За два года под Петербургом появилось более 20 инвест-отелей и баз отдыха

Проекты с размещением гостей в коттеджах, основанные на долевой схеме финансирования, обретают все большую популярность, отмечают аналитики компании Nikoliеrs. Девелоперов этот формат привлекает быстрой окупаемостью, частных инвесторов – обещанной доходностью в 8–12%.  

Как напоминают эксперты Nikoliers, такие проекты реализовывались и раньше, но были единичными. А после начала пандемии «процесс пошел». Ключевое отличие инвестиционных объектов размещения от классических баз отдыха – наличие нескольких собственников и привлечение средств от физлиц с низким порогом входа.

В 2021 году был построен HÜGGELife Country Club от компании «Первый базис» (на 41-м километре Выборгского шоссе, рядом с СНТ «Полиграфист»). Больше всего таких проектов в регионе реализует компания SOVAinvest: в 13 локациях построены 113 коттеджей для сдачи в аренду. У компании есть базы отдыха на южном направлении («Сова «На заливе», «Сова «На речке», «Сова «Сойкино» и др.), последние два года «сетка» продвигается на север. В конце 2022 года открылась «Форелевая ферма» на Александровском озере.

К инвестиционным проектам можно отнести Repino Club (Village) от компании «Стройкомплект Иск», InForest от «Проперти менеджмент», проект «О’Пушка» и база отдыха в Орехово от Maslov Group, Cone Hub Apartments и «Лес и пляж» от Sajva development group, «Ключ Пионерское» от компании «Факт». В общей сложности в таких проектах насчитывается около 400 коттеджей и домиков.

«Как правило, в подобных поселках строятся модульные или каркасные дома, – отмечает Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers в Петербурге. – Популярными становятся глэмпинги, которые несложно собираются, разбираются и могут быть установлены в отдаленных локациях, где нет туристического продукта. Глэмпинги быстро окупаются, поскольку затраты на возведение таких домов несравненно ниже, чем при капитальном строительстве. Модульные конструкции не требуют согласования проекта и фундамента и могут быть расположены практически в любой недоступной или сложной для строительства зоне».

Площадь модульных домов на таких базах обычно составляет от 54 до 72 кв. м, средняя цена за дом – 8,1 млн рублей. По расчетам экспертов, при наличии профессиональной УК доход с одного коттеджа для частного инвестора может составлять 8–12% в год без учета капитализации. (Или амортизации, что тоже немаловажно.)

Генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин уверен, что для таких проектов сейчас сложились определенные предпосылки: «Выездной туризм заканчивается; туризм «выходного дня» становится популярнее длительных турпоездок в силу истощения денежных запасов населения; сняты некоторые законодательные препоны, продвигается «сельский туризм», разрешено строить рекреационные объекты на лесных землях». Дмитрий Зюзин в июне тоже запускает проект с арендными домами вблизи коттеджного поселка «Зюзино» на Правдинском озере. Однако привлекать дольщиков (частных инвесторов) пока не планирует – из-за возможных проблем с управлением, распределением дохода и пр.

Девелопер Данил Барышев, совладелец компании «Вилла Эксперт», также отмечает, что самостоятельные проекты небольших туристических кластеров связаны с определенными рисками: на старте нужны серьезные инвестиции (сети, дороги и пр.). Более сбалансированными могут быть компромиссные варианты, когда несколько домов для краткосрочной аренды размещается вблизи (или даже внутри) коттеджного поселка с хорошей локацией. «Это тоже непросто – надо заранее решать проблемы управления, логистики, пропускного режима и пр., чтобы избежать конфликта интересов. Но такая модель выглядит более перспективной», – говорит Данил Барышев.

Риелтор Максим Хансон, руководитель АН Insiders, напоминает: инвестиционные коттеджные комплексы, предназначенные для сдачи в аренду, будут конкурировать с частным сектором, с посуточной сдачей коттеджей. В этом сегменте особого оживления пока не видно, ставки не растут. А вот предложение, по сравнению с прошлым годом, выросло на 38–40%. Конкуренция может сдвинуть расчетные сроки окупаемости. «Проекты инвестиционных коттеджных комплексов будут сталкиваться с теми же трудностями, что и апарт-отели на ранней стадии рынка, – говорит Максим Хансон. – Как распределять доход, как обеспечить равномерную загрузку при нескольких владельцах, как быть, если кто-то из собственников захочет сам управлять своим объектом и вести самостоятельную политику… О жизнеспособности и эффективности таких схем можно будет судить через два-три года».