Скромное заводское обаяние

Приспособление бывших промышленных территорий под жилую функцию – довольно типичное явление для Петербурга. Некогда рабочая окраина – Выборгская сторона – в этом плане имеет большой потенциал, который постепенно реализуется. Особенно привлекательными выглядят участки рядом со станцией метро «Лесная». Здесь уже строятся семь жилых комплексов.

Выборгская сторона исторически ассоциировалась с петербургской промышленностью. Во второй половине XIX века здесь один за другим возникали заводы, известные на всю страну и даже за её пределами: Лесснера, Эрикссона, Нобеля, «Арсенал», Сампсониевская и Выборгская мануфактуры и многие другие.

К концу века на них работали больше 100 000 человек, которые преимущественно здесь же и жили. Как правило, в бараках, не отличавшихся особыми удобствами. Хотя, конечно, и обычные доходные дома, и настоящие шедевры стиля модерн здесь тоже есть, например, работы знаменитого архитектора Лидваля.

Стирая промзоны

Системно застраиваться кварталы вдоль Лесного проспекта, Кантемировской улицы и Большого Сампсониевского начали в 1920-е, когда здесь появились целые кварталы из домов в стиле конструктивизма, а затем и «сталинки» (не такие, правда, роскошные, как на Московском проспекте).

В 1960-е в районе стали массово возводить типовое жильё («хрущёвки» и «брежневки»), однако промышленная застройка всё равно преобладала. Но всё же это была уже далеко не окраина, тем более что в 1975-м открылась станция метро «Лесная», что прибавило микрорайону привлекательности.

В постсоветское время ситуация долгое время не менялась. Отдельные новостройки здесь стали появляться порядка десяти лет назад, но в основном речь шла о точечных проектах. Комплексная застройка промзон стартовала только в 2011 году, когда Минобороны продало территорию Артиллерийского завода на проспекте Маршала Блюхера. Сейчас почти вся обширная площадка застроена (а также участок на противоположной стороне магистрали, где находились плоскостные гаражи).

Фактически здесь образовался новый микрорайон на полмиллиона «квадратов» жилья. Надо отдать должное девелоперам («Группе ЛСР», Группе ЦДС, КВС, «Росстройинвесту»): вместе с квартирами они построили и школы с детсадами. Хотя  местные жители сетуют, что на всех новосёлов мест всё равно не хватило.

«Росстройинвест» сейчас застраивает одно из последних свободных пятен бывшей промзоны: здесь к концу года должен быть сдан ЖК «Суворов». С другой стороны Кушелевской дороги ЛенСпецСМУ возводит ЖК «Дом на Блюхера». Обе новостройки довольно крупные и находятся не близко от метро (1,3-1,8 км), но именно поэтому в интересующей нас локации они наиболее доступны по цене.

Поближе к метро

Пару лет назад девелоперы начали осваивать промзону в квартале, ограниченном улицами Кантемировской, Новолитовской, Грибалёвой и Полюстровским проспектом. Отсюда до «Лесной» уже рукой подать, а потому и цены значительно выше (см. табл.). Здесь застройка не столь высотная – максимум 13 этажей. Компания «КВС» и вовсе позиционирует свой ЖК G9 как бизнес-класс с соответствующей стоимостью квартир (самый дорогой проект в районе). 

Наиболее крупный комплекс – у ГК «Пионер». Первая очередь ЖК «LIFE-Лесная» из двух корпусов уже сдана, строятся вторая и третья. Рядом – почти такой же по объёмам строительства ЖК «Облака на Лесной» от Setl City. Цены в последнем чуть ниже за счёт меньшей строительной готовности, но по характеристикам обе новостройки похожи, так что однородная среда обитания будущим жильцам в квартале обеспечена. 

В 2017-2018 гг. редевелопмент перекинулся на кварталы между Лесным проспектом и Выборгской набережной, где промышленная застройка пока ещё преобладает. Но это пока. Ведь на месте кондитерской фабрики «Азарт» уже строится ЖК «Георг Ландрин» (девелопер – «Абсолют Строй Сервис»), цеха механического завода на улице Александра Матросова сменили корпуса ЖК «Притяжение» (Setl City), а вместо завода им. Карла Маркса (ранее – завод Густава Лесснера) возводит ЖК «Новый Лесснер» компания «Отделстрой». 

Совокупно все перечисленные проекты потянут примерно на 400 000 кв.м. Очевидно, что девелоперы продолжат осваивать «серый пояс». Следующие на очереди – заводы «Петрохолод» и «Климов», завершающие переезд на новые площадки. 

