Куда лучше инвестировать на падающем рынке недвижимости: рекомендации профессионалов
В условиях неопределенности большинство игроков в сфере недвижимости стремится не столько заработать, сколько сохранить деньги, а сам рынок стагнирует. Если новостройки поддерживают ипотека и акции застройщиков, то цены на «вторичку» падают, а доходность апартаментов снижается. Куда лучше инвестировать на нынешнем рынке? Об этом мы поговорили с инвесторами, девелоперами и экспертами в сфере жилой и коммерческой недвижимости.
Судя по ответам, основные индикаторы рынка изменились некритично, а отдельные сегменты даже продолжают радовать их участников. Недвижимость, как и прежде, позволяет не только сохранить сбережения, но и заработать, невзирая на кризис. Причем именно в неблагополучные периоды появляются дополнительные инструменты для извлечения прибыли.
Заработать на жилье
Вот, например, традиционный сегмент строящегося жилья, где раньше прилично зарабатывало большинство инвесторов. Как отметили в консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), сегодня таковых стало меньше, многие рассматривают покупку квартиры не столько для заработка, сколько ради сохранения средств. Однако господдержка отрасли и маркетинговые акции застройщиков открыли новое окно возможностей для извлечения прибыли. В среднем порог входа в инвестиционных сделках – от 3,5 млн рублей в массовом сегменте, и от 6,5 млн рублей – в более дорогих проектах. При этом за счет разных инструментов первоначальный взнос по ипотеке может быть снижен до 800 тыс. рублей, а обслуживание кредита на период строительства стать символическим (1 рубль в месяц).
«Инвесторы стали чаще использовать специальные ипотечные продукты, которые позволяют купить квартиру с минимальными вложениями. Достаточно внести первый взнос от 15%, а ежемесячные платежи на период до сдачи дома будут минимизированы до 1 рубля. Таким образом, можно перепродать квартиру в этот период или сразу после сдачи в эксплуатацию без каких-либо существенных затрат», – констатируют в КЦ «Петербургская Недвижимость».
Ян Бобрышев, соучредитель ГК «Реновация», отмечает: все ждут падения цен, хотя они уже снизились. «Например, в доме в Казачьем пер. мы хотели начать продажи с 260 тыс. руб./кв. м, а затем поднять планку до 400 тыс. Теперь изменили прогноз и стартовали с 210 тыс. Думаем, на финише будет 300 тыс. руб. за метр. Это уже антикризисная цена. Поэтому у нас есть продажи. Хотя, может, и меньше, чем хотелось бы». Он уверен, что в долгосрочной перспективе недвижимость останется лучшим инвестиционным инструментом. По крайней мере, если речь о проектах в центре Петербурга.
По данным аналитиков компании «Рентавед», покупка квартиры «на котловане» перестала приносить высокий доход. «Заработать можно только на единичных проектах. Нужно выбирать ЖК, который выводят на рынок по цене значительно ниже, чем в районе. В этом случае можно рассчитывать на рост стоимости и прибыль даже на падающем рынке», – считает Руслан Сухий, руководитель компании «Рентавед». По его данным, квартира в новостройке для сдачи в долгосрочную аренду сегодня приносит 4–4,2%, на вторичном рынке – 4,4–4,7% в год.
Уход от привычных форматов
В Российском аукционном доме (РАД) фиксируют серьезное падение спроса на вторичном рынке жилья – в 1,7 раза с начала года. «Количество сделок заметно упало, и они закрываются по ценам ниже среднего. Покупатели торгуются, дисконт может составить до 20–30% от указанной в рекламе цены. Сейчас многие ждут «военных выплат». Серьезный провал случился во втором квартале: минус 83% по сравнению с первым кварталом, если оценивать по количеству сделок. Затем рынок начал плавно восстанавливаться, но не успел», – рассказывает Дарья Гончарова, заместитель руководителя департамента продаж РАД в Петербурге.
О спаде спроса на «вторичку» и возможности торговаться говорит и Игорь Ахальцев, коммерческий директор Maslov Group.
Столичная ГК «А101», которая недавно заявила о нескольких крупных проектах в Петербурге и Ленобласти, отмечает рост спроса на аренду коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в своих проектах в Новой Москве. «Инвесторы могут заработать на таких объектах до 14% (в Петербурге цифры схожие). Это выше, чем от вложений в апартаменты», – считает Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Петербурге. Но более интересны планы девелопера создавать в рамках крупных ЖК объекты для развития бизнеса. Чтобы сделать жилой квартал более привлекательным, нужно развивать рядом формат light industrial. «Это отдельные объекты коммерческой недвижимости, имеющие промышленное, складское и офисное назначение, площадью до 20 тыс. кв. м. Их можно использовать для любого вида деятельности, который не предполагает создание санитарно-защитных зон: от пошива одежды и производства деревянных изделий до фасовки продуктов питания. Спрос на них в разы выше предложения по всей стране и, к примеру, в Петербурге вакансия полностью закрывается за месяц. Стратегия развития нашей компании в петербургской агломерации предусматривает возведение подобных объектов рядом с новостройками», – говорит Мария Орлова.
