Рискованные апарто-метры

Апартаменты оказались в зоне разнообразных рисков: законодательных, управленческих, предпринимательских. Но это не мешает застройщикам соблазнять покупателей сверхвысокой доходностью. В том, чего ожидать от нового «чудо-формата», разбирались участники дискуссии «Апартаменты: последствия бурного роста и новые риски», организованной в рамках ежегодной конференции «НП».

###gallery###

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International Санкт-Петербург:
– Апартаменты занимают уже 8% на первичном рынке жилой недвижимости. За 11 месяцев 2018 года прирост предложения составил 24%. Сейчас в продаже находится 19 000 апартаментов, примерно 46% относится к комфорт-классу, ещё 42% – к бизнес-классу. Структура рынка меняется в сторону сервисных апартаментов. Появляются новые управляющие компании – как внутри девелоперских структур, так и независимые. Спрос растёт тоже. Больше 3000 апартаментов продано за три квартала 2018-го (по сравнению с тем же периодом 2017-го – плюс 11%). При этом доля инвестиционных покупок – 60-65%. Средняя цена растёт и сейчас составляет 135 000 за 1 кв.м. Мы ждём, что к 2020 году будет введено 43 комплекса апартаментов. Уже сейчас анонсированы и поступят в продажу ещё 24. Пока Colliers относит апартаменты к жилой недвижимости, поскольку даже сданные в аренду они всё-таки предназначены для жизни.  

Дмитрий Синочкин, шеф-редактор «ПН»:
– Юридически невнятная ситуация. Если в рекламе апартаменты называть квартирами, попадёшь под статью о незаконной рекламе. Рекомендации Мин-экономразвития по кадастровому учёту велят изначально считать апарт-отели гостиницами. И налоги с них берут как с гостиниц. При этом на рынке апартаменты конкурируют и с обычным жильём, и с арендным, и с гостиницами, и с депозитами.

Константин Сторожев, генеральный директор компании Апарт-комплекс VALO:
– Если смотреть на апарт-отель как на гостиницу, классифицировать его как объект комфорт- или бизнес-класса становится бессмысленно. У гостиниц другая система оценки. Есть апартаменты, которые вполне можно отнести к жилью класса «люкс», но они не выдержат требований к пятизвёздочным гостиницам.

Лилия Биткулова, генеральный директор компании «Звезды отелям»:
– В гостиничном комплексе велика технологическая составляющая: оборудование, инфраструктура, технические площади, чтобы обеспечить обслуживание на уровне заявленной категории. 
В апартаментах этого пока не хватает. А когда эти дополнительные опции появляются, они не могут не отражаться на стоимости номеров.

Дмитрий Синочкин:
– На этапе строительства девелопер продаёт по «долёвке» что-то не очень понятное: номера, нежилые помещения… А когда собственник получает готовый объект и думает, что делать дальше – жить или сдавать в аренду, оказывается, что без гостиничной классификации и «звёзд» здесь нечего ловить. Может ли девелопер на этапе строительства отвечать за то, какой на этом объекте получится бизнес?

Константин Сторожев:
– Может, и должен. Сейчас на рынке всё чаще продают не просто метры, а инвестиционный продукт, будущий бизнес. Вы имеете право жить в номере, но объект от этого не перестанет быть отелем. Это коммерческая недвижимость.

Катерина Соболева, вице-президент ГК «Бекар»:
– Нормальная работа будущей гостиницы зависит от концепции застройщика. Прачечная, фитнес, парикмахерская, ресторан – всё это часть гостиничной технологии. Если компания остаётся на управлении, она заинтересована в сохранении концепции и оставляет эти помещения у себя в собственности, чтобы гости оставались довольными. Прибыль инвесторов – это те деньги, которые принесёт гость.

Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM:
– Чтобы получить «звёзды», отель должен соответствовать требованиям по встроенным помещениям и функциям (фитнес, ресторан, магазин, барбершоп). Если мы говорим о сервисных апартаментах с определённым уровнем доходности, мы обязаны обеспечить этими услугами постояльцев – своими силами или с помощью привлечённого оператора. 

Марина Сторожева, руководитель отдела продаж Апарт-комплекс VALO: 
– Интересы гостей и тех, кто останавливается в комплексе надолго, надо разводить на этапе концепции и проектирования. У нас в центральной части комплекса – именно отель с лобби, ресторанной зоной, фитнесом. В крайних секциях – апартаменты для долгосрочного проживания с отдельным входом. При этом во всех секциях есть бельепровод, технологические помещения для уборочного инвентаря, чистого и грязного белья (долгосрочная аренда не исключает уборки и стирки белья по заказу). На этапе продаж у клиента есть выбор – купить апартаменты без доходных программ или же инвестиционный продукт. Юниты в крайних секциях при желании тоже можно сдавать через УК, но доходность будет другая. Те же, кто покупает инвестиционный продукт, платит дороже (за гостиничные стандарты) и заключает обязательный договор с УК.

Тапио Сярккя, руководитель направления «Подрядное строительство» компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Принципиальное отличие апарт-отеля от жилого дома в том, что на пути от номера к выходу должно располагаться множество сервисов. И конечно, инженерные системы отличаются кардинально – они более сложные.

Екатерина Лисовская, генеральный директор УК «Плаза Отели» PLAZA LOTUS GROUP:
– Если, получая разрешение на строительство гостиницы, мы не предусмотрим инсоляцию, звукоизоляцию, системы вентиляции и кондиционирования, скорость и число лифтов в соответствии с запланированной «звёздностью», управляющая компания уже не сможет это исправить. И не обеспечит собственников доходностью в ожидаемом объёме. Всё это надо закладывать в проекте. 
 
