29 июня 2017 время: 03:20
курс $59.54 €67.69
11 декабря 2016

Не надо делать вид, что Петербург — город-сад или город-музей

Управляющая компания «ЛОМО-Недвижимость» недавно взяла в управление имущественный комплекс в Мурманске. О том, насколько серьезны региональные амбиции компании, есть ли проблемы с арендаторами площадей и возможен ли редевелопмент промышленных площадок в Петербурге, рассуждает директор филиала АО «ЛОМО» и УК «ЛОМО-Недвижимость» Марина Зверева.

– Почему Мурманск? И что вы собираетесь делать с рыбоперерабатывающим заводом?

– Вышли на объект случайно, через знакомых. Завод по профилю не работает, хотя мощности в хорошем состоянии, некоторые площади сдаются в аренду. Это как раз производственный комплекс, где много хорошо знакомого нам технического оборудования. У завода есть мощные очистные сооружения — для очистки воды в танкерах. Пока собственник не стремится вытащить изюм из булки, т. е. продать объект по частям. Очистные сооружения как раз могут быть востребованы больше других объектов. Их нельзя продавать отдельно, иначе все остальное станет малопривлекательным для покупателя. Объект большой, поэтому многое прояснится после подробного анализа. Возможно, придется уйти от «рыбной» концепции, так как мы пока не видим, что она востребована.
Кроме того, владелец не оформил землю, нет и прямых договоров с энергоснабжающей организацией. Но он уже ищет покупателя. Для нас это удивительно.
Нужно сначала оформить все бумаги, а уж потом готовить концепцию. Пока мы провели только предварительную инвентаризацию. Видимо, она была довольно успешной, так как нам предложили еще два объекта в Мурманске.

– Те же собственники?

– Почти. Нам предложили стать брокером по продаже двух бизнес-центров (на 3500 и 4500 кв.м), почти целиком заполненных арендаторами. Если порт требует много сил и времени, то с офисами, мне кажется, будет проще. И цена вменяемая: 50 000–60 000 рублей за 1 кв.м.

– Рассматриваете только Северо-Запад или готовы работать везде?

– Ограничений нет. Как ни странно, следующая задумка — в Белгороде. Мне очень нравится, как там построена работа по управлению недвижимостью. Хотим попробовать силы в Москве и Московской области. Все города-спутники вокруг столицы ориентированы на производство и почти все втянуты в госконтракты. Там много работы по аудиту недвижимости, управлению, высвобождению и пр., а у нас есть все необходимые допуски и лицензии.

– Филиалу ЛОМО, который специализируется на недвижимости, уже больше года. Что изменилось?

– Стало больше определенности. Мы долго существовали в статусе дирекции по управлению имуществом, на нас распространялись все стандарты и правила, которые действуют на предприятии. В этом есть своя трудность. Деятельность по госконтрактам, например, не лишняя, но она заорганизована.
Сегодня — рынок арендатора, и нужно оперативно менять контракты: одним клиентам дать арендные каникулы, другим отменить авансовые платежи. Условно говоря, у производителя елочных игрушек пик продаж приходится на декабрь, а у организатора летнего отдыха максимальные платежи — летом. Мы учитываем такие факторы. Как это ни странно, если говорить о бюджете ЛОМО, то арендные платежи более предсказуемы по срокам, чем доходы от основной деятельности предприятия.
У нас уже выросла хорошая команда, которая может выполнять одновременно много задач: списание и постановка имущества на учет, оценка залога, регистрация недвижимости, тарифы, энергосбережение и многое другое. Это наша стихия, где мы можем создать довольно интересное предложение по аренде с использованием незадействованного у нас оборудования и общих связей. Так, мы закрывали цех гальваники и сразу искали арендаторов на эти площади, ЛОМО вместе с договором аренды могло предложить заказ на гальванику. В кооперации работают также литейный цех, проектировщики.
Вопреки кризису и частичному оттоку арендаторов с начала года доходы от аренды у нас выросли почти на 7%.
Конечно, есть и свои сложности. Самая большая — это когда арендатор закрыл помещение и ушел, не подписав акта приема-передачи объекта. В лучшем случае — он обанкротился, в худшем — исчез в неизвестном направлении, и непонятно, где его искать. Войти в помещение мы не можем, ибо там его имущество. Но по закону мы должны начислять арендную плату и платить с этого НДС. Такая проблема есть у всех.

– И как вы выкручиваетесь?

– Формально — суд. Если должник исчез, начинаем искать в Интернете, кого-то вычисляем: он может дать объявление от новой фирмы о своей продукции. Бывает, что через три года приходится списывать недополученную сумму в убытки. Таких случаев мало, но они есть.
Если мы видим тревожные признаки: смену руководства, создание торговой марки с тем же названием и пр., — пытаемся поговорить начистоту, чтобы арендатор вовремя подписал акт. И даем месяц на сборы.

– Сколько и каких площадей ЛОМО сдает в аренду?

– Порядка 250 000 кв.м (свыше 350 контрактов), не считая Ленобласти и Сочи. В Сочи — пансионат на 20 000 кв.м, который мы сдаем дочерней компании.

– Сколько у вас площадок в городе, где сосредоточено производство? Какова структура арендаторов?

– Все производство — на Чугунной улице, недвижимость на остальных площадках сдается в аренду. В основном помещения у нас снимают производственники (около 60%), на втором месте — производственно-складские предприятия. Есть немного офисов и торговых площадей.