От производств до глэмпингов
Нечто подобное в Петербурге уже реализует УК «Ареопаг». Компания дает вторую жизнь заброшенным или убыточным производственным, офисным и торговым площадкам. В результате на их месте появляются не только коворкинги, но и новые виды доходной недвижимости – альтернатива инвестиционным квартирам и апартаментам.
Так, девелопер купил помещение площадью 850 кв. м на пр. Непокоренных, отремонтировал его, разбил на три десятка встроек (каждая – со своим кадастровым номером) от 10 до 200 кв. м, заполняет арендаторами и продает как готовый бизнес. В таком пространстве можно организовать офис компании, мастерскую, салон красоты, кабинет маникюра и педикюра, склад для доставки товаров и пр. Цены – от 2 млн рублей; актив может приносить 15–17 тыс. рублей в месяц.
По словам основателя УК «Ареопаг» Данила Барышева, площадка сегодня почти заполнена арендаторами, на днях закрыта первая сделка по продаже готового бизнеса. Вторую площадку в районе Рыбацкого компания тоже продолжает заполнять арендаторами, но сделок по продаже еще нет.
Игорь Ахальцев обращает внимание на загородную недвижимость, пользующуюся активным спросом уже несколько лет. Речь как о коттеджных поселках, так и о базах отдыха, глэмпингах и пр., которые сегодня все чаще предлагают как доходную недвижимость. Желающий может вложиться и в реализацию проекта в целом (как соинвестор), и купить участок на старте продаж, перепродав его через год. Еще один вариант – приобрести готовый модульный дом и передать его управляющей компании, получая пассивный доход. Такие предложения есть у Maslov Group в проектах в Приозерском районе. Кроме того, можно иметь такой доход и от проектов компании в формате self-storage (индивидуальные склады).
Подобный бизнес развивает УК «Сова», построившая в Ленобласти десяток поселков с модульными домами, которыми управляет (сдает в аренду) от имени частных инвесторов. Недавно она заявила о выходе на рынки Московской области, Крыма и Приэльбрусья.
Александр Пестряков, руководитель зарубежных проектов Becar Asset Management, рассказал, что компания в течение следующего полугодия выйдет со вторым проектом апарт-отеля на рынок Дубая. По его словам, этот эмират к 2030-му планирует привлекать по 40 млн туристов в год, а значит, реализованные там проекты всегда будут приносить хороший доход.
«Большинство людей, которые покупали объекты в Дубае в начале марта, сейчас продают их. Но не с целью заработать. Для многих такие сделки были способом вывода денег из России. Получив необходимую доходность, покрыв издержки на перевод средств и регистрационные взносы, они выходят из проектов. Кроме того, в некоторых случаях покупка недвижимости была единственным способом получить ВНЖ и впоследствии открыть зарубежный счет», – говорит Александр Пестряков.
Мнения экспертов
«Сегодня на первичном рынке наблюдается снижение объема инвестиционных сделок и изменение мотивации инвесторов. В сложившейся ситуации все больше покупателей вкладывает деньги для сохранения капитала.
Ипотечные продукты стали более активно использоваться как инструмент инвестиций. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Петербурге доля инвестиций с ипотекой за год выросла с 60 до 75% от числа всех инвестиционных сделок. Это может быть связано с субсидированием ставок по совместным программам застройщиков и банков, а также с траншевой ипотекой с минимальным платежом на период строительства. Привлекательность подобных продуктов – в возможности максимально снизить финансовую нагрузку»
«Вкладывать нужно в те объекты, которые приносят арендный доход не менее 10% годовых. Учитывая снижение цен в среднем по рынку, можно рассчитывать на рост капитализации объекта в течение 2–3 лет. Только инвестиции в коммерческую недвижимость дают такой совокупный прирост. В виде исключения можно рассматривать объекты срочной продажи.
Среди нетривиальных вариантов я бы назвал коворкинги; этот сектор растет быстрее других, несмотря на кризис. Стрит-ритейл и торговля в целом давно в «стрессе», апартаменты интересны только самые дешевые. Индустриальные парки и склады также крайне интересны, поскольку жилищные застройщики вытесняют промышленность из города, и спрос в этом сегменте растет»
«Сегодня наиболее привлекательны «упакованные» объекты, например, готовый арендный бизнес. Это максимально приспособленные и готовые для сдачи лоты с минимальными вложениями. При этом вырос объем предложений крупного (и по цене, и по размерам) готового арендного бизнеса.
