Как скажется рост ключевой ставки на стоимости проектного финансирования?

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: 
– Рост ключевой ставки, несомненно, скажется на стоимости проектного финансирования для новых проектов. Правда, при наполнении эскроу-счетов ставка кредита для застройщика значительно снижается.   
Застройщику нужна уверенность в успешных продажах, а ипотека давно уже стала главным инструментом. Поэтому высокая ставка по ипотеке (а в случае отмены господдержки она превысит ключевую примерно на 2%) скажется на объеме продаж. Тем не менее не всегда есть возможность отложить запуск проекта: к примеру, истекает срок действия РНС. Это заставляет застройщика стартовать, принимая в расчет высокие риски. 
Первичный и вторичный рынки недвижимости неразрывно связаны. Речь не только о сделках «по улучшению», когда на первичном рынке договор заключается при условии продажи имеющейся квартиры. Инвестор, вкладывающий средства в строящееся жилье, всегда рассматривает «план Б»: как он сможет его продать на вторичном рынке. Ликвидность объекта недвижимости – ключевой показатель при принятии решения об инвестировании. И если вторичный рынок демонстрирует сокращение объема, замедление срока реализации, это не сулит ничего хорошего и рынку первичному. Сейчас он получает мощную поддержку в виде ипотеки с государственным субсидированием. А еще молодые покупатели предпочитают платить больше, но жить не просто в новом, а именно в современном, модном доме. Речь не только о потребительских качествах квартиры (планировка, инженерия, отделка), но и о качестве жилой среды. Однако значительный разрыв в стоимости строящегося и готового жилья может заставить спрос переориентироваться на вторичный рынок. 

Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1»: 
– Повышение ключевой ставки увеличивает стоимость проектного финансирования. Как следствие – возрастает и себестоимость проекта. Поэтому вполне вероятно, что вывод части запланированных девелоперами проектов будет отложен. Но важно помнить, что за период активных продаж в 2020–2022 годах ассортимент значительно сократился. И сейчас в отдельных сегментах, особенно наиболее востребованных классах «комфорт» и «бизнес», можно наблюдать дефицит предложения. Поэтому полностью отказываться от запуска новых проектов девелоперы не будут. 
Значительное удорожание ипотеки на «вторичку» приведет к снижению спроса на такую недвижимость и, вероятно, цены на вторичное жилье также могут снизиться. Кредит на жилье по ставке 15% и более для многих станет недоступным, хотя бы на психологическом уровне. 
С одной стороны, для застройщиков это плюс: спрос сместится в новостройки, особенно пока действуют программы с господдержкой. С другой, важно учесть, что немало покупателей вкладывают на «первичке» средства от продажи имеющегося жилья. Поэтому охлаждение «вторички» отразится на уровне спроса на первичном рынке. 

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС: 
– Повышение ключевой ставки не окажет существенного влияния на ставки проектного финансирования. КС является лишь одним из индикаторов для таких кредитов. Для большинства застройщиков ставки зависят от наполнения эскроу-счетов и от других показателей.  
Если говорить о вторичном рынке, то уже одобренные ипотечные кредиты по старым ставкам будут конвертированы в сделки. После этого можно ожидать падения объема выдачи ипотеки на «вторичку». Часть покупателей возьмет паузу, другая обратит внимание на новостройки. Ситуация на рынке позволяет покупателям приобрести жилье с помощью льготной ипотеки как в строящемся доме, так и в уже сданном. Единственное ограничение – сумма кредита, что, в свою очередь, влияет на выбор локации. 
Субсидирование ставки на первичном рынке жилья – это не только субсидирование покупателя как такового, но поддержка целой отрасли, в которой заняты миллионы человек. Глобальная социальная задача состоит именно в этом. 
В сегменте коммерческой недвижимости можно ожидать сокращения запуска новых проектов. 

Алексей Лазутин, управляющий партнер «Брокерус»: 
– Бесспорно, рост ключевой ставки скажется на стоимости проектного финансирования. Важно учитывать, выдержит ли проект дорогое финансирование и есть ли дополнительные объекты залога. Скорее всего, банки предложат отложить многие стройки до лучших времен.  
Не думаю, что ставки долго будут такими высокими. Курс доллара, стоимость ипотеки – все это факторы социального напряжения. Они будут смягчаться, особенно с учетом предстоящих президентских выборов. Либо ключевая ставка снизится и кредиты станут доступнее, либо откроются новые льготные программы.  
Наверное, спрос временно снизится. На новостройки спрос выше, и разрыв стоимости квартиры на первичном и вторичном рынках опасен. Основной поставщик первого взноса для «первички» – квартира на «вторичке». Популярность набирает программа trade-in, и замерший вторичный рынок подтолкнет застройщиков использовать саму квартиру на «вторичке», а не деньги от ее продажи как первый взнос. Возможно, рядом с крупными застройщиками появятся операторы арендного жилья, созданного из таких «вторичек».  
Подорожавшие кредиты ударят по долгосрочным инвестиционным проектам, для которых нужно закупать оборудование и новые технологии. Полагаю, высокая КС не продержится долго. Возможно, будет еще один всплеск шоковой терапии, но затем произойдет снижение. 

