Не в схеме дело

Власти Ленобласти пообещали бороться с кооперативами, которые привлекают пайщиков, но при этом не являются застройщиками (не обладают правами на участок). Судебная практика складывается, мягко говоря, неоднозначно.

Мы задали нашим ньюсмейкерам несколько вопросов.

– Какие реальные (подтвержденные на практике) риски несет в себе кооперативная схема?

– Так ли уж надежно застрахован от неприятностей застройщик, работающий по ДДУ? И почему проблемные объекты достраивают, как правило, именно ЖСК?

– Действительно ли статус ЖСК-застройщика дает пайщикам больше гарантий, нежели кооператив‑инвестор, и почему?

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development:

– Любой застройщик, если он строит исключительно на средства дольщиков или пайщиков и не имеет запаса прочности («подушки безопасности»), не застрахован от того, что ему банально не хватит денег, чтобы завершить объект. С прошлого года ввели обязательное страхование гражданской ответственности застройщика. Инициатива вроде бы правильная, но пока нет наработанной практики, что-то сказать сложно. Проще тем, у кого есть собственные ресурсы либо банковское финансирование.

Другой вопрос, что, если продажи идут по ДДУ, значит, в наличии вся исходно-разрешительная документация, первый договор прошел регистрацию и вопросов не возникло. Если жилье реализуют по схеме ЖСК, риски выше: к рыночным добавляются риски неполучения разрешительных бумаг.

Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой»:

– Наша компания работает по ДДУ и собственной «кооперативной» практики не имеет. Хотя схема с ЖСК законна, ДДУ защищает приобретателей жилья надежнее. У пайщика перед кооперативом больше обязательств. При продаже пая могут возникнуть трудности. Получить достоверную информацию о работе конкретного ЖСК сложно: многие кооперативы созданы для строительства одного комплекса или дома. В некоторых случаях ЖСК просто фиктивны: фактически это отдел продаж застройщиков.

Компании можно доверять, если мы видим строительную технику и материальные ресурсы, «живую» стройплощадку. О какой прозрачности можно говорить, если в кооперативе в наличии лишь ручка и круглая печать, а деньги в любой момент могут уйти на счет в любой точке мира?

ЖСК-застройщик дает пайщикам больше гарантий, поскольку находится ближе к материальным ресурсам — земле, коммуникациям, производственному процессу.

Кооператив‑инвестор как структура, по преимуществу ответственная лишь за деньги, вынуждена пользоваться услугами нанимаемых (формально или фактически) компаний. Это менее надежная схема.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

– Заключая любой договор, нужно помнить, что, если у строительной компании нет денег, она свои обязательства не выполнит и дом не будет готов в срок. Выбирая застройщика, нужно смотреть на комплекс показателей: опыт, задержки по предыдущим объектам, статус земли, наличие ТУ на подключение коммуникаций и пр.

При покупке квартиры на этапе строительства наиболее надежным считается ДДУ. В нем фиксируются цена и сроки передачи объекта дольщику, штрафные санкции к застройщику. Но риск возрастает, если ДДУ подписывает не головная структура (под брендом которой рекламируется жилой комплекс), а ее «дочка», ответственная за единственный дом и не обладающая никакими активами. Если возникнут проблемы, получить от такой «пустышки» пени за срыв сроков сдачи дома будет практически нереально.

Схема ЖСК еще более рискованна: пайщик вообще никому не сможет предъявить претензии, кроме самого себя. Не застрахован он и от дополнительных поборов.

Юрий Басенко, ведущий юрисконсульт ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

– Для покупателя ЖСК — самый дешевый, но и самый рискованный способ приобретения жилья. Как правило, в этом случае цены на 10–15% ниже. Паевой взнос не облагается НДС. Не предполагается и уплата налога на прибыль с имущества, которое получено в качестве паевого взноса. Однако экономическая выгода неоднозначна. Например, если правление ЖСК решит повысить размер паевых взносов, начислить дополнительные платежи, перенести срок сдачи дома, граждане не смогут оспорить такое решение даже через суд. Пайщика вообще можно исключить из ЖСК по решению общего собрания, если он грубо не исполняет свои обязанности. Кроме того, если при утверждении ежегодного баланса обнаружились убытки, кооператорам придется покрывать их за счет дополнительных взносов. При довольно большой свободе действий, которую дает застройщику схема ЖСК, она чревата сложностями в управлении проектом. Ее применение оптимально при строительстве небольшого дома (не более 100 квартир), где можно установить и поддерживать непосредственный контакт со всеми членами кооператива.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент»:

– Сфера ЖСК слабо регулируется законодательством, и в этом основной риск. Деятельность кооператива в основном регламентируется уставом, который в большей мере отвечает интересам строительной компании. Тем не менее схема ЖСК законна. Застройщикам она удобна, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ДДУ. Договор долевого участия — тоже не панацея. Он страхует от двойных продаж. Но остаются общеэкономические риски.

При завершении проблемных объектов нужна структура, которая от имени дольщиков выступит в строительном процессе и будет взаимодействовать с городскими властями либо с новым застройщиком. Для этого подходит ЖСК, но это не значит, что он решает все проблемы.