Привлекательны объекты коммерческого назначения, включая street retail, со стартовой ценой ниже рынка либо адекватной текущему уровню. Их немного, но они есть, продажи идут.
По запросам в лидеры вышла промышленная недвижимость. Но этот сектор всегда был непростой. Разговоры о господдержке в форме промышленной ипотеки еще не дали результатов. Хочется верить, что мы их скоро увидим.
По сути, интерес сохраняется ко всем видам недвижимости. Мы продаем участки под застройку, street retail, аварийное жилье, здания под реконструкцию. Правда, сделок с крупными активами значительно меньше, чем ранее. С марта многие сделки «откатились назад», а некоторые и вовсе отменились. Сильно вырос спрос на «земли для частников». Загородное жилье стало ликвидным еще в период пандемии. Все происходящее только укрепило тягу покупателя к загородной жизни. Отсюда и спрос на ИЖС, и рост цен в данном сегменте.
Готовый стрит-ритейл, микро-апартаменты и участки ИЖС стабильно востребованы для инвестиций»
«Наступило время инвесторов-снайперов, а не пулеметчиков. Чтобы заработать, нужно очень внимательно подбирать актив, взвесить все риски, продумать стратегию. Сейчас нет таких сегментов и активов, которые дают 100%-й результат.
На падающем рынке можно выгодно купить на торгах стресс-актив с хорошим дисконтом. В кризис таких лотов становится много больше. Например, мы приобрели аварийные дома в Петербурге примерно по 55–60 тыс. руб. за кв. м, а после ремонта продать квартиры в них можно уже по 230–250 тыс. рублей за «квадрат».
В коммерческой недвижимости высокий потенциал у помещений формата light industrial и селф-сторидж. Причем light industrial уже лет пять числится в перспективных направлениях, но насыщение рынка идет очень медленно. Спрос по-прежнему высокий, а предложение – ограничено. Вложения в индивидуальные склады интересны тем, что здесь маленький порог входа, высокая доходность и быстрая окупаемость.
Хороший потенциал у объектов туриндустрии: дома отдыха, глэмпинги, парк-отели. Закрытые границы увеличили внутренний туризм, поэтому загруженность туристических объектов с грамотной концепцией в хорошей локации составляет 85%. Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых – около 2 лет, то есть доходность – 50% годовых. Это колоссальные цифры.
Стрит-ритейл сохраняет привлекательность и остается надежным и доходным активом. Бизнес с действующим арендатором в хорошем месте дает инвестору 8–12%»
«Я бы обратил внимание на загородную недвижимость, на участки в строящихся коттеджных поселках. Однако обязательно наличие всех коммуникаций, хороших дорог, освещения, охраны. Несмотря на общий спад продаж недвижимости, участки в качественных поселках по-прежнему пользуются высоким спросом и растут в цене.
Продавать недвижимость я бы сейчас не рекомендовал, на рынке предложение сильно превышает спрос. Реализуется в основном только то, на что дают хороший дисконт (10, 15 а иногда и 20%), особенно это касается квартир на вторичном рынке. А вот для покупателей, напротив, время прекрасное, можно найти объект по очень интересной цене, которой не было в последние годы.
По моим наблюдениям, стрит-ритейл и офисы просели сильнее всего, арендные ставки упали, предложений много; часть компаний релоцировалась или перешла на «удаленку», поэтому большое количество помещений пустует. Наиболее интересный вариант – покупка участков и размещение на них небольших домов для посуточной сдачи в аренду или же инвестиции в базы отдыха с УК»
«Я занимаюсь только историческими зданиями и считаю, что они всегда будут востребованы. Небольшие квартиры и апартаменты в центре интересны в любой, даже не очень благоприятной ситуации. Инвестировать можно по-разному. Например, когда мы покупаем аварийный дом, можем начать продажи по достаточно невысокой цене. В Казачьем пер. при себестоимости в 197 тыс. руб./кв. м продаем по 210 тыс. У нас получается доходность всего 5%, но мы должны сделать дом за полгода, чтобы выйти хотя бы на 10%. То есть работаем от оборота. Это одна стратегия. Другая – построить объект на собственные средства и неспешно продавать по 300 тыс. руб./кв. м. Тогда налоги побольше; доходность составит порядка 17% годовых, а срок реализации увеличится. Третья стратегия (для инвестора) – купить у нас по 210 тыс./руб./кв.м и продать через год по 300 тыс., получается 30% годовых.
