20 октября 2018 время: 02:34
курс $65.81 €75.32
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
«Дольщики сняли розовые очки. Они больше не верят, что можно за 1,5 млн купить квартиру в Мурино или Кудрово, а государство построит дороги и «социалку»…»
Николай Гражданкин
начальник отдела продаж компании «Отделстрой»
06 августа 2018

В панельном доме можно сделать даже шестиметровые потолки

Киришский ДСК образован в 1969 году и за эти годы возвёл более 570 домов, свыше 2 млн кв.м жилья. Сейчас предприятие ждут серьёзные перемены: руководители комбината намерены модернизировать производство и – что важнее – изменить представление девелоперов и потребителей о панельном домостроении. О масштабных планах рассказывает генеральный директор Киришского ДСК Владимир Кокшаров.

Для чего понадобились преобразования? 

В целях развития мы поставили перед собой амбициозные задачи – повысить конкурентоспособность продукции и активно продвигаться на внешнем рынке. Сегодня мы меняем представление о том, что домостроительный комбинат может предложить строительному рынку. 
Для этого наши специалисты провели аналитическую работу. Мы оценили рынок компаний,  производящих железобетонные изделия, и получили неожиданные результаты. Нельзя сказать, что рынок монополизирован: есть несколько крупных комбинатов и заводов, есть производства поменьше, но это очень закрытая и нереформированная отрасль. Преобладают производства, которые входят в крупные холдинги и работают только для своего заказчика. 
На первичном рынке жилья похожая ситуация: большинство застройщиков до сих пор полагают, что все построенные ими квадратные метры кто-то купит. Но конъюнктура изменилась. Теперь конечный потребитель стал искушённым, он сам разбирается в тонкостях рынка. В массе конкурирующих предложений жильё тщательно выбирают: ближе к школе, ближе к даче, рядом с парком и т.п. Однако клиента также интересуют планировки, качество материалов и ещё огромное количество деталей. 
Наши «тайные покупатели» обратились к производителям в Петербурге и Ленобласти. Результаты крайне удивили. Только одна компания отреагировала на наш запрос по электронной почте, и то через три дня. Остальные не ответили вообще. Попытались во второй раз — через месяц стали обзванивать. Ответы потрясающие: «Вы отправляли письмо? А когда? А что вы вообще хотите-то?» Было большое желание позвонить владельцам этих предприятий и спросить, представляют ли они, что у них происходит в коммерческом блоке. Вывод такой: культура продаж на нашем рынке ещё формируется, конкуренция незначительна, потому что производители чаще всего обслуживают сложившийся пул застройщиков и не ищут новые возможности. Вот поэтому мы и идём завоёвывать рынок и готовы предложить то, чего не делают другие комбинаты.
Первое, что мы сделали, – приступили к оптимизации работы коммерческого отдела. Главная задача – предложить покупателю максимальный диапазон услуг. 
Во-вторых, мы взяли самое лучшее из советских времён и предлагаем девелоперам многоквартирные дома «под ключ», чтобы в комплекте было заложено всё необходимое. Сегодня таких домостроительных комбинатов в стране осталось — по пальцам пересчитать. Один из немногих — ДСК «Град», например. Это именно домостроительный комбинат, который производит, по сути, готовый домокомплект — полный набор деталей для возведения дома. Но он работает на свои проекты, ему не нужны сторонние заказы.
Мы готовы предложить клиенту несколько проектов с функциональными квартирами, а не стандартными «хрущёвками». На нашем сайте есть конфигуратор, с помощью которого можно подобрать проект и определить его стоимость в зависимости от этажности, отделки фасада, интерьеров, планировки этажей и квартир. Здесь же есть все данные по срокам монтажа, толщине перекрытий, высоте потолков и т.д.

Сейчас большинство девелоперов возводят монолитные дома. Думаете, у панельных есть будущее?

Будущее за упрощением технологических процессов, а это возможно только при индустриальном домостроении. Без него 120 млн кв.м в год не построишь. Это практически единственный способ снижения себестоимости и повышения доступности квартир: чем больше строишь из панели, тем меньше себестоимость. Допустим, чтобы выпустить 10 000 куб.м изделий в месяц, надо 100 человек, 20 000 куб.м – те же 100 человек. Себестоимость такого дома гораздо ниже, чем монолитного или кирпичного. Всё преимущество в том, что все эти изделия выпускают в заводских условиях – производство круглогодичное, а если надо, то и круглосуточное. Это гораздо проще, чем заливать бетон в мороз, добавляя различные присадки, порой вредные для здоровья человека. Нет риска, что придётся всё разламывать и переделывать из-за непрофессиональных действий рабочих.
У большинства покупателей панельные дома ассоциируются только с «хрущёвками»: быстро строятся, но качество ниже, чем, например, у монолитного дома. Мы ломаем этот стереотип. Технологии ушли далеко вперёд. Яркий тому пример – Финляндия. Все удивляются, насколько лаконичные и качественные там новостройки. А ведь у них большинство домов строят по панельной технологии. То же мы хотим сделать и здесь.
Сейчас бизнесмен должен планировать проект на два-три года вперёд. Как это сделать, если цены на материалы и услуги подрядчиков постоянно меняются? 
А здесь есть чёткое понимание, сколько будет стоить дом. Всё можно сделать в рамках одного ДСК – они для этого и создавались. Когда-то панели приходили на стройку даже с окнами. Сейчас строители возвращаются к этой практике, но уже на более высоком технологическом уровне. 
В модернизацию комбината вкладываются большие средства. Но эти деньги вернутся, когда он заработает в полном цикле и с достаточной загрузкой. Инвестируя, мы создаём продукт, который будет интересен заказчику и конечному потребителю.

