26 мая 2019 время: 02:25
курс $64.61 €72.32
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


11 февраля 2019

Если не нужно каждый день появляться в офисе – лучше жить ближе к природе

Рынок строящегося жилья близок к точке перелома: минувший год для застройщиков получился вполне благополучным, но совершенно не факт, что таким же будет и 2019-й. Тревожных симптомов хватает.  В такой ситуации полезно встречаться с девелоперами, сохраняющими оптимизм. Об итогах года и тенденциях рынка мы беседуем с председателем правления ГК «Росстройинвест» Игорем Креславским.

Как вы оцениваете итоги года?

Для нас – положительные. Всё, что было в планах, выполнили. Сдали те объекты, которые планировали, приобрели участки под новые проекты.
Сдали ЖК «Екатерина Великая», вторую очередь ЖК «Старая крепость» в Мурино и первую очередь проекта «Золотые купола» в Сертолово. Выдали ключи дольщикам.

Представители новой команды Смольного на днях обозначили свои приоритеты, в том числе и в строительстве. Похоже, Фонда социальных обязательств застройщиков всё же не будет

Надо действовать, прежде всего, в соответствии с законом. А в правовом поле существование такого фонда всё же сомнительно. Мы не имеем права перечислять в него деньги дольщиков. Там много нюансов.
Здесь две проблемы – грамотности и целесообразности. Есть районы, лучше обеспеченные социальными объектами, есть – хуже. И нельзя все проекты ровнять под одну гребёнку. В этом, кстати, одна из причин, почему Фонд так и не заработал. Дифференцировать подход довольно сложно. Насколько мне известно, нигде в России такой модели нет. Не потому, что никто не додумался – просто она нежизнеспособна.
Могут быть разные варианты. Но в других субъектах РФ аналогичные решения подкреплены законодательно. Причём местные законы не должны противоречить федеральным. А в Петербурге идея была, но юридическая проработка не получилась.

Новый градоначальник активно и много занимается «социалкой», открывает садики. У вас есть опыт работы с бюджетными объектами: Боткинская больница, общежитие Следственного комитета. Этот опыт скорее позитивный или с бюджетными деньгами свои проблемы?

В рабочем порядке всё решается. За других говорить не буду, но у нас всё шло нормально, включая финансирование. Деньги из казны платятся за сделанную работу. Если ты её технически не сдал – тогда, конечно, будут проблемы.

Городские чиновники в основном жалуются на то, что подрядчики получают авансы и не отрабатывают их.

На каждом объекте своя ситуация. В обороте нашей компании сегодня госзаказы занимают небольшую долю. Мы участвуем там, где понимаем, что мы можем сработать эффективно. За последние годы сильно упало качество проектной документации. В первую очередь – из-за отсутствия мотивации у проектировщиков и из-за заниженных расценок. Привлечь хороших специалистов не получается – страдает качество проекта, а затем и сметной документации. 
Проекты повторного применения отчасти спасают, но их тоже надо привязывать к участку, к сетям. Кроме того, время идёт, правила и требования меняются. По ходу строительства больницы нам несколько раз пришлось проводить перепроектирование своими силами, потому что менялись СанПиНы. 

С 1 июля все компании переходят на эскроу-счета. У вас сформирован какой-то запас участков с разрешениями?

Разумеется. На все участки, включая Москву, мы получили разрешения на строительство.

Теперь придётся пересчитывать экономику проектов с поправкой на банковское финансирование?

Да, мы работаем над этим. Я не ожидаю серьёзных проблем.
Федеральные чиновники обещали, что стоимость кредитных средств для застройщиков будет ниже рыночной, говорили про 6-8%...
Ну, пока такого нет. Стоимость денег сейчас остаётся в пределах рынка, 10-11%. И эти затраты, конечно, будут влиять на себестоимость жилья.

Покупатели к этому готовы?

Мы просто будем жить в новых реалиях – и мы, и покупатели. Вывод новых объектов (в целом по рынку) неизбежно будет сокращаться. Запасы, которые есть у застройщиков, будут выходить в продажу небыстро, с оглядкой на реальный спрос. Объём предложения на рынке будет снижаться, и это тоже повлияет на цены. 

То есть жилья будет меньше, оно станет дороже, а ещё и ипотечные ставки подрастут. Уже выросли…

Ипотека зависит от ключевой ставки ЦБ. А она – от макроэкономических факторов. Приходится балансировать. Субсидирование ипотечной ставки существенно поддержало бы и покупателей, и застройщиков.

И всё это вы должны учитывать в своих проектах. Вы же не можете точно прогнозировать цену на нефть и уровень инфляции. Не иначе, приходится три сценария рисовать: оптимистический, пессимистический и реальный?

Да, эти риски мы стараемся учитывать. И три сценария – это нормально. Можем и больше, если понадобится.

Давайте перейдём к конкретике. Как обстоят дела со второй очередью проекта «Золотые купола» в Сертолово?

Мы делим проект на этапы. Сегодня построили и ввели в эксплуатацию примерно треть от запланированного – около 75 000 кв.м жилья. А всего запланировано 280 000 кв.м. Построили в срок. Но сейчас мы будем ждать, когда Лен-область подведёт магистральные сети. (Дома первой очереди подключены к другим источникам, там запаса больше нет.) Чтобы строить дальше, мы должны ждать водопровода и канализации. Этим занимается местный «Водоканал». 
Канализацию уже прокладывают, эти затраты предусмотрены в бюджете, так что, возможно, к концу 2019-го закончат. 
А водопровод пока проектируется. Мы можем начинать, когда будет полная ясность: проект водопровода утверждён, финансирование открыто. Мы можем выходить на площадку, когда будем уверены: к моменту завершения домов подключимся к инженерным сетям.

