Константин Бачкин
директор управления финансирования недвижимости Северо-Западный банк Сбербанка России

Банк-партнёр надо выбирать на самом раннем этапе проекта

После первой волны ажиотажа с заявками на проектное финансирование на рынке наблюдается некоторое затишье. В основном потому, что застройщикам на законодательном уровне дали возможность завершить проекты на прежних условиях. Однако уже в недалёком будущем многим девелоперам придётся озаботиться получением кредитов. Об особенностях этой схемы рассуждает директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Константин Бачкин.

Какие условия должны выполнить застройщики, чтобы получить кредит в Сбербанке?

Есть два основных момента. В первую очередь, это прозрачная финансовая документация — чёткое раскрытие модели движения денег по компании и проекту. Вроде бы это очевидные вещи, но бывает так, что учёт ведётся котловым методом, то есть по нескольким объектам в разной степени готовности одни договоры поставки, подряда и т.д. Разделить финансовые потоки сложно. Нам важно понимать чёткую картину денежных потоков по каждому конкретному объекту.
Второй момент — собственные средства и рентабельность. По заявкам крупных застройщиков, у которых есть положительная история, реализованные проекты, конечно, проще принять положительное решение. Если у компании один проект, а у нас такие заявки есть, в том числе и одобренные, мы оцениваем рентабельность более тщательно. Ключевым моментом в этом случае будет объём собственных средств, инвестированных в проект. Если собственник деньги выводил или неэффективно расходовал, банк может отказать.

Кому будет проще получить кредит: большому холдингу или компании с одним проектом? А может быть, фирме вообще без истории, в том числе негативной?

Хорошая история — это всегда лучше. Если были негативные моменты, мы оцениваем причины. Например, если были задержки передачи квартир, но затем все дольщики их получили, это некритично. Бывает, что вовремя не перенесли ЛЭП, и стройка сдвинулась на полгода. Застройщик не виноват, и мы спокойно с ним работаем. А когда видим банковские убытки на родственных фирмах — с такой компанией работать небезопасно. Так что простота получения кредита от размера фирмы напрямую не зависит.

Как вы считаете, будет ли расти конкуренция между банками?

В среднем по России в каждом регионе с застройщиками работают три-четыре банка. Это всегда Сбербанк, ВТБ, «Дом.РФ» и, как правило, какой-то локальный сильный банк. Для Сбербанка жилищное направление — одно из самых приоритетных. Мы первыми сделали эскроу-сделку, активно готовили новые продукты. Когда почувствовали, что у застройщиков есть дефицит собственных средств, сделали кредит под будущую прибыль и бридж-кредит для покупки земли. Эти схемы позволят снижать долю собственного участия компании с 15 до 7%, например.

Есть сложности с обеспечением собственного участия?

С точки зрения финансов — это самый важный вопрос. Рынок в основном профинансирован дольщиками. Доля средств, вложенных застройщиками, всего 8%, банками — 13%. Пока доступны деньги граждан, девелоперам просто не надо вкладывать больше. А у кого-то нет такой возможности. Даже крупные застройщики иногда не могут нарастить долю, поскольку реализуют несколько проектов.

Есть тонкости помимо пообъектного учёта и открытости, которые стоит учесть при подготовке заявок в Сбербанк?

С последними изменениями закона мы можем смягчить условия по вопросу межевания — уже не надо хотя бы получать согласие от всех дольщиков. Теперь мы можем выдавать кредиты под проекты, где межевание невозможно — политика банка изменилась. Хотя многое зависит от проекта, от готовности отдельных очередей.
Второй вопрос — это ограничения, которые могут появиться на участке. Начиная с каких-то обременений, например, от предыдущих собственников и заканчивая строительством у природоохранной зоны или аэродрома. Зачастую приходится получать дополнительные согласования. Так, в Калининграде практически не обойтись без визы Минобороны.

Застройщики этого не делают?

Застройщику это не всегда необходимо — так уж сложилось. А банк в этих вопросах проявляет твёрдость, оценивая все возможные 
риски.

Некоторые уверены, что развитие новых территорий замедлится. Сбербанк готов идти «в поля», какими когда-то были, например, Кудрово и Мурино?

Зависит от конкретной локации и застройщика. Если локация новая, но застройщик опытный и нам хорошо известен, проблем не будет. А если компания, строившая один-два объекта, собирается возводить третий совсем в новом для себя месте либо совсем в другом сегменте или решила радикально увеличить объёмы, нужно будет всё тщательно взвесить. Но сами по себе новые территории нас не смущают.

В Петербурге проблем с получением кредитов не прогнозируют, но говорят, что в Ленобласти они будут.

Здесь снова всё упирается в рынок и рентабельность. Есть в области города, которые не вызывают вопросов с точки зрения спроса, например Гатчина. Но есть территории, где нет достаточного рынка. Там, где спрос слишком мал, но есть потребность в новом строительстве, например, для расселения аварийного жилья, надо работать с местной администрацией. Эти вопросы можно решить, используя схему ГЧП или гарантии властей по выкупу части площадей. Такой опыт у банка тоже есть.

На каком этапе проекта застройщику лучше обращаться в банк?

Вообще, чем раньше, тем лучше. Это позволит заранее проговорить структуру сделки. Выдать проектное финансирование мы можем только после получения разрешения на строительство, а рассматривать проект можем уже при наличии экспертизы. Но у нас есть продукты, позволяющие получить финансирование даже до получения градостроительного плана участка, — кредиты под готовые квартиры, под будущую прибыль или на покупку земли. Так что банк-партнёр надо выбирать на самом раннем этапе. Если даже что-то, по мнению банка, не соответствует условиям, мы практически никогда не даём просто отказ — как правило, составляем список условий, при выполнении которых готовы выдать кредит. Отмечу, что положительное решение действует четыре месяца, и его можно продлить. А можно заключить с банком договор и иметь «финансовую подушку» на случай изменения темпов продаж и возникновения дефицита ликвидности. Да и возобновить прежнее решение — не проблема. Поэтому мой совет: чтобы быть уверенным в том, что к старту новых проектов финансовые вопросы будут иметь положительное решение, не откладывайте, обращайтесь в банк уже сейчас!

Некрасов Андрей