целесообразным. Раньше в этом контексте обсуждалась Измайловская перспектива, территория за Обводным каналом. Географически она вполне подходит, но для сити потенциал там крайне ограничен. Опять же затраты на рекультивацию будут весьма высоки. На Выборгской стороне тоже не развернуться. Получается, что остается Морской фасад. Там формируется жилой район, есть ЗСД, рано или поздно появится метро.

- Думаете, сейчас время для таких планов? У города нет денег на выплаты по «Невской Ратуше», а тут новый дорогостоящий проект…

- Рынок начинает восстанавливаться. Городу нужны амбициозные, важные с точки зрения экономики, масштабные проекты. У нас уже есть намытые территории, где действует более либеральный высотный регламент, современный порт с красивыми лайнерами, ЗСД.  Где ещё создавать сити и когда его создавать, как не сейчас? Такой проект на берегу залива – с яркой современной архитектурой, по соседству с «Лахта Центром» и стадионом, станет новой открыточной панорамой, знаковым дополнением к узнаваемому историческому облику Петербурга. Само строительство зданий не будет нагрузкой для бюджета, эти проекты должны быть коммерческими, хотя, конечно, поддержка сити будет необходима. В первую очередь – в части инженерной и транспортной инфраструктуры. В целом такой проект – серьезное политическое решение, под которое выделяются соответствующие ресурсы.

- Кто может стать инвестором или соинвестором?

- Мы видим очевидный дефицит крупных офисных блоков. Есть несколько компаний – это госкомпании и компании с госучастием, которые нуждаются в больших площадях для консолидации своих офисов. Ещё есть сегменты IT и телеком с высокими темпами роста. По предварительным оценкам, они уже суммарно формируют спрос на 200 000 - 250 000 кв.м площадей. Причем это перспектива двух-трех лет, вершина айсберга. Скорее всего, на горизонте пяти -десяти лет 500 000 кв.м спроса наберется довольно легко. А это уже
полноценный сити в масштабах Петербурга.

- Нового девелопмента на рынке сейчас почти нет, вакансия минимальна, сделки, вы сами сказали, откладываются или отменяются. На чем сейчас зарабатывают управляющие, консультанты, брокеры?

- Это разные сегменты, и стратегии работы по ним у Colliers различаются. В Петербурге у нас в управлении пять торговых центров: активы «Петромира», «Доринды» и ТРК «Рио» – единственный проект, который «Ташир» передал во внешнее управление. В городе есть два крупных игрока – «Адамант» и Fort Group, ещё есть «МЕГА». У них свои управляющие компании. Других собственников на рынке не так и много, поэтому можно
считать, что у нас достаточно большой портфель. Сейчас мы активнее развиваемся по России, прирастаем за счет разных городов, в том числе небольших. Из последних – Сыктывкар, Орск, Сургут, Улан-Удэ. В Улан-Удэ мы разрабатывали концепцию торгового комплекса, сдавали объект в аренду, теперь управляем. Он недавно получил один из 22 наших золотых кирпичей CRE Awards.

В последнее время девелопмент активно развивается в двух сегментах – жильё и апартаменты. Коммерческая недвижимость – только в формате реконцепции и реконструкции. Для работы с жильём и апартаментами мы предложили услуги аутсорсинга по маркетингу и продажам новостроек. В этом сегменте работаем только мы. Это направление развивается с некоторым отставанием, в Петербурге девелоперы мыслят традиционно и предпочитают сами управлять маркетингом и продажами, не привлекая для этого внешние структуры. При этом в Москве это направление у Colliers хорошо развито вопреки высокой конкуренции на столичном рынке. Московские девелоперы понимают эту услугу и готовы закладывать в проект траты на маркетинг и продажи, на тендере и без тендера выбирать себе партнера по реализации жилья. В Петербурге рынок другой, но и здесь у нас уже есть несколько объектов.

Брокерам будет, что сдавать, пока на рынке останется хотя бы минимальная вакансия. Нас такая пассивная ситуация не устраивает. Поэтому мы открыли для себя два направления. Первое – представление интересов арендаторов, tenant representation. Речь о переговорах с собственниками и управляющими, анализе рынка и потребностей компании, текущих условий договоров и перспектив развития. Несколько таких сделок мы уже успешно закрыли. Второе – продажа офисных помещений конечным пользователям, которые раньше работали без посредников. Прежде мы фокусировались на продаже объектов инвесторам.

В России рынок недвижимости никогда не был простым, всегда были какие- то вызовы. Меняются технологии, законодательство, международная и экономическая обстановка, сменяются власть и поколения. Всё это отражается на темпах строительства, требованиях к объектам недвижимости в самых разных сегментах, будь то квартира или офис. Миссия экспертов, консультантов - не только первыми заметить и распознать эти изменения, но и адаптировать их к реалиям, не ждать стабильности, но стать проводником для партнеров и клиентов в новых правилах и течениях.