Кадастр на переучете

Президиум ВС опубликовал обзор судебной практики, посвященный кадастровому учету, и дал наставление нижестоящим судам, как решать те или иные конфликты.

Обзор начинается с напоминания о том, что в декабре-январе грядут важные нормативные изменения. Так, уже вчера (1 декабря) вступила в силу новая статья 26.1 закона о кадастре. Она, например, запрещает сразу обращаться в суд, если вам по какой-то причине приостановили постановку объекта на учет. Сначала нужно обжаловать это решение в апелляционной комиссии, созданной при Кадастровой палате Росреестра (по сути, внедрен тот же порядок, что и в случае с оспариванием кадастровой оценки).

А 1 января вступают в силу другие важные изменения в закон о кадастровой деятельности (принятые в рамках 361-ФЗ). Это, например, касается оснований для отказа в кадастровом учете. Но ВС считает, что нынешние его рекомендации будут актуальны и после Нового года.

Чет-нечет

Всего в этом обзоре – 33 новеллы, которые занимают 44 листа убористого текста. О некоторых типичных конфликтах не раз писала NSP. Например, ВС пытается урезонить инвесторов, которые ставят на учет, а затем пытаются приватизировать асфальтированные площадки как самостоятельные объекты.  Такие конфликты есть и в нашем регионе. ВС указал: асфальтобетонное покрытие само по себе не подлежит кадастровому учету (даже если это отдельный элемент благоустройства или улучшения территории).

В другой новелле  ВС пояснил, что недострой может быть поставлен на учет только если его можно четко идентифицировать в качестве самостоятельного объекта. Например, свайное поле не может считаться таким объектом, необходимо хотя бы полностью завершить фундамент.

Сразу несколько тезисов касаются постановки на учет отдельных частей помещений. Здесь все сводится к тому, что такие объекты должны одновременно быть обособленными и изолированными. Если вы огородите часть коридора, но через эту встройку будет предусмотрен сквозной проход, вам откажут в постановке нового помещения на учет, сочтя, что оно не имеет самостоятельного назначения. Зато в другом пункте ВС пояснил, что части объекта можно ставить на учет, если в отношении них зарегистрировано обременение. Например, если город сдал в аренду часть встройки или участка, то арендатор вправе требовать, чтобы параметры этого объекта были отдельно отражены в кадастре.

Важная новелла касается самовольных перепланировок. До сих пор многие собственники, которые устраивают переделки в квартирах, не удосуживаясь получить разрешения районных МВК, благополучно проходят кадастровый учет, а затем пытаются легализовать изменения через суд. Нередко кадастровые специалисты занимают чисто формальную позицию: если изменения уже сделаны, их нужно отразить, а законность переделок – вопрос других структур. ВС указал: если у заявителя нет необходимых согласований на перепланировку, то орган кадастрового учета имеет полное право отказать в фиксации изменений.

Другие пояснения актуальны для инвесторов, которые скупают квартиры на первых этажах и переоборудуют их под магазины и офисы, пробивая дверные проемы в стенах или делая пристройки. Если в результате работ площадь помещения увеличилась, то этот объект нельзя легализовать без изменения данных обо всем здании – а это лишние и серьезные хлопоты.

От смешного до остроумного

В одном из разделов ВС обращает внимание на казус с придомовыми участками. Оказывается, некоторые собственники квартир умудряются выделять себе долю (в натуре) из придомовой территории. Например, владелец помещения на первом этаже легализовал отдельный вход на улицу и решил приватизировать палисадник через суд. Иногда суды умудряются удовлетворять такие иски. ВС констатировал, что это недопустимо, поскольку прямо противоречит Жилищному кодексу.

Другой тезис ВС интересен в свете проблемы, связанной с застройкой cельхозучастков. В этом году NSP писала о том, что предприимчивые граждане ищут способы обойти запреты на строительство. Например, через раздел пятен. Иногда это срабатывает, иногда – нет. Например, один из конфликтов связан с разделом участка 2,6 га в пос. Зверево в Выборгском районе ЛО. Надел находится в долевой собственности нескольких физлиц – бывших работников совхоза. Они решили поделить участок на 19 частей, чтобы каждый получил свой кусок. По их заказу фирма «Атлас» подготовила новый межевой план и передала документы в Кадастровую палату. Там отказались узаконить раздел, сославшись на областной закон №107 об обороте cельхозземель. В нем сказано, что площадь вновь образуемых пятен должна быть не менее 1 га. Фирма «Атлас» пошла в суд, чтобы обжаловать отказ. Один судья согласился с доводами «Атласа», решив, что закон не относится к бывшим совхозникам, другой судья запретил раздел. Теперь ВС констатировал, что органы местного самоуправления вправе ограничить размеры образуемых участков (прописав это в градрегламентах), и это распространяется в том числе на приватизируемые пятна.

Расписать все новеллы ВС в рамках одной публикации невозможно. Есть важные тезисы, которые касаются, например, временных сведений об объекте, учета пятен и помещений, находящихся в долевой собственности, и т.д. Оригинал документа можно найти здесь: http://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=11147.