Банки почуяли запах денег

yle="text-align:justify">Правительство РФ подтвердило, что будет субсидировать банки, готовые выдавать ипотеку под 13% годовых. И тут же уменьшило эту цифру до 12%, потому что ЦБ вдруг понизил ключевую ставку с 15 до 14%.

Очевидно, что мера «заплаточная», призвана закрыть дыру в спросе на строящееся жилье. Но всеобщее ликование мешает разглядеть потенциальные риски банков и заемщиков.

Постановление вступает в силу 24 марта. Его действие распространяется на кредиты, выданные с 1 марта 2015‑го до 1 марта 2016‑го. Банкам, включенным в программу господдержки, казна доплатит: как если бы они выдавали кредиты не под 12% годовых, а под 17,5%. На это государство выделит 20 млрд рублей, а банки смогут дополнительно одолжить гражданам около 400 млрд. Субсидии получат лишь те, кто обещает выдавать ипотеку не менее чем на 300 млн рублей ежемесячно (начиная с мая 2015 года). Для банков из первой сотни цифра невеликая.

Дольщики, неосторожно взявшие в начале года ипотеку под 16, 18, а то и 20% годовых (господдержка касается только новостроек), теперь могут надеяться лишь на то, что банк пойдет на рефинансирование кредита по более низкой ставке.

Установленный максимум — 8 млн рублей для Москвы, Московской области и Петербурга и 3 млн — для остальных. Заемщик должен сам оплатить не менее 20% от стоимости жилья. Срок кредитования — до 30 лет, а погашение должно происходить равными ежемесячными платежами.

Если ЦБ снизит ключевую ставку до 9,5% и ниже, предоставление субсидии прекращается.

Крупные банки отреагировали на программу с повышенным энтузиазмом. Сбербанк немедленно заявил о готовности выдать под 12% годовых жилищных кредитов на 200 млрд рублей, то есть выбрать половину установленного гослимита. ВТБ24 объявил, что принимает заявки на ипотеку с фиксированной ставкой 13% годовых независимо от срока и размера первоначального взноса. Газпромбанк включился в гонку за госсубсидией, предложив выдавать ипотеку под 11,5%.

«Все увлечены запуском программы субсидирования, — сообщает Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства. — Банки занялись расчетами экономического эффекта, потом приступили к оценке объемов выдачи, опрашивали сотрудников, партнеров. Некоторые начали собирать предварительные заявки, чтобы оценить уровень спроса».

Пауза на ипотечном рынке заканчивается. Дальше — уйма вопросов. Субсидирование ставки предусмотрено только для покупки квартир у застройщиков. Государство поддерживает первичный рынок. Но те, кто хочет приобрести жилье, рискуют дважды. Их втягивают в крупные долги в первый год кризиса, когда многие могут частично или полностью лишиться работы и доходов. Причем поторапливают: программа рассчитана всего на год, а деньги государства могут закончиться еще раньше. Кроме того, в новостройках в период нестабильности риски выше, чем на «вторичке»: не всем девелоперам удастся довести объекты до финиша.

Риски, впрочем, есть и у банков. При нынешних параметрах программы участвовать в ней могут только те, кому доступно фондирование по ставке, близкой к ключевой ставке ЦБ. Все, конечно, надеются, что стоимость денег будет снижаться, но этого никто не обещает. Никто не понимает, сколько понадобится государству денег после марта 2016 года, чтобы субсидировать ставку по уже выданным кредитам и — если программа будет продолжена — по новым.

Ипотека — долгосрочная игра. А правила устанавливаются теперь в ручном режиме. Принимая постановление о господдержке, правительство ничего не знало о планах ЦБ. Это уже никого не удивляет, но само по себе тревожно.

А пока начинается забег с выбыванием. О снижении ставок оперативно заявили сразу несколько застройщиков. ГК «Эталон» сначала объявила о программе с Ханты-Мансийским банком «Открытие»: ипотека под 12,95% годовых, взнос 30%, срок кредита — до 30 лет. Спустя несколько дней застройщик объявил о партнерских программах со Сбербанком и ВТБ24. При этом минимальный взнос сократился до 20%, а ставка — до 12%. «Строительный трест»: сначала льготная ипотека от ВТБ24 под 13%, а затем и от Сбербанка — под 12%. Для покупки жилья от «БФА-Девелопмент» «Сбер» предлагает ипотеку от 11,9%, а банк «Санкт-Петербург» — от 12%. ИСГ «Мавис» рапортует о возможности купить квартиры в кредит под 12% (Сбербанк, банк «Санкт-Петербург», ВТБ24 и «Открытие»). Сбербанк снизил ставку до 11,9% для клиентов компании «Отделстрой» (проект «Новый Оккервиль»). Компания «Леонтьевский Мыс» предлагает кредиты от ВТБ24 со ставкой 13% и Сбербанка под 11,9%.

Похоже, банки накачали ликвидностью, а застройщикам остро нужны клиенты. Риски? «Подумаю об этом завтра», — говорила Скарлетт О’Хара. Пока ее не унесло ветром.