Горожане обживают пригород
За год объем сделок в коттеджных поселках под Петербургом и в Ленобласти вырос на 11,7%, средние цены на участки без подряда увеличились на 29%.
Спрос на дома и участки уверенно перекрыл показатели 2020 года, еще недавно казавшиеся рекордными. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2021 году в организованной застройке было заключено 11 600 сделок (в 2019-м – 5300 продаж, в 2020-м – 10 240).
Успехи загородных девелоперов подтверждаются и данными по вводу жилья.
В минувшем году в частном секторе было сдано 2,3 млн кв. м (дома ИЖС и жилые садовые дома) – на 37% больше, чем в 2020-м. Заметим: в отличие от «квартирного» сегмента, рост происходил без какой-либо искусственной накачки со стороны льготной ипотеки. Доля кредитных сделок в индивидуальном домостроении не превышает 2-3%.
Объем предложения при этом тоже увеличился, хотя и незначительно. В 2020 году он был на минимальной отметке: в конце года в продаже находилось 15 600 лотов (участков, домов и секций) в 375 поселках, сейчас – 16 900 лотов в 325 поселках.
За год застройщики вывели на рынок 12 100 новых объектов – в полтора-два раза больше, чем в любой из предыдущих периодов. Рынок сбалансирован: новый спрос в короткие сроки компенсируется новым предложением, отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. В новых проектах преобладают участки без подряда – 83% (на 6% больше, чем в 2020-м).
Динамика цен адекватна рынку. Земля дорожает в соответствии со спросом и затратами на инженерию, в строительстве домов добавляется растущая стоимость материалов и работ. Средняя стоимость сотки с января 2021-го увеличилась на 29% – до 223 400 рублей. Средняя стоимость надела в коттеджном поселке – плюс 17% за год, рост до 3 млн рублей (участки в массовом сегменте становятся поменьше).
Со стороны может показаться, что на загородном рынке цены растут примерно так же, как и на городском («квартирном»). Но есть существенное отличие. В новостройках цены весь год росли на фоне сокращения объема сделок (количества зарегистрированных ДДУ). А в частном секторе – на фоне увеличения количества сделок и предложения. То есть загородные застройщики в целом вели себя более разумно, не стремясь к сверхприбылям. Возможно из-за того, что над ними не висят жесткие сроки и банковские кредиты.
Никто из опрошенных девелоперов не считает реальной перспективу «доступной ипотеки для ИЖС», о которой федеральные чиновники много говорили, начиная с середины 2021-го. И ключевая ставка ЦБ растет, и банки в период высокой волатильности совершенно не склонны к избыточным рискам. Может, оно и к лучшему. Без пристального внимания государства загородный рынок развивается, может, и медленнее, но более органично.
Тем не менее стоимость и без того не дешевых участков ИЖС в коттеджных поселках Всеволожского района за год выросла на 18,8% – до 347 400 рублей за сотку.
А в Выборгском районе участки под дачное строительство и вовсе подорожали на 60% – почти до 700 000 рублей за сотку. Скачок цен в Выборгском районе, скорее всего, обусловлен выводом нескольких дорогих проектов в премиальной зоне Репино-Ленинское: «Репинские пенаты», 60 га во второй очереди КП «Репинское» от группы Steit с ценами от миллиона за сотку и т. д. Заметный рост отмечен также в Ломоносовском районе: плюс 37,3% за год.
При этом в 2021 году основной объем сделок с участками по-прежнему отмечен в группе «до 200 000 рублей за сотку». На этот сегмент приходится 74% продаж.
С повышением средних цен доля бюджетных лотов в структуре запросов постепенно «вымывается» (минус 9% за год). Часть проектов переместилась в более дорогие ценовые группы. В диапазоне от 200 000 до 300 000 рублей за сотку бюджет сделки составляет 2,7 млн рублей. Значительная часть транзакций в этой группе пришлась на лоты небольшой площади с бюджетом в 1,2-2 млн за участок: например, в КП «Аннино-пески», «Северная миля», «Сойкино».
В группе от 300 000 до 500 000 рублей за сотку также активно продавались небольшие участки с бюджетом 3-4,5 млн рублей (КП «Инноловские пруды», «Усадьба в Вартемягах», «История Парк» и др.).
Девелоперы, работающие в загородном сегменте, полагают, что активная стадия роста спроса уже позади, и 2022 год пройдет спокойнее, без ажиотажа и ценовых скачков (см. «Мнения экспертов»).
