Сохранятся ли позитивные тенденции в четвертом квартале 2023 года на рынке недвижимости?

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:
– Объективности ради: объем продаж и выручка в августе и сентябре по сравнению с предыдущими месяцами были крайне высокими. Результаты были почти такими же, как до пандемии. Надеюсь, что и в октябре нам удастся достичь примерно таких же итогов. А вот в ноябре–декабре уже пойдет спад. Никаких изменений по предпочтениям клиентов мы не заметили. Доля льготной ипотеки остается высокой. Рост инфляции на спросе не сказался. Финансовая грамотность населения пока остается на низком уровне. Активизации спроса способствовали повышение ключевой ставки и словесные интервенции федеральных чиновников – разговоры о том, что льготные программы будут пересматривать и т. д. Эти факторы сподвигли на покупку тех, кто долго откладывал и сомневался. В ноябре–декабре начнет сказываться реакция на повышение минимального первого взноса. Конечно, будет определенный отток. Будем продвигать и предлагать собственные инструменты: программу «Накопи на ипотеку», которая помогает клиенту аккумулировать первый взнос, и т. д.
Цены в наших проектах мы не меняли – были незначительные корректировки, на 2–3%, в связи с вымыванием определенных типов квартир.

Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК «Полис»:
– Ослабление рубля и изменения в ипотечных программах подтолкнули рынок к увеличению спроса в диапазоне от 30% до 100%, в зависимости от объекта.
Наибольшее внимание привлекли проекты в высокой степени готовности. Также в третьем квартале 2023 года вновь начали пользоваться популярностью студии небольшого метража. Рост цен по проектам ГК «Полис» за третий квартал в целом составил, по отношению ко второму, около 10%. Особенно заметно активизировался спрос в ЖК «Полис Приморский» и «Полис Лаврики».
Если говорить про ожидания от четвертого квартала, то после активных месяцев идет закономерный спад. В целом мы смотрим в будущее с умеренным оптимизмом. 

Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон: 
– В Группе Аквилон в третьем квартале спрос вырос на 45% по сравнению с первым и на 35% по сравнению со вторым. Действительно, одним из ключевых факторов, стимулирующих покупателей, являются увеличивающиеся ставки по ипотеке, рост первоначального взноса и разговоры об отмене льготных программ. Увеличение спроса, безусловно, повлияло и на цены. В среднем за третий квартал они увеличились на 10%.
В линейке нашего предложения наибольшим спросом пользуются как городские новостройки, так и наш проект в Кудрово – «Аквилон Stories», третью очередь которого мы вывели в продажу совсем недавно. Приобретают в основном студии и однокомнатные квартиры, но мы видим хороший спрос и на евроварианты двух- и трехкомнатных квартир.
Участникам рынка остается надеяться на положительную динамику в четвертом квартале, он традиционно бывает самым активным. В четвертом квартале мы выведем в продажу новый проект в Янино.
Также работаем над партнерскими программами с банками, накануне 20-летия компании объявили розыгрыш квартиры и ценных призов.

