Субсидии для всех

Госкомпания «ДОМ.РФ» для смягчения последствий кризиса предлагает субсидировать за счёт государства ипотечные ставки, а также ставки по проектному финансированию.

О необходимости субсидирования ипотечных ставок как основном инструменте поддержки спроса, а значит, и застройщиков, постоянно говорят в Минстрое. По мнению главы ведомства Владимира Якушева, средние ставки пока сохраняются на уровне 8,5–9%, но с учётом страховок (имущество, жизнь) достигают 11–12%. А в сложившейся экономической ситуации они, скорее всего, будут расти.

«ДОМ.РФ» проанализировал итоги 2019 года и положение дел с ипотекой в первом квартале 2020-го. Специалисты компании пришли к выводу, что эффективным решением было бы субсидирование ипотечных ставок по кредитам на жильё в новостройках на уровне 8%. «Мы предложили некоторые антикризисные меры, которые пока находятся в стадии обсуждения. Наверное, важнейшая из них – субсидирование ставок по ипотеке на новостройки, по кредитам, выдаваемым в 2020-м и 2021 годах», – говорит руководитель аналитического центра госкомпании Михаил Гольдберг. Он напомнил, что запущенная в 2015 году аналогичная программа субсидирования фактически спасла застройщиков, когда ставки подскочили до 15–17%.

Второй важной мерой Михаил Гольдберг назвал субсидирование ставок по проектному финансированию для застройщиков и льготное фондирование для банков. Причём в субсидировании нуждаются и уже получившие кредиты девелоперы, и те, кто только договаривается о финансировании. Дело в том, что ставка по кредиту зависит от темпов продаж: чем больше средств дольщиков накоплено на эскроу-счетах, тем ниже ставка для застройщика. То есть при падении спроса ставка будет увеличиваться или, во всяком случае, не будет снижаться. И не все финансовые модели проектов это выдержат.

Тем, кто только собирается кредитоваться, также необходимо, чтобы базовая ставка была ниже рыночной – чтобы маржинальность проекта соответствовала минимально возможной. Иначе в кредите на стройку просто откажут.

По оценкам Сбербанка, для этого потребуется 55 млрд рублей. «Совместно с Минстроем прорабатываем вопрос субсидирования ставок по кредитам застройщикам и проводим расчёты критичных показателей темпов продаж и цен на квартиры, чтобы девелоперы могли претендовать на субсидию. По предварительным оценкам, по действующим сделкам проектного финансирования всему рынку для этого может потребоваться около 55 млрд в ближайшие четыре года. А две трети этой суммы надо выделить в ближайшие два года», – говорит заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов.

В «ДОМ.РФ» также полагают, что отрасли помогла бы достройка проблемных объектов за счёт государства, что уже не раз анонсировали высокие чиновники и президент РФ, а также выкуп у застройщиков нереализованных квартир. Это жильё можно было бы использовать для создания фонда некоммерческой аренды, для обеспечения нужд очередников. Или просто потом продать. Такая схема (выкуп пула квартир за счёт и в интересах бюджета) используется властями ЛО в Мурино, при достройке проблемного ЖК «Силы природы».