«Рост цен на готовые и строящиеся коттеджи продолжается на фоне удорожания строительных материалов и увеличения активности покупателей, – отмечают аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость». – Наряду с возможностью обеспечения комфортного отдыха, загородные объекты все чаще выступают альтернативой покупки квартир, цены на которые росли в 2021-м несколько быстрее...»
В начале 2022 года средняя стоимость «квадрата» в загородном доме достигла отметки 99 400 рублей. Психологически важный рубеж в 100 000 рублей за кв. м будет преодолен в ближайшее время. Но если вспомнить, что в петербургских спальных районах за «квадрат» просят уже 200 000 рублей, то пока конкурентное преимущество за частными домовладениями. Самый заметный сдвиг – в сегменте «комфорт»: плюс 35%. 73 300 – за кв. м, 13,2 млн – за готовое домовладение.
Главным драйвером загородного рынка остается здравый смысл и стремление горожан к безопасной и спокойной жизни. Многочисленные негативные факторы (время на дорогу, отсутствие объектов коммерческой и социальной инфраструктуры) отчасти компенсируется развитием «удаленки» и онлайн-сервисов, отчасти – комплексным развитием популярных загородных территорий (школа в «Ламбери», медицинский центр «Согаза» в «Игоре Драйв» и т. д.).
Мнения экспертов
«Рост цен на загородные объекты не будет продолжительным, он ограничен покупательной способностью граждан, то есть уровнем доходов. По мере исчерпания платежеспособности будет расти доля экономичных домов заводского производства и популярность индустриального домостроения. Задача девелоперов – выдать продукт массовый, но соответствующий индивидуальным запросам. Нужен гибкий ассортимент, с возможностью трансформации и достройки домовладений»
«Период интенсивного роста цен на загородном рынке уже позади: платежеспособный спрос упрется в себестоимость строительства (стройка подорожала за год на 30-50%, в зависимости от конструктива), а участок без дома покупателю не нужен. Как сберегательный актив земля используется редко. Возможно, спрос на участки поддержит растущий интерес к арендному бизнесу: девелоперы все чаще подумывают о том, чтобы строить недорогие дома под сдачу»
«Загородный рынок, как и рынок жилья в целом, развивается циклами. Бум спроса пришелся на второе полугодие 2020-го и первую половину 2021 года. Сейчас и продавцам, и покупателям предстоит осознать себя в новых ценах и трендах. Полагаю, нас ждет очередной период относительной стабильности, а то и некоторой коррекции (по крайней мере, по участкам). Если, конечно, не будет существенных геополитических потрясений. Раньше при любых проблемах с рублем граждане мчались «инвестировать в бетон», сейчас, не исключено, вырастет доля тех, кто предпочтет закапывать сбережения в землю. При этом загородный дом все чаще становится местом постоянного проживания. Соответственно – возрастает роль ближайшего окружения и социальных объектов»
«В возможность снижения цен на загородном рынке я не верю. Цены на материалы для строительства домов и объектов инфраструктуры в коттеджных поселках пока еще растут еженедельно. В 2022 году это может привести к некоторому сокращению объемов продаж в самом популярном сегменте – участки без подряда. Успех отдельных проектов будет зависеть от гибкости застройщика и от того, насколько правильно выбрана исходная концепция. Местоположение по-прежнему важно, но растет значимость инженерного обеспечения»
«Рынок будет дифференцироваться: цены продолжат рост в качественных поселках на высокой стадии готовности и замедлятся в проектах на ранней стадии. У нас в КП «Разметелево» цены за два года выросли от 120 000 до 210 000 рублей за сотку. Дополнительными факторами роста становятся реконструкция федеральных и региональных трасс (государство много вкладывает в дороги) и появление новых «зон роста» – таких, например, как автодром «Игора Драйв»
«В дорогом сегменте отдельные поселки не перспективны, даже в красивых ландшафтных местах. Такие проекты должны размещаться или в приличных обустроенных населенных пунктах (Репино, Комарово, Солнечное), но там уже мало свободных зон. Или в комплексных проектах с развитой системой рекреационно-досуговых функций и полным набором городских сетей. Второй подход требует масштабных инвестиций. Ограничения на поездки формируют дополнительный спрос на курортную недвижимость. У нас уже есть клиенты, которые возвращаются из Швейцарии, из Германии...»
