Новый судебный завет

Президиум ВС утвердил первый за год обзор практики. Это прямые установки (по спорным моментам) для нижестоящих инстанций, в том числе для арбитража. Сделкам с недвижимостью посвящено немало острых вопросов.

Тут оставить, там - изъять

Во-первых, ВС ограничил возможности властей по изъятию пятен для госнужд. Президиум заострил внимание на конфликте, который случился в Уфе. Местная администрация решила принудительно выкупить у нескольких фирм обширные участки с нежилыми зданиями на том основании, что у города заключен договор о развитии застроенной территории с одним крупным инвестором, и на этом пятне запланированы объекты инфраструктуры и «социалка». Выселенцы дошли до ВС и доказали, что подобный договор не является поводом для «отжима». Стоящие здесь здания - не аварийные. Нет оснований полагать, что на отобранных участках построят эстакады, школы, детсады и что эти объекты нельзя возвести в других местах. Более того, проект планировки и назначение пятен позволяют разместить здесь обычные коммерческие здания, а значит, есть риск, что такая рокировка лишь приведет к смене собственников. ВС согласился с этими доводами и констатировал: «Изъятие участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов власти в частные интересы». Причем именно чиновники должны это обосновать.

Другая новелла касается казусных историй с оформлением прав на заасфальтированные площадки. Например, мы писали о том, что компания «Спецстройинвест» умудрилась стать собственником открытой парковки (как объекта капстроительства) в Кузьмолово. А фирма «АС» смогла сдать в эксплуатацию заасфальтированную площадку на Лесной улице в Мурино и оформить права на нее. Такой ход позволяет приватизировать землю по льготной цене. Теперь чиновники оспаривают действия инвесторов.

Такие изворотливые собственники есть не только в Ленобласти. ВС разобрал казус, случившийся во Владивостоке. Местная фирма «Омега Лайн» оформила в собственность благоустроенную площадку как незавершенный объект готовностью около 2%. При этом участок находится в федеральной собственности. Росимущество подавало иск о признании отсутствующими прав на объект. Три инстанции решили, что ведомство избрало ненадлежащий способ защиты и к тому же пропустило срок исковой давности. Верховный суд счел иначе: если объект не обладает признаками недвижимого имущества, то подобные иски уместны (их следует считать разновидностью негаторных исков), и более того, на такие дела не распространяется срок давности.

В другом деле ВС пояснил, что арест участка не влечет ограничения права собственника на судебную защиту, связанную, например, с установлением границ надела. Некое общество «Аннинское» распоряжается обширным c/х участком 3300 га в Московской области, но его границы описаны ориентировочно. Пока фирма их уточняла, выяснилось, что муниципалы передали в аренду другой компании участок в том же районе. Представители «Аннинского» заподозрили, что границы этого пятна могли «наехать» на их надел. Фирма инициировала судебные разбирательства. Вот только пока шли споры, участок «Аннинского» оказался под арестом, наложенным в рамках другого дела - уголовного. Подробности нам не известны, но главное, что на этом основании суды отказались рассматривать спор о границах. ВС счел это незаконным, раз права собственника не оспорены.

Штрафов мало не бывает

Другая новелла касается взыскания неустойки за некачественные работы по договорам подряда. ВС решил: если в договоре предусмотрены штрафы за недостатки и дефекты, их можно применять даже в случае, если подрядчик готов добровольно все исправить. Показательный конфликт случился между столичным ОАО «Вторая генерирующая компания» и подрядной фирмой «Электроизоляция»  Последняя работала на реконструкции крупного энергообъекта. Сумма контракта составила 247 млн рублей. Подрядчик гарантировал бесперебойную работу генератора в течение года после сдачи, а в случае проблем обязался все исправить и выплатить неустойку - 20% от суммы договора. Объект сдан, но у заказчика возникла уйма претензий. Начались суды. Подрядчик стал доказывать, что условия договора недействительны, поскольку предполагают двойное наказание, и раз он готов все добровольно исправить, значит, не должен платить штраф. Разные судьи разошлись в оценках, но ВС констатировал, что заказчик вправе требовать от подрядчика возмещения убытков, вызванных простоем. А такие убытки могут быть выражены в неустойке, установленной договором.

Еще одно важное разъяснение касается расторжения договоров аренды помещений. Многие сделки предполагают задаток, который может быть удержан, если арендатор решит досрочно и без особых оснований разорвать контракт. Калужская фирма «Меркатор Калуга», арендовавшая свыше 2000 кв.м и внесшая задаток более 1,7 млн рублей, пыталась оспорить этот пункт при расторжении сделки и даже добилась локального успеха в арбитраже. Несколько инстанций решили, что задаток – это форма неустойки, которая не может быть рассчитана при заключении сделки и до разрыва отношений. Однако ВС не согласился с такой трактовкой. Задаток – это компенсация, которая согласована сторонами. Она позволяет арендатору в любой момент отказаться от объекта без объяснения причин и защищает интересы собственника.

«Коммуналка» для пристава

Некоторые важные решения ВС касаются сферы ЖКХ. Например, суд рассмотрел ситуацию, когда компания, управляющая жилым домом, задолжала крупную сумму поставщикам энергоресурсов, а приставы не могут получить эти деньги, поскольку банковские счета фирмы пустые и никакого имущества у нее нет. Суд решил, что в этом случае приставы вправе взыскивать средства, поступающие от собственников помещений платежному агенту (расчетному центру), с которым у УК был заключен договор. То есть новые коммунальные платежи могут пойти в зачет старых долгов, даже если граждане платили исправно и сменили неисполнительную УК.

Есть еще немало решений, затрагивающих интересы широкого круга предпринимателей и граждан. Например, ВС констатировал, что ликвидация фирмы-должника (через банкротство) не означает, что кредиторы (требования которых не были погашены) не могут добиваться привлечения руководителей к субсидиарной ответственности. Это возможно и после завершения конкурсного производства.

Также ВС дал обширное разъяснение, что супруг или супруга далеко не всегда отвечают за долги «второй половинки». Если муж или жена не выступают поручителем по договору займа, основной должник и кредитор должны доказать, что занятые деньги пошли на улучшение общего имущества супругов (например, на покупку машины, жилья, мебели). В противном случае у судей нет оснований автоматически привлекать к ответственности супругу, которая могла и не знать о договоре займа. Вдруг муж взял под расписку деньги в долг у товарища, пропил, а жене отвечать… ВС решил защитить граждан от неразумных действий их сожителей. В наше непростое время оно, конечно, оправданно.