Лилия Биткулова:
– Закон предусматривает поэтапную обязательную классификацию с 1 января 2019 года (поправки в закон о туризме). Но положение о классификации не готово в связи с тем, что с сентября 2018-го за развитие туристического рынка отвечает не Минкульт, а Минэкономразвития, и в ту же воду приходится входить второй раз.
Мы предлагаем считать апарт-отелем гостиницу, где все номера независимо от класса и площади имеют кухонное оборудование. Есть предложение ввести в законодательство термин «кондо-отель» для объектов, у которых много собственников. Должно появиться прозрачное операционное управление, чтобы собственник видел, что происходит с его недвижимостью. Но категория гостиниц «без звёзд» с 1 января 2019-го из правового поля уходит.

Дмитрий Синочкин:
– В Петербурге есть строящиеся и действующие апартаменты категории «без звёзд». В некоторых говорят, что на момент строительства не собирались делать отель. Другие называют себя санаториями. Их строят на рекреационных территориях и делают spa-зону и массажный салон, чтобы было похоже на медицинское учреждение. А на первой странице сайта – апартаменты и будущая доходность. Сейчас главный инструмент продаж – обещания доходности… В горизонте полутора-двух лет отчётливо маячит риск невыполненных обещаний.

Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ.Агент»:
– Мы сделали выборку по рынку: застройщики обещают покупателям доходность 17-20% годовых. Некоторые предлагают гарантированную программу доходности. Есть ещё более экзотические варианты – участие в строительстве апарт-отеля через ЗПИФ, когда инвестор приобретает пул обезличенных квадратных метров. У меня всегда был вопрос: при такой доходности зачем вообще продавать апартаменты? Как застройщики считают финансовую модель? Среднерыночная доходность в недвижимости составляет 10-12% годовых. Проблема в том, что на рынке очень мало компаний, которые уже владеют или управляют действующими апарт-отелями. Всё завязано на доход, который будет года через три-четыре. Вы уверены, что формат и конкретно ваш проект будет настолько востребован? 

Блэйк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management:
– Судя по тому, как российские управляющие компании считают затраты, некоторым из них грозит банкрот-ство. Я бы посоветовал покупателям читать договор об управлении номером так же внимательно, как они считают свои проценты – проверять финансовые условия и расчёты.

Николай Антонов:
– Главный риск для УК я вижу в том, что управлять придётся многособственнической структурой. Когда апарт-отель новый, нагрузка на инженерные системы, лифты, МОПы невелика. Но объект будет стареть, затраты будут расти, а жилищное законодательство тут не работает, нет никаких сборов на капитальный ремонт. Всегда будут недовольные, которые проголосуют за снижение затрат и попытаются сменить форму управления. Примеры, когда здание живёт своей жизнью, а доходный бизнес – своей, в городе уже есть. И удачными их не назовёшь. А ведь чтобы конкурировать с отелями, управляющая компания постоянно инвестирует в персонал. Без компетенций гостиничного оператора не обеспечить привлечения и краткосрочного размещения гостей, а также высокой доходности собственникам.

Екатерина Лисовская:
– В Петербурге появился новый формат коммерческой недвижимости – инвест-отели. Он отличается низким порогом входа для инвесторов, широким выбором инвестиционных программ, а также высоким уровнем сервиса и инфраструктуры. Мы считаем доходность от 9 до 17% годовых достижимой для этого формата. И предлагаем инвесторам обратный выкуп, когда приобретённые на старте строительства квадратные метры можно продать управляющей компании по индексированной цене после ввода объекта в эксплуатацию.

Карина Шальнова:
– Мы по примеру апартаментов YES собираемся сделать пакеты «Реновация», по которым из арендной платы финансируются будущая реставрация мебели, замена оборудования и ремонт мест общего пользования. Клиенты часто спрашивают, как и за чей счёт будет обновляться здание и номерной фонд. Их волнует, что будет с объектом через пять лет. Они также интересуются, где мы найдём столько желающих жить в апарт-отеле. Риск снижения спроса есть. Сейчас не все застройщики и управляющие озабочены отстройкой от конкурентов, выбором точной концепции. 

Катерина Соболева:
– Видимо, апартаменты как продукт ждёт глубокая дифференциация. Не смогут нормально сосуществовать арендаторы, которые снимают номера на долгий и на короткий срок. Будут апартаменты, предназначенные для жизни (застройщику в этом случае предстоит нести дополнительную нагрузку по строительству социальных объектов). 
И будут те, что только для аренды с чётким разделением на долгий и короткий срок. «Долгосрочные» будут конкурировать за инвесторов с квартирами. 
У инвесторов постепенно сформируется представление, что 5-6% с номера, сдающегося надолго, совсем неплохие деньги. Гостиничное проживание будет приносить 10-15% в зависимости от локации. Основной риск – затоваривание рынка и неспособность некоторых проектов интегрироваться в новые условия.

Дмитрий Синочкин:
– Главный вывод: проекты, которые начинались до осознания технических и потребительских требований к апарт-отелям, неизбежно столкнутся с колоссальными проблемами на стадии получения «звёзд». А классификация неизбежна, как победа коммунизма в мировом масштабе. Если человек не оформил свою недвижимость как гостиничный номер, он теряет право извлекать из неё доходы, сдавая в аренду. Её нельзя выставить на booking, рекламировать, регистрировать гостей по месту пребывания – а это уже нелегальное проживание, штрафы, риски.
Отели, которые начаты в последние полтора года, учитывают это уже на стадии проекта и разработки концепции. Старые объекты – в зоне риска. Дополнительные шансы на жизнь сегменту даёт развитие пенсионной реформы. В минус могут сработать падающие доходы населения.