Спрос растёт с перепугу
Спрос на участки в Ленобласти вырос на 118%. Пандемия и карантин обеспечили бум на рынке загородного жилья.
Спрос на участки в Ленобласти, по данным «Авито.Недвижимость», за год вырос более чем в два раза (на 118%). Количество сделок в организованных коттеджных посёлках по итогам года тоже будет рекордным (см. табл. 2). За 11 месяцев граждане зарегистрировали почти 1,3 млн кв.м в домах ИЖС и садовых домах для постоянного проживания.
Конечно, сработали все факторы: и карантин, и самоизоляция в четырёх стенах опостылевшей квартиры, и закрытые границы, отрезавшие петербуржцев от привычных мест отдыха.
Но всё же стоит напомнить, что первые садоводства и дачные посёлки «от заводов» появились в конце 50-х годов прошлого века. Советская власть имела в виду две цели. Первая – снабдить население подножным кормом. Вторая – обеспечить массовую эвакуацию на случай ядерной угрозы... История повторяется по спирали. Пандемия стала триггером, ускорившим уже наметившиеся тенденции – переселение состоятельных горожан в комфортные пригороды, рост требований к загородным домовладениям.
По данным Росреестра, средняя площадь новых домов в СНТ – 106,4 кв.м, в зоне ИЖС – 144 кв.м. Средняя площадь квартиры в городской новостройке – 40,7 кв.м, в областном «человейнике» – 41 кв.м. Почувствуйте, как говорится, разницу.
К началу IV квартала на загородном рынке были представлены 381 коттеджный посёлок и 27 проектов с таунхаусами, всего 16 600 лотов. Это минимальный показатель за последние восемь лет, отмечают эксперты КЦ «Петербургская Недвижимость». Предложение сокращается. За три квартала 2020-го покупатели приобрели 7200 участков, домов и секций. За этот же период девелоперы вывели на рынок 4130 лотов. При этом дефицит предложения, в отличие от многоквартирной застройки, не привёл к заметному росту цен. О повышении стоимости участков (в новых проектах) пока сообщила ГК «ФАКТ»: до 280 000 рублей за сотку со статусом СНТ. А вот «ПулЭкспресс» в новой очереди посёлка «Приветное» держит цену ниже 100 000 рублей за сотку. Аналитики оценивают ценообразование на рынке участков как «хаотичное».
Но в целом – стабильность. По данным КЦ «ПН», сотка ИЖС во Всеволожском районе стоила около 280 000 рублей в начале года, примерно так же оценивается и сейчас. В Выборгском земля в посёлках ИЖС даже несколько подешевела. А вот основные материалы и работы, необходимые для строительства частного дома, за год прибавили 10-15%. Из-за дефицита мигрантов весной найти приличную бригаду будет совсем проблематично, утверждают девелоперы. Сдержанность ценовой политики объясняется просто: на загородном рынке мало частных инвесторов и спекулянтов. Хотя, например, «1-я Академия Недвижимости» фиксирует рост «девелоперских покупок» в КП «Разметелево» и «Сосновские горки»: небольшие строительные фирмы приобретают по 2-3 участка, чтобы построить дома и продать.
Рост общей активности покупателей не остался без внимания финансистов. О льготном кредитовании ИЖС заявили Россельхозбанк (в рамках «сельской ипотеки»), банк «ДОМ.РФ» и Сбербанк. Пока это больше похоже на попытку «поддержать актуальную тему», чем на бизнес. РСХБ на строительство частного дома выдаёт «единичные кредиты». Банк «ДОМ.РФ» аккредитовал единственный посёлок – КП «Омакульма» в Ломоносовском районе. Сбербанк приступит к кредитованию ИЖС лишь в будущем году и льготы предоставит только доверенным застройщикам в посёлках со стандартными домами. Доля ипотеки на рынке ИЖС не превышает 5%.
К перспективному сегменту присматриваются девелоперы. Компания «ЛенРусСтрой» разрабатывает типовые проекты из домокомплектов собственного производства для КП «Дивное озеро» в Кипени.
Оборотная сторона высокого спроса – появление на рынке недоработанных проектов с сомнительными документами. (С обещаниями «потом» провести межевание, получить ТУ и проложить сети.) Доходы граждан не растут, и такие предложения тоже находят своих клиентов. Как на любом рынке, высокий спрос порождает новые риски.
Мнения экспертов
«Интерес к частному домостроению, безусловно, вырос, и вряд ли пропадёт с окончанием пандемии. Но рост ИЖС будет зависеть ещё и от доступности ипотеки для этого сегмента. Сегодня появились различные программы, направленные на кредитование частного домостроения. Тем не менее у них есть ряд существенных ограничений, и пока рано говорить об их широком распространении»
«В сегменте ИЖС действительно намечается значительный рост, его поддержит наличие государственных программ финансирования и, безусловно, изменившееся отношение к удалённой работе и обучению. Изменилось отношение к месту проживания: люди считают всё более значимыми окружение и экологию. Проживание в пригороде становится всё более популярным. Мы полагаем, что наиболее удобным и экономически обоснованным будет смешанный формат: сочетание коттеджей, малоэтажки и, возможно, таунхаусов»
«С продажами в этом году всё сложилось. Мы перевалили экватор, количество оставшихся участков меньше, чем проданных. Пришлось отработать схему разделения потоков, чтобы строительство новой очереди домов не нарушало покой жителей посёлка.