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге:
– Спрос на первичное жилье в среднем по Ленобласти за август вырос на треть, и сентябрь показал аналогичный результат. Повышенный интерес покупателей наблюдался все лето. Основные факторы этого роста – динамика ключевой ставки и информация о росте первоначального взноса по льготной ипотеке, которая обсуждалась летом и стала реальностью в сентябре. Покупатели выходили на сделки, чтобы закрепить более интересные условия. Поэтому на спросе фактически не сказались ни период отпусков, ни подготовка детей к школе.
В структуре наших продаж отмечаем рост интереса семейной аудитории. Порядка 70% клиентов состоят в браке, у 75% есть дети. Весной, на старте продаж, цифры были практически в два раза ниже.
Активизировались также и льготные категории покупателей: обладатели материнского капитала и военных сертификатов.
Двигателем продаж первичного жилья сейчас остается льготная ипотека. В наших проектах доля сделок с ипотекой составляет 90%. Самая популярная программа – семейная ипотека под 6% – ей пользуются почти 60% покупателей, остальные приобретают жилье благодаря программе господдержки на новостройки со ставкой 8%.
Я не исключаю, что регулятор в ближайшее время поднимет ставки по ипотеке с господдержкой. Тогда в краткосрочной перспективе рынок увидит новую волну спроса до даты начала действия новых ставок, затем в течение полутора-двух месяцев – снижение примерно до показателей весны 2023 года. Впрочем, рынок быстро адаптируется. Девелоперы и банки уже разрабатывают новые программы, которые помогут покупателям. Хорошо себя зарекомендовали программы трейд-ин и трейд-ин с проживанием, льготные предложения для учителей, врачей, военных и других работников социальной сферы, а также эскроу-дисконт от наших банков-партнеров – ставка по ипотеке 1,4% на период строительства.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»:
– Спрос в третьем квартале существенно вырос, по отношению ко второму – почти на 90%. Если сравнить с аналогичным периодом 2022 года, то на 25%. Основной объем продаж традиционно занимают ипотечные сделки, их доля составляет почти 90%. В фокусе внимания как малогабаритное жилье (студии и однокомнатные квартиры), так и семейные форматы (двух- и трехкомнатные квартиры). В последнее время именно они пользуются все большей популярностью. Высокий интерес наблюдается и к нашим проектам в ближайшей Ленобласти, и к жилым комплексам в городской черте.
Наибольший рост цен (плюс 5% с начала года) наблюдается в нашем квартале в Гатчине, что связано с ростом строительной готовности объекта и умеренной конкуренцией в локации.
Мы надеемся, что позитивный тренд на восстановление рынка и увеличение спроса сохранится. Повышение ключевой ставки и последовавший рост среднерыночной ставки до 15% годовых вряд ли серьезно отразится на поведении покупателей. Они уже привыкли к текущим ставкам и не ожидают их снижения в ближайшее время. Большее значение имеет размер первоначального взноса. Сейчас он увеличился с 15% до 20%. Как показал сентябрь, пока это не стало препятствием для заключения сделок. Но не исключено, что в дальнейшем часть покупателей поставит решение жилищного вопроса на паузу. Они будут ждать новых предложений от застройщиков, которые точно будут их разрабатывать. Пока хорошо работают программы субсидированной и траншевой ипотеки, рассрочки с различными условиями и гибкая система скидок и акций.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Результаты третьего квартала оказались ожидаемо хорошими. По сравнению со вторым кварталом наши продажи выросли минимум на 50%. Чуть большим интересом у покупателей пользовались городские проекты. Но в целом спрос был распределен достаточно равномерно.
В третьем квартале мы несколько повысили цены. Согласно нашей финансовой модели увеличение объемов продаж предполагает определенное увеличение стоимости. Но повышение не было скачкообразным. Мы использовали этот инструмент для плавного регулирования темпов продаж. За последние два месяца стоимость квадратного метра в наших ЖК выросла на 5–7%.
На данном этапе еще рано делать обоснованные выводы о тенденциях четвертого квартала. Вступившее в силу положение об увеличении до 20% размера первого взноса по льготной ипотеке уже оказало влияние на рынок, но не настолько значительное, как можно было ожидать. Оно действительно привело к некоторому снижению спроса, но для понимания ситуации нужно наблюдать динамику обращений в течение ближайших двух-трех недель. В нашем представлении фобия увеличения первого взноса для покупателей не так значительна, как опасение роста ставок по ипотеке. Мы видим, что большинство банков уже подняли ставки по льготным программам на верхнюю границу возможного уровня. При сохранении ключевой ставки на уровне 13% у людей формируется ощущение, что ставки по льготным программам могут продолжить расти. И пока что это поддерживает спрос.
В базовый сценарий до конца года мы закладываем несколько сниженный по сравнению с третьим кварталом спрос. Мы предполагаем, что продажи будут находиться на некоем среднем уровне между результатами второго и третьего кварталов.

Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой»:
– С точки зрения спроса август стал рекордным месяцем в сегменте масс-маркет. В жилых комплексах «Главстроя Санкт-Петербург» наибольшей популярностью пользовались многокомнатные квартиры. В сентябре этот положительный тренд продолжился. Пик покупательской активности пришелся на середину месяца благодаря новости об изменении размера первоначального взноса с 15 до 20%.
Новое повышение ключевой ставки в сентябре вынудило банки пересмотреть ставки по рыночным программам и несколько скорректировать условия по господдержке, а именно – убрать специальные условия для своих партнеров-застройщиков. В сентябре средние ставки составили 8% – по господдержке и 6% – по семейной ипотеке.
Полагаю, что период ажиотажа завершен. Рынок несколько остыл и сбалансировался. Количество звонков и броней соответствует запланированным объемам продаж. Осенью спрос продолжат формировать льготные программы ипотечного кредитования. По итогам сентября в масс-маркете доля ипотеки сохраняется на уровне 90–95%.

Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well:
– Оживление спроса мы, как и весь рынок недвижимости, увидели в марте, что принесло 10-процентный рост числа сделок (по ДДУ) во втором квартале. Инфляция и колебания курса валют подстегнули интерес покупателей, а высокая конкурентоспособность нашего продукта принесла апарт-отелю Well в июле и августе почти двукратный рост продаж относительно двух предыдущих месяцев.
Цены мы в этом году корректировали лишь однажды, незначительно повысив прайс на ряд апартаментов категории Deluxe. При этом в январе 2023 года клиенты выкупили большинство апартаментов с минимальной стоимостью, поэтому на текущий момент можно сказать, что в среднем цена сделки выросла не более чем на 15% относительно начала года.
Сейчас большинство сделок совершаются со 100%-й оплатой. Инвесторы видят высокую готовность Well и понимают, что уже через полгода с запуском апарт-отеля они начнут получать пассивный доход.  
Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ и рост ключевой ставки не отпугнули ипотечных клиентов. Их доля в структуре продаж снизилась, но кредитные средства для входа в проект использует каждый четвертый покупатель. Для этой категории инвесторов качественная доходная недвижимость – это возможность сохранить сбережения и диверсифицировать структуру своих доходов.
Полагаю, что до конца года нас ждет устойчивый спрос на недвижимость. Строительство новых апартаментов теперь будет дороже для девелопера на 20%. Значит, объем предложения на рынке в перспективе будет снижаться. Поэтому завершенные объекты и проекты в стадии высокой готовности будут весьма востребованы.

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1»:
– В конце лета – начале осени был отмечен всплеск покупательского спроса на квартиры. Среди объектов нашей компании самый большой интерес вызвал строящийся на углу улицы Кустодиева и проспекта Просвещения ЖК «Байрон»: на него пришлось порядка 90% сделок. Увеличился спрос и на готовое жилье в ЖК «Поэт», «Шекспир» и «Лондон Парк».
Среди наиболее востребованных – одно- и двухкомнатные квартиры. На долю первых приходится 40% от общего объема продаж, вторых – 56%. Оставшиеся 4% составляют трех- и многокомнатные квартиры.
Серьезного повышения цен у нас не было, стоимость «квадрата» за последний месяц изменилась на 2–8%, в зависимости от объекта и типа жилья.
В конце года вероятно некоторое снижение спроса. Хотя, поскольку ходят слухи о дальнейшем ужесточении правил выдачи ипотеки с господдержкой, покупатели будут достаточно активны как минимум ближайшие пару месяцев. А предновогодний период – это всегда время повышенного спроса.

Яна Васильева, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical:
– Спрос на наши проекты в третьем квартале вырос существенно, особенно удачным был сентябрь. Активность была связана главным образом с ослаблением рубля. Мы видим в этом основную причину. Также мы отмечаем оживление среди инвесторов: увеличилось количество сделок со 100%-й оплатой. Люди хотят сохранить и преумножить свои сбережения, сервисные апартаменты позволяют это сделать наиболее безопасно, так как во время владения можно получать еще и гарантированный доход. Кроме того, со временем и стоимость объектов увеличится.
У покупателей жилья основной стимул – стремление зафиксировать приемлемые ставки и повышение первоначального взноса.
Наиболее часто наши покупатели интересуются даже не конкретным типом помещений, а условиями их приобретения, наличием гарантированной доходности.
Мы ожидаем, что спрос будет стабильным. Во-первых, далеко не все успели купить недвижимость в силу разных причин. Во-вторых, мы видим начинающееся оживление рынка в целом, это наблюдается во всех направлениях: на «первичке», «вторичке», в аренде. Рынок всегда цикличен, за любой стагнацией следует рост.