Антон Орлов, директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers: 
– Рост ключевой ставки ЦБ РФ до 15% вряд ли сильно отразится на активности девелоперов. У застройщиков есть возможность минимизировать ставку по кредиту за счет наращивания темпа продаж на начальных этапах стройки: приток средств на эскроу-счета снижает стоимость проектного финансирования. Крупные застройщики могут привлекать средства по заниженной ставке как «менее рискованные» в глазах банка. А именно крупные компании в Петербурге и Ленобласти формируют более 50% рынка. 
С другой стороны, значительный рост ключевой ставки ставит под сомнение покупку проектов без градостроительной документации, когда еще невозможно получить проектное финансирование. Бридж-кредит, который призван помочь девелоперам на начальных этапах проекта, обходится очень дорого – плюс 3–5% к ключевой ставке ЦБ. Застройщики, которые не готовы платить 18–19% годовых за бридж в процессе подготовки ППТ, проектирования и получения РНС, стараются договориться с собственником участка о рассрочке или его участии в проекте на условиях софинансирования. 
Уже сейчас количество сделок с участками, требующих изменения ВРИ, свелось к минимуму.   

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris: 
– Даже без роста ключевой ставки те процессы, которые у нас начались после февраля 2022 года, не способствовали бурному развитию рынка и желанию девелоперов запускать новые объекты. А то, что случилось сейчас с ключевой ставкой, окончательно добивает рынок коммерческой недвижимости. Проектное финансирование по новым ставкам никто брать не будет. И без ключевой ставки на сегодняшний день окупаемость проектов низкая, потому что стройматериалы подорожали, а арендные ставки не растут. Поэтому поднятие КС заставит девелоперов откладывать свои проекты до лучших времен. Очень хочется надеяться, что это временная мера. 
 
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: 
– Меры, предпринимаемые регулятором для снижения инфляции, воздействуют на устойчивость финансовых моделей застройщиков и могут привести к нехорошим последствиям. 
Повышение ключевой ставки, безусловно, скажется на стоимости проектного финансирования, подтолкнет банки к изменениям условий ипотечных программ, ужесточит требования к заемщикам и негативно скажется на объеме сделок. Не будет сделок на «вторичке» – не будет денег для первого взноса в новостройках. Часть покупателей, планировавших покупку квартиры на вторичном рынке, переориентируется на новостройки. В зоне их внимания будут сданные дома либо объекты на высокой стадии готовности. Информация о завершении льготных программ с 1 июля 2024 года, как и предполагаемое дальнейшее увеличение первого взноса, также стимулирует принятие решения о покупке новостройки сейчас. 
Низкая активность на вторичном рынке вызовет корректировку цен, в то время как дорогие кредиты на строительство, удорожание материалов и рабочей силы исключают возможность снижения цен на новостройки.  
Это приведет к очередному увеличению разрыва в ценах. При достижении критичной разницы и отмене льготной ипотеки маятник вновь качнется в сторону вторичного рынка. В ситуации нестабильности и высокой ставки проектного финансирования застройщики занимают осторожную позицию, что уже в ближайшем будущем скажется на объеме предложения.  

Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО: 
– В прошлом году рынок уже переживал аналогичную ситуацию. Тогда вырос процент по ипотеке на вторичное жилье, что ускорило движение на первичном рынке недвижимости. Однако позднее рост спроса замедлился, потому что многие стали продавать вторичное жилье, чтобы купить квартиру в новостройке. 
За последние четыре месяца мы наблюдаем двукратный рост ключевой ставки. Конечно, такие изменения влияют на спрос: потенциальные покупатели стараются решить квартирный вопрос до очередного повышения или ужесточения требований к заемщикам. На наш взгляд, пока действуют программы субсидирования ставок, резких изменений на рынке первичного жилья ожидать не стоит. 
Однако в перспективе возникнет вопрос с продлением льготных программ для всех участников рынка. Аналитики считают возможным сегментировать господдержку на разные категории населения. Возможно, появятся программы для молодежи и молодых семей, продлят льготы по семейной и IT-ипотеке. 

Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге: 
– Ставка проектного финансирования у девелоперов плавающая и может пересматриваться банком каждый день. Она зависит от пропорции уже выделенных средств на строительство и заполняемости эскроу-счетов. Когда снижаются темпы продаж, растет ставка проектного финансирования. Если продажи падают ниже уровня, согласованного с банком, кредитор может прекратить финансировать стройку. То есть и ставка, и темпы строительства во многом зависят от темпов реализации лотов в проекте. 
В ближайшие полгода на спрос будет влиять ситуация на ипотечном рынке, а девелоперы всегда обращают внимание на покупательскую активность при запуске нового проекта или корпуса. Не исключаю, что некоторым придется пересмотреть финансовые модели еще не вышедших проектов, а кто-то примет решение поставить часть новых проектов на паузу.  
Эксперты называют ставки под 16–17% «заградительными», а в некоторых банках уже предлагают кредиты на вторичное жилье под 20%. В то же время банки пытаются придумать новые акции, например, субсидируют ставку на первый год кредита. Но клиенты, у которых ситуация не критичная, либо отложат покупку, либо решат приобрести квартиру в новостройке. Сейчас ставки по ипотечным программам с господдержкой в 2–3 раза ниже ключевой ставки ЦБ. Едва ли такая ситуация продлится долго, покупатели это тоже осознают и быстрее принимают решения. 
Порядка 20–35% покупателей квартир на первичном рынке Москвы и Петербурга сначала продают свое вторичное жилье. Проценты по «рыночной» ипотеке могут затормозить этот рынок. «Вторичку» придется продавать либо с дисконтом, что невыгодно, учитывая и без того заметный разрыв цен, либо отложить реализацию и дальнейшую покупку новой квартиры.  
По нашим прогнозам, кардинальных изменений на первичном рынке не будет. Четвертый квартал традиционно самый активный по спросу. И рост ключевой ставки пока не затронул льготные программы, с участием которых заключается 90–95% сделок. Результаты решений, которые вступили в силу в конце октября, мы увидим уже в 2024 году. 

Владимир Барканов, партнер 1Retail.ru – Единый центр недвижимости Санкт-Петербурга: 
– Спрос на новостройки сейчас определяется размером первоначального взноса. Уровень цен формируется организованным первичным домостроением, а не вторичным рынком.  
По нашим прогнозам, рост ставки ЦБ до 15% не скажется на сроках запуска новых проектов, но приведет к изменениям в самом продукте.  
Земельный банк формируется на 5–30 лет вперед. По опыту, большинство застройщиков уже на этапе подбора участков привлекают отдел маркетинга. Именно маркетологам предстоит донести до конечного покупателя преимущества локации, объекта, инфраструктуры. На такой временной дистанции кризисы и нерыночные факторы являются нормой, учитываются при стратегическом планировании, а ключевая ставка в долгосрочной перспективе будет снижена.  

Максим Гончаренко, владелец, управляющий партнер УК «ГОРА ГРУПП»: 
– С повышением ключевой ставки стоимость проектного финансирования вырастет на бумаге. В реальности издержки будут переложены на покупателя.  Девелоперы продолжат строить жилье, но текущая ситуация смещает их функцию к сервисной. Главным игроком становится банк, который утверждает объем финансирования, сроки ввода, качество строительства и срок экспозиции. Девелоперам придется выбирать: соглашаться на условия банков и становиться сервисным подрядчиком или строить на свои, сдавать объект и только после этого открывать продажи.  Проектировщики, работающие для крупных девелоперов, завалены заказами до 2026 года. Земля уже куплена или осваивается, если и случится замедление темпов, это будет не ранее чем через 1,5–2 года.  
Доля сделок типа «обмен с доплатой» увеличится. Но общий размер доплаты сохранится в той же пропорции. Номинальная стоимость недвижимости при этом роли не играет. Если вы переезжаете из «однушки» в «двушку» с доплатой в 3 миллиона, то какая разница, сколько стоит каждая квартира. 
Если убрать льготные программы, окажется, что массовые новостройки без господдержки никому не нужны, а более-менее достойные объекты находятся в ценовом сегменте, недоступном большинству.  