Кольцо для следующего поколения

К услугам «безлошадных» новосёлов помимо метро «Лесная» есть железнодорожная платформа Кушелевка. В планах Смольного – строительство кольцевой линии метро со станциями «Лесная-2» и «Кантемировская» (запланирована в районе Выборгской набережной). В начале года Главгосэкспертиза РФ согласовала обоснование инвестиций для первого отрезка кольцевой. Однако заработает он в лучшем случае к 2028-2030 годам.

Автовладельцам будет интересно, что расстояние как до центра города, так и до выезда на КАД примерно одинаковое. От пробок, конечно, и здесь никуда не деться – в этом отношении микрорайон практически не отличается от большинства других в Петербурге.
Социальная инфраструктура в принципе есть, но ещё два-три садика и школа явно не помешали бы. 

Что касается экологии, оживлённые улицы и оставшиеся заводы воздух, конечно, не озонируют. С другой стороны, есть большой парк Лесотехнической академии, сады Полюстровский и Александра Матросова. И уж в чём совершенно точно нет недостатка, так это в торгово-развлекательной инфраструктуре. Особенно после открытия в 2014 году ТРК «Европолис». 

ЖК «Клубный дом G9» Видовая квартира с террасой на Выборгской стороне ЖК ЖК ЖК Детская площадка во дворе ЖК ЖК ЖК ЖК ЖК ЖК ЖК

мнения экспертов

Ольга ТРОШЕВА, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

— Проектный потенциал локации «Чёрная речка» – «Лесная» (основная ось – Б. Сампсониевский проспект) – порядка 1 млн кв.м жилья, из них на участках, которые сейчас выставлены на продажу, можно возвести совокупно около 250 000 кв.м. Жильё в основном можно разместить в бывших промзонах.
На конец 2018 года в этой локации возводят 12 ЖК общей жилой площадью 482 000 кв.м (9000 квартир), из них в предложении – 222 000 кв.м (4000 квартир).
85% местного рынка – объекты категории «масс-маркет», где средняя цена «квадрата» – 133 700 руб. (на 28% выше среднего показателя в этом классе по городу). Это обусловлено тем, что здесь строят в основном объекты повышенной комфортности (плюс близость к историческому центру). 

Евгений МЕЖЕВИКИН, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер»:
— В районе станции метро «Лесная» цены растут на 8-10% в год. Это связано и с темпами реализации проектов, и с весьма высоким спросом. В целом Выборгский район активно застраивается и развивается.  В течение 2018 года здесь появилось около десятка проектов как в комфорт-, так и в бизнес-классе. Среди «спальников» Выборгский один из самых престижных, он обладает хорошей транспортной доступностью, здесь много парков и водоёмов. 
Практически во всех строящихся жилых комплексах, расположенных вокруг «Лесной», можно приобрести квартиру с отделкой. Проекты отличаются выразительными архитектурными решениями, во всех предусмотрены концепция «двор без машин», системы видеонаблюдения и безопасности, подземные паркинги.
В нашем ЖК «LIFE-Лесная» много сделок с иногородними покупателями. Доля клиентов из других регионов в отдельные периоды реализации превышала 40%.  Сейчас мы фиксируем рост числа покупателей из нефтегазоносных Тюменской и Оренбургской областей.

Ирина СОЛОВЬЕВА, директор по продажам «Эталон ЛенСпецСМУ»:
— В последние годы здесь было реализовано множество жилых проектов, но, на мой взгляд, у этой территории ещё есть потенциал для развития. Например, завод «Климов» намерен продать под застройку около 7 га, которые освободились после переезда предприятия. 
У нас в этой локации реализуется второй проект. И уже можно сказать, что строящийся ЖК «Дом на Блюхера» по темпам продаж превзошёл ЖК «Ландыши», сданный в 2017 году. Мы связываем это с более удобным расположением комплекса, яркой архитектурой и проработанными планировочными решениями. 

Подсмотрено в соцсетях

«У меня к этому району было всегда какое-то предубеждение, мол, мрачный он, неуютный, 
а дома похожи на склады. Прожив тут год, могу сказать, что всё не так плохо, к тому же промзон становится всё меньше. Вот если бы ещё вместо них не только жильё строили, но и скверы создавали, было бы просто идеально. А пока какой-то парадокс: метро «Лесная», а леса нет. 
Ближайший парк Лесотехнической академии, конечно, хорош, но всё же от нашей Новолитовской улицы далековато…»


«Хорошее место, отличная транспортная доступность, но и цены тут очень высокие. Хотели купить в новостройке «двушку», однако вариантов меньше 6 млн не было в принципе. А я столько не зарабатываю. Понимаю, что за удобства надо платить, но не столько же…»


«С садиками тут не то чтобы совсем плохо, но напряжёнка с местами есть. Очень надеемся, что нам хватит места в том садике, который наш девелопер строит в комплексе. К сожалению, гарантий никто не даёт…»  

 

 

Гинёв Павел