Что для этого делается? 

Первый этап – модернизация оборудования. Она позволяет снизить себестоимость: уменьшить потребление энергии. Уже сейчас у нас стоимость ниже, чем у большинства конкурентов. Мы меняем так называемые столы (стенды) и приобретаем новые, чтобы расширить номенклатуру продукции и обеспечить высокое качество. Следующий этап – полномасштабный выход на внешний рынок. Пока большую часть нашей продукции используют предприятия холдинга «ЛенРусСтрой».
Сейчас мы завершили технический аудит, экономисты просчитывают окончательные объёмы инвестиций, некоторые работы по модернизации уже начались. Полностью переналадить производство планируем в 2019 году.
ДСК уже сейчас способен производить более 160 000 кв. м жилья в крупнопанельном исполнении и 60 000 кв. м – по сборно-монолитной технологии. Но мы не гонимся за квадратными метрами. Пока нам достаточно, чтобы комбинат был загружен на 70%. Выходим на внешний рынок всерьёз и надолго. 
Сейчас мы уже конкурируем с другими комбинатами по стоимости. Когда сможем составить серьёзную конкуренцию по номенклатуре и по качеству отдельных изделий, можно будет говорить об увеличении объёмов нашего производства.

Что вы вкладываете в слова «увеличить конкурентоспособность»? Потолки будут выше, комнаты больше?

Они будут разные. Главное – мы сможем предложить множество вариантов планировок, практически без ограничений, присущих домам панельных серий. Сейчас, например, нельзя в панельном доме сделать потолки шесть метров. Для квартир среднего класса это не очень актуально, а для элитного жилья или коммерческих помещений может потребоваться и такая высота. 
После модернизации мы сможем и это.

Какие-то параметры уже известны? Например, проход до лифта без ступеней. 

Уже давно делаем. Как и большие входные группы с большой площадью остекления, сквозные парадные и т.д. Сейчас для этого первый этаж делают монолитный, а выше – панель. Мы стремимся к тому, чтобы и первый этаж собирать из панелей, и чтобы там можно было бы разместить полноценные просторные коммерческие помещения. Мы сможем делать любую высоту, ширину, любой оконный проём – и в панельных домах возможно панорамное остекление. Панели высотой до шести метров очень актуальны для социальных объектов. Представляете, насколько увеличится скорость их строительства?
Чтобы жилой проект был успешен, важно, чтобы в нём был набор квартир с небольшим шагом по площади: 30, 32, 34, 36, 38 кв.м. Должны быть варианты на любой вкус и кошелёк. 
А если речь о социальных объектах, типовые проекты детского сада есть, например, на 215 мест или на 110. А нужно 180 мест. Мы хотим дать девелоперу больше типовых панельных проектов, причём стоить они будут гораздо дешевле. Это позволит не экономить на числе мест в садиках. Допустим, заказчику нужен детсад на 100 малышей, но наш типовой проект на 120 мест всё равно будет дешевле, чем индивидуальный на эти самые 100.

Говорят, что в панельных домах сложно создать студии, да и звукоизоляция хромает.

Сейчас минимальная ширина нашей панели — 2,8 метра, то есть мы получим студию не 24–25 кв.м, а в среднем 28–30 «квадратов». Но в этом случае лучше сделать однокомнатную квартиру площадью 32 кв.м, которая будет всего на 100 000–120 000 рублей дороже. Тогда эти студии вообще никому не будут нужны, зачем их строить? Но если рынок потребует — сделаем. Через год будем делать панели, которые позволят построить 24–25-метровые студии.
А насчёт звукоизоляции – все почему-то думают, что это из-за слишком тонких стен. В первую очередь всё дело в стыках: будь панель хоть метровой толщины, если монтаж произведён неправильно, если стыки не герметизированы и не звукоизолированы, соседей будет слышно. 
Да и в элитном секторе применение панелей вполне возможно. Для такого жилья, как известно, важны три фактора: место, место и ещё раз место. А из какого материала сделаны стены – не принципиально, главное, чтобы они обеспечивали нужную тепло- и звукоизоляцию. Снаружи на них можно закрепить любой фасадный материал: вентилируемый фасад, клинкерный кирпич, натуральный камень и т.д.

Вы говорите о больших объёмах. А если я небольшой застройщик, и мне нужен компактный дом, с нетиповыми решениями или просто несколько нетиповых деталей?

Мы как раз и говорим о том, что сможем делать для разных заказчиков, крупных, мелких, самую разную продукцию, а не предлагать только типовые решения. Панели производят в специальных формах, определяющих размеры детали. Элементы этой формы будут магнитными – их можно легко и быстро переставить или поменять, так что изменение конфигурации много времени не займёт.
К 2020 году, когда долевое участие отменится вовсе, все девелоперы встанут на одну стартовую черту. Хотим мы этого или нет, но продавать будут готовое жильё, а строить на банковские деньги. Конкурировать придётся местоположением, качеством, инфраструктурой и идеологией проекта. Сейчас ещё можно соревноваться ценой, снизив её на начальной стадии. Застройщикам придётся очень тщательно «упаковывать» проекты. И наши заказчики будут требовать конкурентоспособный товар: дома с определённой квартирографией, необычными планировками, разной высотой потолков, своей спецификой 
парадных. Мы к этим требованиям готовы. 
Кстати, панельный дом строится быстрее, следовательно, меньше процентов платить банкам, быстрее можно получить средства граждан с эскроу-счетов.