Кооперативы способны предложить пайщикам более длительную рассрочку — срок выплаты пая может выходить далеко за рамки окончания строительства. Конечно, это не то же самое, что кооперативы с государственной поддержкой, которые работают в странах Европы. Там пайщики долго, иногда десятилетиями, выплачивают свой пай, погашая задолженность перед государством. Эта форма вполне цивилизованная и безопасная для граждан. Если бы работа ЖСК в нашей стране эволюционировала в этом направлении, это было бы большим благом для рынка.

Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам холдинга RBI:

– Прежде всего, у пайщика нет гарантий, сравнимых с теми, которые дает договор долевого участия. К застройщику, работающему по ДДУ, предъявляется несколько обязательных требований и условий реализации прав на квартиры, которые на регулярной основе контролируются государственными органами. Их нарушение дает дольщику основание для защиты своих интересов, в том числе в судебном порядке. Конечно это снижает риски покупателя. В случае с ЖСК схема менее прозрачна, возможностей контроля со стороны госорганов нет, как и специальных норм для договорных отношений и защиты приобретателя квартиры.

Я думаю, с учетом текущей экономической ситуации банки вряд ли будут давать кредиты на приобретение квартир в ЖСК. И раньше таким кредитованием занимались лишь единичные банки. Это связано с повышенными рисками: залоговые права на пай — недостаточно привлекательное обеспечение.

Елена Беседина, генеральный директор «О2 Недвижимость»:

– Кооперативная схема несет в себе ровно такие же риски, как и ДДУ. Потребители могут столкнуться с проблемой долгостроя, но первопричиной является не правовая форма, а неправильно просчитанная экономика проекта. Риски появляются, если клиент столкнулся с недобросовестным застройщиком.

И ДДУ — не панацея. Многие из 10 000 обманутых дольщиков заключали как раз такие договоры. Не надо противопоставлять ДДУ и ЖСК. Обе схемы рабочие, легальные, и у каждой есть свои плюсы.

Кстати, для обманутых дольщиков ЖСК — фактически единственная возможность все-таки получить свои законные квадратные метры. Пострадавшие могут организовать кооператив, которому передаются объекты незавершенного строительства.

Алексей Гусев, коммерческий директор «Главстроя-СПб»:

– Договор долевого участия свидетельствует о правомочности и прозрачности деятельности застройщика.

Это значит, что проектная документация прошла экспертизу, права на участок подтверждены, разрешение на строительство есть. Выводы о финансовой состоятельности застройщика можно сделать исходя из проектной декларации и ежеквартальной отчетности. С 2014 года действует закон об обязательном страховании застройщиков — это дополнительный фильтр, отсеивающий недобросовестные компании.

Главные минусы ЖСК: нет регистрации в Росреестре, зато есть солидарная ответственность по долгам.

Представитель компании, пожелавший остаться неизвестным:

– Говорят, что договор долевого участия дает больше гарантий. Каких? Возврата денег в случае банкротства застройщика? Во‑первых, не факт, во‑вторых, получение компенсации займет много времени и сумма уменьшится за счет инфляции. В схеме ЖСК финансовая нагрузка на компанию меньше. Например, с точки зрения тех же штрафных санкций. Если компания работает по ДДУ, иногда ее легче обанкротить, чем выплатить все штрафы.

Закон, требующий, чтобы все ЖСК были застройщиками, распространяется на вновь созданные кооперативы. В этом, конечно, есть логика, но права на землю все равно не покроют всех затрат на достройку. Так что в нынешней ситуации правильнее говорить о надежности застройщика, а не о используемых им схемах продаж.

Евгения Петрова, руководитель практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group:

– Верховный суд РФ в Обзоре практики, утвержденном 04.12.2013 Президиумом ВС РФ, сформулировал позицию, согласно которой 214‑ФЗ допускает привлечение денег граждан для строительства многоквартирных домов жилищно-строительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими их деятельность. При этом ВС подчеркивает, что сами отношения, возникающие между гражданами и ЖСК, 214‑ФЗ не регулируются.

Пока иная позиция ВС прямо не сформулирована.

Ирина Мошнякова, руководитель отдела недвижимости и инвестиций ИПП:

– Самый существенный риск — передача денег в ЖСК и неполучение квартиры. Большие неприятности ждут пайщика, если кооператив возводит самострой: деньги потрачены, а права — не получить (в настоящее время похожая ситуация развивается в отношении ЖСК «Вилла Хиллз»).

Высшим органам судебной власти не раз приходилось лавировать при выявлении «законодательных провалов». Так, в конце 2014 года Верховный суд оставил в силе решение нижестоящей инстанции, согласно которому ЖСК-застройщик может привлекать деньги, только получив разрешение на строительство. Полагаю, что распространение этой практики спасло бы бюджет не одной семьи.

Закон уделяет очень мало внимания регулированию правоотношений между пайщиком и ЖСК. И я обычно не советую нашим клиентам приобретать квартиры по кооперативной схеме. Меньше рисков, если пайщик вступает в кооператив на завершающих стадиях строительства дома.