Завет под занавес

Президиум ВС опубликовал последний за год обзор судебной практики. Ранее NSP уже писала о новелле, которая может иметь серьезные последствия для первичного рынка (так, в Москве покупатель обязал застройщика переоценить квартиру в сданном доме, поскольку под его окнами компания построила газорегуляторный пункт). Но есть и другие важные решения для рынка недвижимости.

Так, одно из новшеств касается раздела участков. ВС подчеркнул, что выдел доли в натуре возможен только в том случае, если площадь надела не меньше предельного значения, установленного местными градостроительными нормами. Показательный конфликт случился в Волгоградской области. Трое граждан сообща владели частным домом 70 кв.м и участком 506 «квадратов». Пару лет назад они затеяли раздел имущества. Несколько судебных инстанций сочли возможным выделить одному из собственников долю в виде надела площадью 168 кв.м. Однако муниципалы доказали в ВС, что такой раздел противоречит местным ПЗЗ и другим нормам. В них предусмотрен минимальный размер участков ИЖС – 0,02 га. Этим нельзя поступиться, даже ради раздела совместного имущества.

В другом деле Президиум ВС обратил внимание на проблему, которая прямо касается дольщиков. Многие застройщики предусматривают в договорах санкции за односторонний отказ клиента от сделки (например, штраф 20% от стоимости квартиры). В Петербурге есть немало примеров, когда Роспотребнадзор доказывал ничтожность этих условий. Но в регионах по-прежнему складывается противоречивая практика, и ВС решил расставить точки над i, подчеркнув, что застройщики не могут устанавливать неустойку произвольно. Если компания понесла убытки, связанные с отказом клиента от сделки, она должна обосновать их в судебном порядке. Ведь взыскание неустойки прямо не предусмотрено 214‑ФЗ. А по закону «О защите прав потребителей» покупатель вправе «отказаться от договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов…». То есть эти расходы нужно обосновать, исходя из конкретной ситуации.

Еще одна важная новелла касается содержания общего имущества в многоквартирном доме. ВС подчеркнул, что собственник отвечает далеко не за все протечки, которые случились из-за поломки запорной арматуры в квартире. Высшая инстанция разобрала конфликт, возникший в Магаданской области. У гражданина потек вентиль, который перекрывает подачу воды от общего стояка ХВС. Управляющая компания отказалась оплачивать нанесенный ущерб, ссылаясь на то, что имущество расположено в частной квартире. Апелляционный суд согласился с такой логикой, однако ВС иначе взглянул на проблему. Он напомнил, что к общему имуществу (согласно правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ еще в 2006-м) относятся не только общие стояки, но и «первые запорно-регулировочные клапаны на отводах внутриквартирной разводки», и ряд другого оборудования. А УК не доказала, что собственник чинил какие-то препятствия и не позволял своевременно проверять работоспособность вентиля. В общем, ВС констатировал, что наличие в квартире общего имущества еще не означает, что за него отвечает собственник квартиры.

Целый пласт интересных рекомендаций связан с банкротными делами и исполнительными производствами. Полный текст свежего обзора практики ВС можно найти по ссылке http://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=11197.