В следующих очередях ничего ещё не продавали?

Нет, конечно.

Социальные и коммерческие объекты как-то привязаны к следующим этапам строительства?

Детский сад мы уже построили, в феврале вводим в эксплуатацию. Двести сорок мест, с бассейном… С 1 сентября он спокойно может начать функционировать. Садик муниципальный, мы его построили за счёт собственных средств.

Какие ещё объекты запланированы в первой очереди?

Будет строиться крупный по местным меркам продуктовый магазин. Один из сетевых ритейлеров этим займётся. Он расположен на «лицевой» стороне ЖК, чтобы в него без проблем могли попасть и остальные жители этой части Сертолово, и те, кто едет на Медное озеро. Там есть подъезд, есть светофор, так что всё будет удобно. Строить начнут летом, ввод – через год-полтора.
В первых этажах ЖК открылся и работает медицинский центр, есть ещё один продуктовый магазин, там сейчас меняется арендатор и уже завозят оборудование.
Район только начинает обживаться, люди постепенно заселяются, делают ремонт, и будут появляться новые объекты инфраструктуры.

В школе мест хватает?

В Сертолово хорошая гимназия. Это не мы так решили, это дольщики в социальных сетях обсуждают. Места в ней есть. 

В какой мере развитие этого района зависит от проекта ЛРТ?

Мы начинали, на него не рассчитывая. Людям нравится это место. Если бы этот транспорт уже был – другое дело. Будет такой проект реализован – хорошо, дополнительный плюс, нет – на спрос это заметно не повлияет. На мой взгляд, микрорайон должен быть самодостаточным и в меньшей мере рассчитывать на внешние связи. Межрайонную миграцию нельзя наращивать бесконечно. Дорога хорошая. Бывают пробки, но можно и по ЗСД ехать. Мы сделали разворотное кольцо для автобуса… Важнее, что здесь много зелени, что снег белый, а не как в городе, что экология приличная. Сюда переезжают те, кто ценит именно это. В соцсетях пишут: «Как в сказке». И публикуют фотографии.
Рабочая  миграция, конечно, сохраняется. В основном люди ездят на работу в город. Если на север – это весьма удобно. В центр или на юг – немного сложнее. Но и из спальных районов это непросто. А с развитием возможностей работы из удалённого доступа наши преимущества станут очевиднее. Если каждый день не обязательно появляться в офисе – лучше жить ближе к природе.

Какие объекты появятся во второй очереди?

Школа, ещё один детский сад, храм. Во второй части торгового комплекса, возможно, будет фитнес-центр или спортивный клуб.

Как менялись цены?

Сейчас свободных квартир практически не осталось. Средняя цена – около 60 000 рублей за «квадрат». Без отделки. На ранних стадиях можно было приобрести жильё по 
55 000. На финише – до 70 000 рублей.
Студий у нас очень немного, это в основном семейный проект. Квартиры продавались равномерно, под конец осталось несколько «двушек»…

Долю приезжих, число инвесторов не отслеживали?

Ориентировочно региональные покупатели составляют 10-15% в общем объёме продаж, инвесторы – до 10%. Никаких заметных особенностей в реализации не было.

У дольщиков, у ваших покупателей есть претензии по поводу притормаживания дальнейшего строительства?

Мы видели такие комментарии в сетях. Мы тоже хотим продолжать строить наш жилой комплекс. И слышим пожелания наших дольщиков. Но пригород европейского типа за несколько лет не сложится, нужно время. Постепенно, по мере строительства новых очередей, будут появляться коммерческие и социальные объекты. И уж тем более мы не будем рисковать, начиная строительство без гарантий инженерных мощностей. Такие риски не нужны ни нам, ни покупателям.

«Золотые купола» – первый для вас малоэтажный проект. Будете тиражировать?

Если будет подходящий участок – почему же нет?

Малоэтажные проекты чаще оказываются проблемными…

Всё определяет локация. Проблемы в таких проектах чаще всего обусловлены неудачным выбором места. Если в конкретной локации сложились низкие цены – у застройщика не остаётся возможностей для манёвра, и при росте себестоимости экономика проекта может «поплыть». Есть, конечно, и субъективные факторы, ошибки управления, но определяет местоположение.
Там, где нет инфраструктуры, тоже можно продавать, но цены будут низкие, а риски – высокие. Что мы и видим в некоторых проектах…

Планируете наращивать портфель проектов в ближайшие год-два? Сегодняшняя доля рынка вас устраивает?

Осторожно и продуманно – наращивать будем. Как минимум – сохраним текущие объёмы ввода: около 100 000 кв.м в год.

Из новых проектов какие «выстрелят»?

В 2020 году вводим «Пётр Великий». Коробка стоит, и уже почти не осталось квартир в продаже. Хорошо продаётся NEW TIME…

 

 

На Петровском острове вы не поздно включились?

Скорее наоборот: теперь уже ясно, что локацию осваивают практически одновременно и скоординированно. То есть фактически речь идёт не об отдельных домах, а о квартале.  Возникает синергия среды.

Почему у вас нет проектов с апартаментами? Ваша компания – едва ли не последняя, у кого их нет.

На Крестовском или на Петровском – были бы готовы. Ближе к КАД – нет. Кроме того, в этом сегменте далеко не все правовые проблемы решены.