23 мая 2019 время: 13:48
курс $64.42 €71.84
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


20 декабря 2018

Как изменились предпочтения частных инвесторов в 2018 году и какие инструменты будут работать в следующем?

Конец года – время, когда мы все подводим итоги и строим планы. Какие цели мы ставили перед собой и что удалось исполнить? Что хочется сделать в следующем году? И один из важных вопросов: как эффективно распорядиться накоплениями? О том, как изменились предпочтения частных инвесторов в уходящем году и какие инструменты будут работать в следующем, рассказывает Константин Сторожев, генеральный директор компании «Вало-Сервис».

Когда речь заходит о сохранении накоплений, большинство сразу вспоминает о банковских депозитах. Этот инструмент долгие годы остаётся одним из самых популярных. Но это вовсе не означает, что самым доходным. В 2018 году основные банки страны, в том числе Сбербанк и ВТБ, предлагали максимум 7% годовых. А если речь идёт о более высоком проценте, то есть существенный риск, что это не более чем маркетинговый ход. Если внимательно посмотреть на сочетание всех параметров, в том числе минимальный взнос и сроки, становится понятно, что по-настоящему заработать на депозитах сложно. В 2018 году частные инвесторы уже отреагировали на эту ситуацию. В частности, по статистическим данным, только в августе-сентябре в целом по России рублёвые вклады сократились на 270 млрд рублей. По мнению Центробанка, один из основных факторов – низкие ставки.

Куда же частные инвесторы отнесли свои средства? Ответ прост – в квадратные метры. В 2018 году недвижимость остаётся в числе лидеров по объёму частных инвестиций. Но меняется структура вложений. Сдаёт позиции спекулятивная стратегия: вложиться в квартиру на котловане и перепродать после ввода. Но если когда-то стоимость лота за строительный цикл могла вырасти на треть, то теперь показатели куда ниже. В среднем можно рассчитывать на 10-15% за срок строительства. Кроме того, продать готовое жильё на затоваренном рынке непросто.

Другая традиционная стратегия – покупка студии для последующей сдачи в аренду. Но и здесь доходность от года к году снижается. Одна из причин – большой объём предложения. А в некоторых локациях попросту нет потребности в таком количестве арендных квартир. В результате после вычета операционных затрат заработать можно около 4-6% годовых. Этот показатель не покрывает фактическую инфляцию. Сохранить накопления, возможно, получится, а вот заработать – уже не очень.

Помещения коммерческой недвижимости – офисы или стрит-ритейл – считать главным перспективным инвестиционным инструментом тоже не стоит. Доходность будет выше, чем у квартир, но и риски возрастут. К примеру, в случае со стрит-ритейлом многое будет зависеть от локации и пешеходных потоков. Стоимость удачных лотов высока, а реализовать их в случае необходимости не так просто. Что касается офисной недвижимости, то здесь, чтобы не прогадать, потребуется тщательный анализ рынка. К тому же при любых негативных настроениях в экономике этот сегмент страдает первым и сильнее всего.

На этом фоне самым перспективным форматом частных инвестиций являются вложения в сервисные апартаменты. Количество проданных апартаментов в первой половине 2018 года составило 1855 номеров и в 2,4 раза превысило аналогичный показатель 2017 года. Почти 70% сделок по апартаментам пришлось на приобретение юнитов в сервисных апарт-отелях с полной гостиничной инфраструктурой. Сейчас этот вид инвестиций находится в выигрышном положении. Это как раз тот случай, когда порог входа, простота вложений и доходность удачно сочетаются. В настоящее время заработать без учёта возможного повышения стоимости апартаментов к моменту ввода (если покупка совершается на начальном этапе строительства) можно около 10-12% годовых. А при краткосрочной аренде доходность некоторых объектов может достигать показателя в 14-17%.

За счёт чего владельцы апартаментов получают такой доход? Во-первых, изначально проекты создаются с расчётом на последующую сдачу в аренду. То есть проектируются и в дальнейшем управляются в интересах частных инвесторов. Во-вторых, спрос на проживание в апарт-отелях со стороны арендаторов стабильно растёт. Их привлекает в апарт-отелях сервис, инфраструктура, комфорт и удобство. Кроме того, наличие профессиональной УК позволяет гарантировать высокую загрузку весь год. Ну и как бонус – возможность делегировать УК общение с арендаторами и решение бытовых вопросов.

При этом управляющие компании, которые работают в сегменте апарт-отелей, сегодня предлагают программы гарантированной доходности. Таким образом, даже при покупке на начальном этапе строительства уже можно просчитать будущий доход. Программы формируются по разным стратегиям. К примеру, консервативным инвесторам предложат небольшой, но стабильный доход. Тем, кто хочет заработать больше, – курс на краткосрочную аренду.

В перспективе продолжится тенденция смещения интереса от жилой к коммерческой недвижимости. И апартаменты будут завоёвывать всё больше внимания частных инвесторов. Один из способствующих этому факторов – ужесточение в сфере регулирования рынка жилья, которое негативно сказывается на экономике проектов. Уже совсем скоро заработать на квартирах частным инвесторам будет практически невозможно.