Игорь Карцев, генеральный директор компании «Максимум Лайф Девелопмент»:
– В третьем квартале был заметный рост спроса на покупку участков с подрядом от клиентов с льготной ипотекой. 30% кредитных сделок за этот период пришлось на IT-ипотеку со ставкой Сбера 4,1%.
На фоне роста цен на квартиры мы зафиксировали стоимость загородного объекта и не повышали ее. Поэтому при сравнении городской и загородной недвижимости покупателю сейчас выгоднее покупать дом с участком в 10 соток, нежели «двушку» в новостройке, не говоря уже про вторичный рынок. Именно поэтому активизировались айтишники и семьи с детьми, имеющие возможность взять льготную ипотеку.
Среди покупателей домов в третьем квартале существенно выросло число инвесторов, которые покупают за наличный расчет или в ипотеку с господдержкой. Они ориентируются на посуточную аренду, так как объекты сдаются с чистовой отделкой и коммуникациями, что дает возможность сразу же их вывести на рынок.
Локации наших коттеджных поселков позволяют сдавать дома в аренду по привлекательной цене, с учетом высокого спроса и ограниченного предложения в соседних проектах.
В сентябре изменились условия ипотеки с господдержкой – первоначальный взнос вырос с 15 до 20%, из-за чего мы потеряли около 10% сделок, ориентированных на прежний размер взноса.
В целом увеличение первоначального взноса и повышение ставки в среднем на 0,7% несущественно сказалось на спросе. Сейчас для первого взноса часто используется материнский капитал. Но это увеличивает сроки строительства дома, так как банк замораживает перечисление кредита до получения суммы маткапитала от Пенсионного фонда, действующего не очень оперативно в этом вопросе.
В среднем мы ждем поступления средств не менее месяца, и начать работы можем с задержкой на этот срок. Но в текущих условиях активно работаем и с такими сделками.
На четвертый квартал смотрим оптимистично, сезонность предполагает небольшой спад по сравнению с третьим, но текущий спрос уже создает задел на будущее. Мы работаем и над расширением предложения и летом вывели на рынок линейку модульных домов Barn площадью до 108 кв. м.
Развитие загородного девелопмента, строительство цивилизованных и комфортных коттеджных поселков возможны только при наличии программ господдержки. Ставка кредитования под 15% тормозит продажи, поэтому надеемся, что госпрограммы ипотеки будут развиваться в дальнейшем.

Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест»:
– Мы традиционно строим семейное жилье, более 68% предложений – это двух- и трехкомнатные квартиры.
Сегодня в активной продаже квартиры в ЖК «NEWПИТЕР» в Новоселье, а также ЖК «Листва» (сдан в эксплуатацию) и ЖК «Наука». Средняя площадь квартир в проектах – 60 кв. м, что на 20 кв. м больше средней площади строящихся квартир по Петербургу. Спрос на такую недвижимость стабилен, так как ее приобретают для себя, в отличие от малогабаритного инвестиционного жилья.

Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Я бы не стала называть итоги третьего квартала «позитивной тенденцией». Позитивные факторы для рынка недвижимости – это стабильность, предсказуемый и плановый рост показателей. При этом любые кризисы и непрогнозируемые скачки спроса – это ситуация стресса для участников рынка, на которую они вынуждены реагировать, корректируя стратегии работы.
В третьем квартале мы наблюдали реакцию рынка на резкий рост курса иностранной валюты, а также на изменения в программах ипотечного кредитования. Эти факторы – снижение курса национальной валюты и повышение ставок по ипотеке – стали главными драйверами спроса.
К сожалению, иных причин для роста спроса со стороны покупателей мы не видим. Отмечу, что рост спроса в Петербурге сейчас выше, чем в области. С этим связана и корректировка цен: в городе за три квартала 2023 года она составила около 22% к аналогичному периоду прошлого года, в области мы не зафиксировали роста цен.

Игорь Глушков, генеральный директор компании «МИ2»:
– Сезонность в сфере продажи жилой недвижимости прослеживалась всегда. Конец года, когда люди подводят итоги, март, когда во многих компаниях выплачиваются бонусы за предыдущий год, сентябрь (начало учебного года) – в эти месяцы застройщики традиционно показывали хорошие результаты.
В отличие от затишья, которое наступало на новогодние и майские праздники, а также летом.
Мы с некоторым опасением ждали старта продаж нашего нового ЖК «Новикола», который пришелся как раз на середину лета. Но страхи оказались напрасными, старт выдался весьма неплохим, сентябрь поддержал эту тенденцию. Неожиданно для нас продажи коммерческих помещений показали опережающие темпы.
Из явных триггеров мы видим ослабление курса рубля, инфляцию, ожидание окончания господдержки в 2024 году, а также стремительное удорожание и дефицит материалов (бетон, арматура, песок).