Игорь Глушков, генеральный директор компании «СЗ «МИ2»: 
– Ключевым моментом в регулировании процентных ставок для новостроек является льготная ипотека. На наш взгляд, даже размер первого взноса не является определяющим, важна именно субсидированная ставка. Со стороны руководителей ЦБ последнее время слышны предложения  ограничить или отменить льготную ипотеку. Обоснование: у государства заканчиваются деньги на субсидирование. Но есть и контраргументы. Во-первых, объявление о предстоящей отмене льготной ипотеки в моменте даст огромный всплеск запросов, и затраты бюджета вырастут. Во-вторых, поддержка строительной отрасли выгодна, потому что она больше других приносит налоговых поступлений в бюджет. 
Нет сомнений, что ипотека под 17% приведет к временной остановке жилищного кредитования. Это объективно дорого, кроме того, сработает психологический фактор: «А вчера можно было взять за 7,5%». Застройщики же, в свою очередь, «не потянут» проектное финансирование по стандартным, а не специальным ставкам.  

Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА Недвижимость»: 
– Кредиты под 16–17% брать будут в разы меньше, чем под 10–12%. На рыночных условиях занимать могут те, кто рассчитывает быстро закрыть кредит; популярны будут кредиты «на разницу», когда в сделку включена продажа имеющегося объекта. Но, кроме желания, надо еще получить одобрение банка. Официальный доход теперь должен быть существенно выше, многих отважных заемщиков банки просто завернут по формальным основаниям. 
Разрыв цен между «вторичкой» и новостройками опасен, потому что реальная цена актива определяется на вторичном рынке. И как только у банков или самих заемщиков возникнет необходимость продать залог – тут-то и выяснится, что продажа не покрывает остатка задолженности. Последствия для банковской системы могут быть тяжелые. Кроме того, льготная ипотека стерилизует будущий спрос.  
Увеличение ставки напрямую отражается на деловой активности. Сейчас обсуждаем несколько сделок. Покупатели крепко думают. Говорят: нет оснований полагать, что в ближайшие месяцы цена коммерческой недвижимости будет расти. Доходность падает; если говорить про торговлю и встройки, то было 10% и больше, сейчас 7–8% и меньше. Резоннее положить деньги на депозит, переждать, а потом уже выходить в рынок. Так же рассуждают и потенциальные покупатели элитных квартир, и системные инвесторы. 
В загородке: обсуждаем стартующие проекты с шеринговой схемой, с возможностью сдавать в аренду.  
 
Владислав Фадеев, директор центра экономического прогнозирования Газпромбанка: 
– Ипотечные кредиты на вторичном рынке останутся, но они будут сравнительно небольшими и будут использоваться для покрытия разницы между суммой от продажи имеющейся квартиры и ценой покупки новой. Крупные займы потребители отложат до возврата ставок к более низким уровням.  
Перемещение части спроса на первичный уже произошло. Но уменьшение активности на вторичном рынке ограничивает и спрос на «первичку»: часть сделок с новостройками проходит за счет продажи вторичного жилья. Разрыв между новостройками и «вторичкой» не позволяет рынку нормально функционировать. Разница в ценах настолько велика, что у потребителя нет возможности продать имеющуюся квартиру, которую он ранее покупал как «первичку», без потери стоимости. Кроме того, есть опасения и со стороны банков. Доля просроченной задолженности пока невелика, но накапливается количество заемщиков, которые приобретали квартиры в последние два года. И в случае дефолта заемщика остаточная сумма кредита может быть больше, чем стоимость квартиры на «вторичке». 

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG Россия: 
– Высокая ключевая ставка – негативный фактор для бизнеса и причина торможения экономики. Увеличивается стоимость денег, стоимость кредита для застройщика и ипотеки – для покупателя.  За высокой ставкой следует высокая доходность по депозитам, часть населения предпочтет отложить оплату первого взноса. Эра льготной ипотеки и высокой доходности застройщиков заканчивается.  
С учетом задачи по сдерживанию инфляции высокая ключевая ставка может продержаться весь следующий год. Доходность запускаемых проектов недвижимости будет «съедать» стоимость кредитов.  
К дорогой ипотеке большинство граждан не готово. Если у человека есть 20–25% на первый взнос, в нынешних экономических реалиях многие посчитают более рациональным заработать на депозитах. Весь спрос сосредоточен на новостройках. При высокой ключевой ставке в обоих сегментах рынка жилья происходит провал. Люди будут откладывать решение о покупке на неопределенный срок, и неважно, касается это «первички» или «вторички».  

Александр Антонов, директор отдела продаж экспертного бюро недвижимости PLEADA: 
– