Юрий Грудин
генеральный директор, Formula City

Проектное финансирование – не «коробочный» продукт!

Отрасль попала в зону турбулентности. Главное: меняется схема финансирования строительства. Бесплатных «долевых» денег у застройщиков больше не будет, как, скорее всего, и частных инвесторов. О новых подходах и возможностях в этой сфере мы беседуем с Юрием Грудиным, генеральным директором компании Formula City.

- Юрий, вы на рынке далеко не новичок. И с проектным финансированием уже работали. Сейчас, в новых условиях, какие плюсы и минусы есть в этих схемах и чем они обернутся для дольщиков и строителей?
- Действительно, с проектным финансированием мы начали работать ещё в 2007 году на одном из объектов, который мы реализовали в партнёрстве со Сбербанком. Тогда мы практически изобретали эту схему. Она применялась в разных вариантах. Самое важное отличие: сейчас проектное финансирование становится практически обязательным в схеме долевого строительства жилья.

- Может ли этот продукт быть массовым для строительных компаний?
- Это сложный продукт. И я не думаю, что он может полностью заместить средства дольщиков. Кроме того, он предусматривает довольно длительные согласования, прежде чем начать работу в конкретном проекте. 

- То есть нельзя прийти в банк и сказать: «Давайте мы с вами разработаем универсальную схемку…»
- Спакетировать эту схему как ипотеку, быстро и с расчётом на массовую выдачу — не получится. Это ни в коем случае не «коробочный» продукт, а скорее набор индивидуальных 
решений.

- Что будет с теми компаниями, которые до банков не доберутся, не договорятся, проектное финансирование не получат? В Москве крупные холдинги подбирают «мелочёвку» на условиях франшизы… 
- Я слышал об этом, но и такой вариант не может быть массовым. Каждый строительный проект многогранен, его успех зависит от многих компонентов. Поэтому команда крупного застройщика, приобретая проект, покупает в том числе и репутационные риски. А для солидного девелопера имидж очень важен. И рисковать им из-за какого-то небольшого проекта, которым ты не владеешь и не управляешь, вряд ли стоит. 

- Какие ещё последствия для рынка можно предвидеть?
- Уйдёт целый пласт покупателей, частные инвесторы, те, кто зарабатывал, покупая «на котловане» и продавая ближе к финишу. Если все деньги аккумулируются в банке, строителям нет смысла демпинговать на старте. 
Впрочем, возможно, частные инвесторы будут переходить в иные форматы инвестирования…

- Например? 
- Есть коммерческая недвижимость, ПИФы тоже никто не отменял. Сейчас процентные ставки по банковским депозитам упали, и недвижимость приблизилась к надёжным активам, на которых можно зарабатывать. 8-9% — вполне нормальный доход. Если средства вложены в хороший, уже работающий фонд, это вполне хорошая ставка. 
Здесь надо исходить из особенностей объекта. Может быть и 4-5%, и это тоже вполне устраивает инвестора, если в приоритете — надёжность и сохранение капитала. Доход в 8-9% возможен в каких-то сегментах коммерческой недвижимости, в апартаментах. Многое зависит от того, на какой стадии покупать, когда и как выходить из проекта. Это всё очень индивидуально. 
Сегодня ПИФ — наверное, единственный инструмент, где ты вкладываешься в ценную бумагу, которая прикреплена к недвижимости. Для частных инвесторов это хорошая возможность. Можно, конечно, просто купить на «вторичке» коммерческий объект, сдавать в аренду и получать разницу. Но это всё же требует времени и специальных знаний.

- И всё же вместе с частными инвесторами застройщики потеряли (по разным оценкам) 10-12% спроса… 
- Это правда. Но не напрямую. Этот процесс не такой быстрый, многие уже вложились в конкретные проекты, можно выбрать из новостроек, реализуемых по старой схеме… Поэтому 
такого прямого падения не будет. 

