18 декабря 2017 время: 19:43
курс $58.90 €69.43
Поиск

Хочу получать уведомления
о главных новостях NSP.RU


НАШ ЦИТАТНИК
Олег Островский
заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти
28 ноября 2017

Времена не для продажи

Времена не для продажи

Жилой комплекс «Времена года» у станции метро «Фрунзенская» выиграл голосование на нашем сайте и был выбран очередным объектом для рубрики «Засланный казачок». «Покупать» будем «двушку», прельстившись специальной акцией от застройщика. 

Накануне ноябрьских праздников на почту очень кстати упало письмо от застройщика ЖК «Времена года» с объявлением о беспрецедентной акции — скидках на все виды квартир до 940 000 рублей. Жилой комплекс рассчитан на 2441 квартиру, к этому времени в продаже осталось 337 штук. Объем нереализованного жилья с учетом того, что последний корпус сдан полтора года назад, в июле 2016-го (а первый — в мае 2015-го), немного удивляет, да и в столь ранней новогодней распродаже искушенный покупатель заподозрит некий подвох. Но к чему домыслы, если все можно увидеть своими глазами? В воскресенье я звоню в отдел продаж в надежде «отстреляться» за выходные, но оказывается, посмотреть жилье можно будет только в рабочий вторник. Ну что ж, продавцы тоже имеют право на отдых, а у меня есть время на теоретическую подготовку.

Личный осмотр

Находим варианты в корпусах 2, 3 и 5. Мне предлагают самостоятельно осмотреть квартиры, но при желании можно сделать это вместе с менеджером. Территория комплекса огорожена, на входе — будка охранника.
Первым делом иду в третий корпус. По дороге замечаю припаркованные во внутреннем дворе машины, хотя было сказано о закрытой территории. В подъезде чисто, но видно, что во многих квартирах еще идет ремонт. Консьержа нет, место для него не предусмотрено. Лифты завешаны объявлениями о ремонте и сообщениями о жизни дома. В их числе и такое: «Уважаемые собственники! В связи с возникшими жалобами и нареканиями по работе пластиковых окон и возросшим числом заявок на их ремонт, на ваш дом была выделена бригада мастеров». Хоть и реклама, но настораживает. Есть сообщение и от управляющей компании — ГУП РЭП «Строитель»: «На территории ЖК «Времена года» была произведена модернизация электронных систем безопасности. Все установленные системы на данный момент полностью работоспособны». Отрадно, что все модернизировали, но когда же они успели устареть, если дому нет и двух лет?
Квартира на 16-м этаже хорошая, светлая и функциональная. Из окон открывается вид на заброшенные краснокирпичные строения с другой стороны дороги и на строительные краны (здесь возводится ЖК «Галактика» холдинга «Эталон ЛенСпецСМУ»). Если справиться с плохо работающей ручкой в створке балкона (умельцы из лифта явно знали, о чем писать) и высунуть голову, то справа можно увидеть храм Воскресения Христова у Варшавского вокзала, а вдалеке — купола Троицкого собора и центр города. Красота! Бывшие строения Варшавского вокзала, которые видно из окон, вселяют оптимизм: они охраняются КГИОП и не могут быть снесены, а значит, огромный квартал «Галактика» не будет стоять впритык к «моему» дому.


Следующая в очереди — квартира в пятом корпусе, стоящем обособленно. Чтобы попасть в хваленый закрытый двор, его жильцам нужно пройти небольшое расстояние. Не криминально, но отпустить ребенка на прогулку не рискнешь: во дворе очень много машин. Планировка квартиры нравится меньше, да и вид из окна хуже. Планы застройки этой территории неизвестны, но очевидно, что пустовать она тоже не будет. А пока можно любоваться неухоженным участком и трамвайным депо, кранами и стройкой «Эталона». 
Третий вариант — квартира с видом на готовый дом компании «ЮИТ», обращенная в сторону Московского проспекта. Она темнее первых и нравится меньше всего. По дороге опять же изучаю надписи в подъезде и лифте. Одна — от управляющей компании: «Уважаемые собственники! Рекомендация переделать соединения после отсечного крана во избежание залития ваших квартир и квартир ваших соседей». В лифте нахожу жалобу: «Уважаемые соседи! Огромная просьба не включать после 23.00 вентиляторы в санузлах! Звукопроводимость конструкций нашего дома колоссальная! Гудение, создаваемое вентилятором, слышно на два-три этажа. Невозможно спать!»
В итоге останавливаюсь на первой квартире. Плюс ко всему именно она попала в акционный список и стоит меньше других.
Вернувшись в отдел продаж, прошу забронировать мне этот вариант. Однако выясняется, что на него уже положил глаз один из менеджеров отдела продаж. Сделки, скорее всего, не будет, успокаивает менеджер, а срок брони истекает в ближайшие дни. Записывают мои данные, чтобы поставить в очередь.
Напоследок спрашиваю про машины во дворе, вентиляторы и объявления в лифте. Эти авто — спецтранспорт для погрузки и выгрузки, они покинут территорию комплекса самое позднее вечером. Шумоизоляция в комплексе считается повышенной, говорят мне, показывая схему конструкции перекрытий. Правда, нарекания от жильцов все-таки встречаются. Претензии, если таковые будут, я смогу вписать в акт о передаче квартиры, успокаивают меня.
Через несколько дней, чтобы довести дело до конца, пишу письмо, напоминая о бронировании. В ответ узнаю, что эта квартира «стоит на индивидуальном бронировании на руководителя компании, ее планируют покупать». Удивительно, но аналогичный вариант на других этажах (о них шла речь на встрече) или хоть что-то еще мне не предложили. Пообещали только сообщить, если по «моей» квартире что-то изменится. Отношение к клиенту, заявившему о пяти миллионах в кармане, несколько странное.