Большой спрос на строительство домов заставил нас увеличить круг подрядчиков. Мы активно ищем партнёров – компании по строительству, инженерии, обустройству прудов, ландшафтников...
Тенденция переезда за город признана общемировой. Это особенно заметно в Великобритании. Продажи квартир в новостройках Лондона резко упали, при этом увеличилось количество сделок с частными домами в ближайших пригородах. Петербург находится в мировом тренде...»
«Безусловно, Россия уходит в сегмент ИЖС. Деиндустриализация, запрос на социальную дистанцию, удалённые формы занятости и земельный ресурс это позволяют. Многоквартирные дома теряют позиции. В том числе из-за того, что мы так и не смогли разработать и внедрить высокие стандарты комфорта жилой среды.
В кварталах ИЖС нужна инженерная, дорожная, рекреационная и социальная инфраструктура. Здесь не обойтись без поддержки государства. Если все инженерные и социальные объекты придётся возводить застройщику – жильё будет дорогим (пока комплексные проекты ИЖС с хорошей инфраструктурой можно увидеть в сегментах «бизнес» и «премиум»), о массовом спросе и высоких темпах развития придётся забыть, экономика не позволит.
Разумная стратегия – смешанный малоэтажный формат, когда зона частных домов (примерно 30%) в рамках единого проекта примыкает к территории малоэтажных домов не выше четырёх этажей (70%). Это позволяет сбалансировать затраты, создать устойчивую бизнес-модель, привлечь проектное финансирование, предложить покупателю на выбор разнообразие сегментов. Собственно, так и строили комфортные пригороды в Пушкине, Гатчине, Петродворце. Такой же подход сейчас применяют в Финляндии, Швеции, Германии»
«Статистика говорит об удельном росте ИЖС в составе вводимого жилья. И здравый смысл тоже. Непривычно много факторов «за». Затягивается ситуация с карантином, ограничением выезда. Летний и зимний отдых люди начинают планировать рядом с городом. Растёт спрос на аренду коттеджей. Обесценивание рубля и низкие ставки подталкивают граждан выводить деньги с депозитов. Те, у кого есть городское жильё, начинают покупать загородное. Многие из тех, кто переезжает из регионов
и ближнего зарубежья, хотят жить за городом, но с городской «социалкой» в шаговой доступности. А это ИЖС.
Дальнейшее развитие сегмента будет зависеть от того, как долго будут действовать перечисленные факторы.
Если вакцина окажется эффективной, границы откроются – давление покупателей сразу ослабнет. Если банки научатся работать с загородной недвижимостью, кредиты станут доступнее – активность увеличится. Кроме того, важно отладить местное градостроительное законодательство. Уровень коррупции колоссальный, сроки согласования немыслимые. Здесь тоже огромный резерв»
«В 2005-м, начиная заниматься загородным девелопментом, я был уверен, что россияне, как и весь мир, должны очень скоро осознать, что загородная жизнь (со всеми удобствами) неоспоримо лучше городской суеты и ужасной экологии мегаполиса.
Но эта вера столкнулась с особенностями менталитета. Поначалу многим казалось, что земля, которую «больше не производят», может быть предметом инвестиций. Кризис 2008-го многих от этих иллюзий избавил. Но инерция представлений сильна. Пока к загородному дому относятся как к предмету роскоши. Этот формат так и не стал привычным, «должным». Только начинают привыкать – подстерегает новый кризис.
Вроде бы пандемия перевернула сознание и выявила неоспоримые преимущества жизни в своём загородном мире. Но всплеск спроса был коротким (апрель-май), его обеспечили покупатели, способные быстро принимать решения. А основная масса клиентов по-прежнему находится в убеждении, что земли в избытке, что она никуда не денется и что вокруг – рынок покупателя. Это, мягко говоря, не совсем так.
Дешёвые участки ещё можно найти на южном направлении, но там возникнут другие проблемы – прежде всего с инфраструктурой. Не всякий областной посёлок обеспечит образование и лечение на приличном уровне.
Бюджетные субсидии в ипотеку для ИЖС, возможно, способны выравнять спрос и предложение. Но если не будет директивного «вдавливания» банков в эту сферу, те ещё долго не откажутся от подхода к загородке, как к непонятному рисковому активу. А без дешёвых денег спрос в этом сегменте не станет массовым...»
Одна из громких сделок 2020 года – покупка компанией FreeDom Hause 60 га в Ленинском (Выборгский район), рядом с «газпромовским» МЖК «Ленинское». Здесь появится элитный коттеджный посёлок (название пока не придумали): 150 домовладений стоимостью от 35 млн до 100 млн рублей. Участки с обязательным подрядом выйдут в продажу летом.
Началось строительство малоэтажных домов первой очереди в городе-курорте Gatchina Gardens под Вырицей. В этом году проект получил высокую оценку экспертов: премию Urban Awards 2020 в номинации «Лучшая курортная недвижимость России». В составе первого этапа запланирована зона ИЖС: 18 домов площадью от 220 до 360 кв.м. Их начнут строить после того, как возведут spa-отель и сформируют рекреационную инфраструктуру.