- Чем больше будет проектов в эскроу, тем меньше будет частных инвесторов?
- Новый баланс между спросом и предложением установится через 3-4 года. Как и какой, какова будет роль частных инвесторов — пока очень сложно прогнозировать. 
Другое дело, что новая бизнес-модель в жилищном строительстве стала сложнее и она ведёт к удлинению сроков. Реализация девелоперского проекта, с учётом получения проектного финансирования, занимает больше времени. Инвестиции стали длиннее. 
Раньше ты покупал участок, через определённый срок открывал продажи, и с этого момента начинался возврат вложений. Выручка идёт и так далее. А теперь выручка от конкретного проекта придёт только после его завершения и регистрации этого факта.
То есть срок инвестирования увеличился с двух-трёх до пяти-шести лет. И это сильно меняет баланс отношений между землевладельцами, девелоперами и банками…

- Хорошо, давайте я задам дежурный, к сожалению, вопрос: когда президент в ноябре 2017 года объявил, что через два года «долёвки» больше не будет, вы ожидали этого?
- Не так быстро. Обсуждали схему с эскроу-счетами, но никто не ожидал, что она будет внедрена такими кавалерийскими методами…

- В этом году, в августе, петербургский Росреестр перестал регистрировать сделки с апартаментами по ДДУ — это была ожидаемая мера? 
- Здесь случились законодательные нестыковки. Я думаю, что чиновники и депутаты в ближайшее время найдут решение этого вопроса…

- И вот как в условиях такого интересного регулирования вы можете планировать проект на 5-6 лет вперёд? 
- Это правда.  Частое изменение законодательства увеличивает зону риска. Собственно, строительный рынок всегда был более рискован, чем другие, и не только у нас, но и во всём мире. И поэтому здесь важна регулирующая роль государства. Не только в том, чтобы вводить какие-то новые нормы, но и субсидировать социально значимые направления.

- Например, в субсидировании ипотеки под 2% на Дальнем Востоке?
- В том числе. Я, кстати, считаю, что это хорошая мера для стимулирования экономической активности, для переселения людей. Ведь не везде люди живут в таких условиях, как в Москве или Петербурге. Где-то ещё существуют бараки и вместе с тем вполне образованное население. Для части граждан это может быть логичное решение: переехать, жить в нормальных условиях, работать за приличную зарплату… Конечно, эта мера рассчитана и на PR-эффект тоже. «Потёмкинские деревни» у нас существовали всегда. Поэтому важна не только сама идея, но и то, как она воплощается в реальность. 
Это, кстати, относится и к проектному финансированию, и к поправкам в 214-й — очень важно, как реализуются новеллы этого законодательства, здесь всегда много вопросов.

- Знаете, когда я услышал про эти 2% для Дальнего Востока, первая реакция была: а как же Воронеж? Там ведь тоже бы это не помешало…
- Ну, может, обкатают схему на Дальнем Востоке, и придёт та же практика и в Воронеж, и в Курск… 

- То есть государство будет субсидировать ставки по всем депрессивным регионам?
- И это нормально! Я недавно на экономическом форуме слушал доклад австрийца, заместителя мэра Вены. Там государство субсидирует крупные проекты в жилищном строительстве, субсидирует аренду, ставки по ипотеке… Города планируют развитие, вкладывают в эти рынки, чтобы привлекать активное население, а для этого нужны и разнообразные форматы недвижимости, и разные схемы аренды или владения. 
Как раз очень показательная получилась презентация, чтобы понять, какой может быть роль государства и какие действенные методы используются в мире. Субсидия — это не так уж плохо для развития определённого сегмента рынка.