Инвесторов в наших проектах от 10 до 30%. Большинство клиентов покупает недвижимость для себя, в основном для сдачи в аренду»
«Во всех сегментах коммерческой недвижимости можно найти интересные объекты для вложения денег. Квартиры перестали быть привлекательным активом. Набирают популярность ЗПИФЫ недвижимости. Через владение паем можно получить стабильный доход на уровне 9–10% годовых, не владея недвижимостью целиком. Выплаты по паям начинаются сразу с момента покупки, что делает инструмент альтернативой безрисковым ценным бумагам.
Стратегия, подразумевающая улучшение актива (здания, участка), приведет к росту добавленной стоимости. Поэтому сейчас ряд крупных девелоперов выбирает земельные банки впрок, чтобы в период неопределенности и низкого спроса заняться подготовкой участков, а в горизонте трех лет начать новые проекты.
Интересны инвестиции в отельный бизнес на фоне роста туризма, что не исключает экономических рисков. В микроапартаменты можно вкладывать больше для сохранения капитала. Земля – для профессионального инвестора, который понимает, как работать с градостроительными ограничениями.
Порог входа в индустриально-складской сегмент начинается от 5 млрд рублей. Склады продолжают радовать хорошей доходностью и заполняемостью – еще один хороший вариант для инвестора. Он может купить паи в инвестфонде, который специализируется на доходных складских объектах»
«На примере наших проектов в Новой Москве мы видим серьезный рост спроса на аренду коммерческих помещений на первых этажах. В III квартале он увеличился на 60% по сравнению со II кварталом. Наибольший прирост – в сегменте общепита. Популярны как небольшие встройки (20–30 кв. м), так и крупные (от 250 кв. м) – под рестораны и супермаркеты.
Полагаем, что схожий тренд будет и в петербургской агломерации. По мере развития новых кварталов – сдачи домов и прироста населения, развития социальной инфраструктуры – будет происходить переток жителей в периферийные локации, в том числе областные. За ними последуют операторы общепита, детских объектов и пр. В магазины и пекарни всегда люди будут ходить, обучать и развлекать детей тоже.
Помимо стрит-ритейла эти помещения могут использоваться под мастерские, ателье, медицинские и косметические салоны, частные детсады, спортивные секции и др.
В Москве инвесторы могут заработать на таких объектах до 14% (в Петербурге цифры схожие). Это выше, чем от вложений в апартаменты»
«На падающем рынке лучше вкладываться в недвижимость или фонды.
В ОАЭ, например, можно купить квартиру, инвестировать в фонд по недвижимости (например, в REIT) или купить акции компании (Emaar, Damac и пр.).
Для сохранения капитала имеет смысл вкладываться в диверсифицированные проекты, например, в фонды, инвестирующие в гостиницы, офисы и жилье. Доходность невысокая, но вложения защищены. Другой вариант – инвестиции в коливинги, lifestyle-отели, коворкинги. Последние – самый устойчивый продукт в кризис, когда они пользуются бОльшим спросом за счет своей гибкости. Можно взять несколько «квадратов» и в любой момент начать масштабирование. То же самое можно сказать и о коливингах и lifestyle-отелях. Их отличает в основном доля краткосрочных и среднесрочных договоров аренды, но суть одна: там можно жить, работать и быть частью комьюнити единомышленников. Резиденты общаются, дружат, некоторые становятся бизнес-партнерами и получают дополнительную выгоду в виде связей, знаний, новых идей. Многие готовы переплачивать за этот бонус, поэтому и недвижимость приносит дополнительный доход.
Наши коллеги из Private Money учат считать так: ежемесячные потребности должен закрывать пассивный денежный поток, а потребности в риске и заработке – отдельный денежный мешок. Пассивный доход дают такие проекты, как lifestyle-отель We&I в Петербурге, который приносит владельцу юнита около 40 тыс. рублей в месяц. А для заработка подойдет новый отель Digital Village на Орджоникидзе»
«Группа «Эталон» делает ставку на дальнейшую диверсификацию портфеля и расширение предложения как на традиционных рынках Москвы, Московской области и Петербурга, так и в новых регионах присутствия. Мы уже вышли на рынки Омска, Новосибирской области, Екатеринбурга, Тюмени и Казани.
Компания активно инвестирует в инновации в строительстве и оптимизацию внутренних бизнес-процессов. Стратегическая цель Группы «Эталон» – стать одной из самых эффективных компаний в отрасли. Мы инвестируем в новые технологии и стройматериалы, в современную архитектуру и квартирографию, в мастер-планирование, в качественные проекты благоустройства наших жилых комплексов»