– Какова доля пустующих помещений и как кризис сказался на заполняемости?

– Вакансии растут, съезжают арендаторы, прежде всего, со складов. Закрылась парочка производств. Малый и средний бизнес нередко работает с большими предприятиями, от которых сильно зависит. Один наш клиент, имеющий контракт с «Водоканалом» (он делал запорную арматуру в кооперации с австрийскими партнерами), сейчас испытывает сложности, так как заказчик не продлевает договор и закрывает свои проекты. Есть миграция с более дорогих площадок на дешевые.
Среди помещений, готовых к аренде, свободны 15–20%, а если учитывать неподготовленные площадки, то 30–35% (в основном — производственные).

– Не задумывались над редевелопментом хотя бы части территорий?

– Конечно, мы этого хотим. Часть площадок сегодня с трудом отвечает классу С; не хватает сервиса, качественных столовых; где-то хочется сделать ресепшн и предложить дополнительные услуги.
Но руководство ЛОМО до сих пор не стремилось использовать доход от аренды для улучшения площадки. Сдача в аренду — это, скорее, способ рефинансирования в основную деятельность. И мне кажется, одна из задач следующего периода — направлять арендные платежи на поддержание управляемого имущества. Кстати, и отдельный филиал задумывали в том числе для этих целей.

– Не собирается ли руководство продать участки или самостоятельно реализовать девелоперский проект?

– Есть проект развития участка на улице Жукова под жилую застройку. Единую концепцию для нас и соседних «Силовых машин» готовило одно архитектурное бюро. Можно реализовать этот проект либо продать землю вместе с концепцией. Но пока решения нет. Руководство не спешит с распродажей «излишков» в том числе и потому, что их можно использовать как залоги. И за счет этих залогов промышленники получают небольшое преимущество в кредитовании. По некоторым кредитам в основе залога лежит госконтракт, но в качестве обеспечительных мер все равно требуется недвижимость.
Над развитием других площадок мы тоже думаем, но опять вопрос в кредитовании и стоимости денег. Наверное, это перспективы не ближайшего года.

– А почему застопорился проект на ул. Жукова?

– Во-первых, «Силовые машины» пока никуда не переезжают. К тому же губернатор не считает правильным переводить всю «промку» в жилье. Тот же многострадальный трамвайный парк на Чугунной слетел с продаж, потому что на участке нельзя возводить жилье (справа и слева — санитарные зоны других предприятий).
Надел на улице Жукова (менее 1 га) нас больше беспокоит по части аренды. Там невысокие проезды, большим фурам не попасть, а это — ограничение для производственников. Хотя благодаря компании «Теорема» ул. Жукова превратилась в полноценную улицу, и помещения, выходящие на нее, стали более востребованы: под медцентр, кафе и пр. Сейчас проектировщики хотят у нас разместиться. Но площадка заполнена не более чем на 75%, и только из-за того, что не могут въехать большие грузовики. Там долго находился Oodji со складом одежды, сегодня сформировался пул других арендаторов.
В целом каждая площадка ждет новых проектов, которые все время обсуждаются.

– Какой может быть реализован в первую очередь?

– Если подразумевать редевелопмент со сносом зданий и продажей участка, то, наверное, это площадка на углу улиц Михайлова и Комсомола. Но это мой прогноз, руководство, может, думает иначе.

– Как оцениваете ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и перспективы этого сегмента?

– Мы оптимисты, но нужно трезво смотреть на вещи. Очевидно, что бизнес-центры во многом живут благодаря Газпрому. Я всегда говорила, что производственный сектор не будет сокращаться, и не надо делать вид, что Петербург — город-сад или город-музей. Это глубоко промышленный город, и это надо понять. Если мы это признаем, мы немного по-другому сориентируемся и будем понимать, что нужно производству, где специализация и кооперация, почему контракты чаще достаются малым предприятиям московского региона, а не питерского. На всех конференциях по недвижимости не хватает специалистов по промышленности, я практически одна представляю этот сектор. Хотелось бы иметь сильную команду по созданию кластеров, а ее создают главные инженеры заводов, которые не бывают на профильных мероприятиях. В результате мы получаем фармацевтический кластер без подъездных дорог…
«Это скучно, все заводы страшные и непрезентабельные» — так скажет большинство моих коллег. Но побывайте на действующих предприятиях, и вы будете удивлены. Не хочу говорить про политику, но продукцию, попавшую под санкции, во многом обеспечивают питерские предприятия. Другой важный вопрос — занятость населения. А ее нам обеспечивает промышленность.
И коллегам, и студентам не устаю повторять, что промышленность должна быть в городе. По крайней мере, пока нет глобальной альтернативы, например, многократного роста числа туристов.
Переезды заводов совершенно не оправданны, если нет настолько сильного интереса к их площадке, чтобы денег от ее продажи хватило с лихвой на строительство нового завода и перевод мощностей.
Что касается наших объектов в Ленинградской области (у нас там более 800 га земли), то у них пока не очень интересная перспектива, так как в основном они расположены на сельхозземлях.
Для меня было странным, что перестали переводить сельхозтерритории в Ленобласти. Я пока скептически отношусь к региону как производителю сельхозпродукции. Но все меняется. И надо быть готовым ко всему. За это и любим свою профессию.