- Но в наших условиях, когда регулирование изменчиво и непоследовательно, есть ли у вас универсальная формула успеха для девелоперской компании? 
- Конечно, универсальной формулы нет. Как и таблетки от всех болезней. Но выбранный способ действий вполне может быть в конечном счёте успешным. Изменения на рынке дают как негативные последствия, так и новые возможности. Другое дело, как ими воспользуются участники рынка. 
Создавая проект «Формула Сити», я как раз делал акцент на изменение отношений между игроками. Я вижу большой потенциал в тех профессионалах, которые имеют компетенции извлекать дополнительную стоимость из девелопмента, из преображения участков. Может быть, и на депрессивных территориях. С теми показателями и нормами, которые устроят всех участников рынка, от землевладельцев до банков. Но специалистов,  которые в усложнившихся реалиях могут разговаривать со всеми на одном языке, удерживаться в показателях сроков, экономики и графика, очень немного. Сейчас увеличилась, возросла роль каждого конкретного проекта и качества управления им. Судить о девелопере будут по конкретному проекту, на определённом участке, а не по массовому потоку.
Квалификация девелопера позволит добиваться тех показателей, которые устраивают банки и владельцев проекта или земли. 

- Но если вдруг по ходу проекта что-то изменилось в нормативной базе — например, перестали регистрировать договоры, иссяк финансовый поток. Как будет реагировать банк? Остановит кредитование?
- Нужно уметь управлять такими изменениями. Действительно, инвестиционно-строительные проекты имеют длительную фазу. И здесь важно, с какими партнёрами ты работаешь. Изменения, критичные для проекта, всё же случаются редко. Нужно смотреть, на какой фазе произошёл форс-мажор, какие конкретно обременения возникают. 
Что касается работы с банком, то с увеличением роли проектного финансирования, конечно же, будет усилен и мониторинг за проектами. И банкам придётся наращивать компетенции и инфраструктуру, чтобы управлять этими изменениями. Потому что сейчас они — конечный ответственный игрок  на рынке долевого участия. Они — главные бенефициары, но и за результат теперь спросят с них. 
Безусловно, схема банкам принесла большие плюсы. Теперь все денежные потоки со строительного рынка  практически в их руках.  Но и ответственность тоже повысилась. Теперь нужно, собственно говоря, делить эту ответственность, в том числе — и в управлении стройкой, и в управлении согласованиями и изменениями проекта и так далее.

- Какие из ваших проектов вы считаете перспективными и почему?
- Сейчас мы перешли в новые отношения с ГК «Пионер», у нас в управлении объекты общей площадью 210 000 кв.м. Это и жилой комплекс Life, и апарт-отели линейки YE’S. И в продуктах, которые мы создавали, я вижу возможности для того, чтобы в дальнейшем, опираясь на новую формулу взаимоотношений с землевладельцами, банками, продолжать строить качественные объекты. Это относится и к проектам «чистого» жилья, и к линейке апарт-отелей.

- В СМИ проходила информация о том, что «Пионер» сворачивает строительные программы в Петербурге и переключается на Москву. Это так? 
- Группа «Пионер» сворачивает инвестиционную активность в Петербурге. 
На сегодняшний момент в Москве проекты инвестиционно привлекательнее. И мы сосредоточимся на этом рынке.

- Какой-то у вас меркантильный патриотизм. В Петербурге жильё тоже нужно!
- Так я и создал проект «Формула Сити», чтобы не останавливаться в компетенциях и в развитии. Конечно, мы будем строить в Петербурге — основываясь на новых принципах и новой бизнес-модели.

ДОСЬЕ
Formula City — инновационно-девелоперская компания. Команда Formula City реализует задачи в области строительства недвижимости жилого и коммерческого назначения на территории Петербурга с 2001 года, в частности — по строительству и управлению сетью апарт-отелей YE’S и ЖК LIFE. 
Общая площадь реализованных объектов — 700 000 кв.м.
Компетенции компании: девелопмент полного цикла; экспертиза и аудит (независимая и профессиональная оценка проекта на любой стадии, дающая основу для принятия решений); мониторинг проектов.
Синочкин Дмитрий Юрьевич