Теория…

Локация — один из главных козырей ЖК «Времена года»: комплекс находится у Московского проспекта. На Сенную площадь при благоприятной ситуации на дорогах на машине можно попасть минут за десять. Вестибюль станции метро «Фрузенская» виден из окон некоторых квартир. 
Комплекс состоит из пяти корпусов. Четыре образуют замкнутый прямоугольник с закрытым двором, пятый стоит рядом с ЖК «Новомосковский» компании «ЮИТ Санкт-Петербург» и выходит к улице Красуцкого. Комплекс полностью сдан, что, безусловно, плюс. Поскольку сдан он давно, многие квартиры уже заселены и, что важнее, отремонтированы. С другой стороны, много и тех, где идут работы.
Объект расположен в давно обжитом районе, и дефицита магазинов, спортклубов, заведений общепита и развлечений и т.п. здесь нет. Не очень хорошо обстоит дело с социальной инфраструктурой. В рамках этого проекта ни один полноценный соцобъект по­строен не был. Пока жители «Времен года» пользуются преимущественно благами, созданными еще в советское время. Новую социалку ждут от холдинга «Эталон ЛенСпецСМУ»: в составе строящегося по соседству ЖК «Галактика» заявлены три садика и три школы.

…И практика

Во вторник, созвонившись с менеджером, приезжаю в отдел продаж. Расположен он прямо за станцией метро «Фрунзенская», в небольшом красивом здании перед ЖК. Здесь светло и просторно, клиентов нет. Очень кстати обустроена детская комната с игрушками, пуфиками и плазмой. Оставив здесь ребенка, приступаю к общению с менеджером.
Моя легенда — «двушка» для меня и отпрыска, которому в ближайший год идти в школу. Отсюда и приоритеты: безопасный двор и приличная школа на разумном расстоянии. 
Менеджер подробно разъясняет мне расположение корпусов и рассказывает о наличии квартир. Жилье недешевое, что сразу обращает на себя внимание: примерно по 140 000 рублей за метр. На нижнем этаже «двушка» стоит от 7,91 млн рублей. Акционную двухкомнатную площадью 58,9 кв.м можно купить за 8,25 млн рублей на 16-м этаже или за 8,16 млн — на 12-м. Вариантов евро почти не осталось, есть квартиры-«распашонки». (В ЖК «Галактика» «двушки» стоят от 5,5 млн рублей.)
Первый и четвертый корпуса не подходят из-за того, что прямо перед ними уже подготовлена площадка для 16-этажного жилого комплекса Promenade. Когда его начнут строить — неизвестно. Проект анонсировали еще в прошлом году, но он «завис» на нулевом цикле, когда Meridian Development поссорилась со своим партнером по стройке — компанией Bi Group. В отделе продаж говорят, что неосвоенной площадка не останется: в крайнем случае Meridian Development застроит ее самостоятельно. Значит, жильцам этих корпусов в ближайшей перспективе закроют вид в сторону Обводного, а несколько лет под их окнами будет идти стройка.
Спрашиваю про учебу. Мне дают справку по школам, лицеям и гимназиям в радиусе 1,5 км (сделана на февраль 2013 года, но ситуация не изменилась, новых школ не появилось, уверяет менеджер). В списке — 23 адреса. Кажущееся обилие при ближайшем изучении не радует: все они находятся за Обводным каналом. Не очень далеко, но неудобно как с точки зрения передвижения на авто, так и для пеших прогулок (одного маленького ребенка не отправишь). 
Мельком спрашиваю про ипотеку. На покупку квартиры у меня как бы есть 5 млн рублей. Оставшуюся сумму можно взять в любом из аккредитованных банков, говорят мне: Сбербанке, «Санкт-Петербурге», Газпромбанке, Связьбанке. Лучшие условия у «Сбера». 
Почти на выходе задаю вопрос про управляющую компанию. При вводе дома в эксплуатацию управление им перешло к городскому ГУП РЭП «Строитель». В начале этого года часть жильцов, заявив о плохом качестве предоставляемых услуг, решила создать ТСН и поменять УК. Дело перешло в суды: стороны обвиняют друг друга в подделке подписей, недобросовестной работе и пр. Некоторые жильцы в этой ситуации не платят за коммуналку. На сегодня есть постановление Ленинского районного суда, признавшего создание ТСН легитимным, а его решения — нет. Но в законную силу оно пока не вступило, так как граждане намерены его обжаловать. Также в арбитраж подан иск от ТСН к «Строителю» с требованием передать документы. Его рассмотрение начнется в середине декабря. Активисты обещают биться до последнего, ГУП, поддерживаемый застройщиком, свои позиции тоже сдавать не намерен.
ГУП РЭП «Строитель» назначен городом, отвечает мне продавец, «никто его не сверг». Дольщики хотят создать свою УК, но сейчас работает только «Строитель». У жильцов были нарекания по поводу уборки (что она делалась «не так качественно», поясняет менеджер), но в целом все в порядке, тарифы хорошие — городские. И недовольных не большинство, подчеркивают мне. 


ЖК «Времена года» 

ЗАСТРОЙЩИК
ООО «Юнит» 
(Meridian Development, Казахстан)

АДРЕС
Адмиралтейский район, Московский пр., 73, 
корп. 5, лит. Э; 
ул. Красуцкого, 3, корп. 5

«Фрунзенская» 300 м 

«Балтийская» 900 м

АРХИТЕКТУРА
ЖК состоит из четырех симметрично расположенных корпусов высотой 14–19 этажей и отдельно стоящего 16‑этажного дома. Общая площадь всех зданий составляет 193 000 кв.м (жилая — более 122 000 кв.м). На нижних этажах первого и четвертого корпусов — встроенный детский сад (свыше 4000 кв.м). Подземный паркинг рассчитан на 760 машин. 
Комплекс полностью введен в эксплуатацию в мае 2016 года. 

 

ВЗГЛЯД СО СТОРОНЫ

Евгения ЛИТВИНОВА, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская Недвижимость»:

  Преимущества локации от Московского проспекта до Варшавского вокзала (около Обводного канала) — близость к историческому центру города и престижному развитому Московскому району. Транспортная доступность хорошая (ст. метро «Фрунзенская», развитая сеть наземных маршрутов).
По мере застройки меняется облик территории, которая ранее представляла собой большую промышленную зону (завод «Петмол», вокзал). В течение пяти лет в продажу выходили квартиры как в небольших ЖК «Новомосковский» («ЮИТ Санкт-Петербург»), «Тапиола» («Лемминкяйнен Рус»), «Дом на Фрунзенской» (AAG), так и в проектах более 100 000 кв.м жилья: «Времена года» (Meridian Development), «Галактика» (ЛенСпецСМУ). 
Здесь сохраняется недостаток объектов торговой и социальной инфраструктуры (в новых комплексах — только встроенные объекты: два детских сада в ЖК «Времена года», по одному — в ЖК «Тапиола» и «Новомосковский»).
Ситуация будет улучшаться по мере реализации ЖК «Галактика» (предусмотрено строительство трех школ и нескольких детских садов).
Комплекс «Времена года» отличают нестандартная архитектура (декор фасада, цветовое решение), двор без машин, качественная предчистовая отделка, хорошая отделка мест общего пользования, пешая доступность от метро, виды из окон некоторых квартир на центр города и пр.
Если сравнивать цены на квартиры в ЖК «Времена года» и «Галактика», то средняя стоимость 
1 кв.м в первом составляет 140 165 рублей, во втором — 109 130 рублей. Первый введен в эксплуатацию, срок сдачи корпусов во втором — с IV квартала 2018 года по II квартал 2020-го.

 

В сухом остатке
ПЛЮСЫ:
♦ Комплекс введен в эксплуатацию
♦ Близко к центру города
♦ Метро в шаговой доступности
♦ Обустроенный и охраняемый двор без парковок

МИНУСЫ:
♦ Относительно высокие цены
♦ Рядом со стройкой
♦ Суды вокруг управляющей компании
♦ Дефицит социальной инфраструктуры

 

1 из
 

 

 

 

Внимание! Перед размещением комментариев ознакомьтесь с нашими правилами!
comments powered by HyperComments
Читайте также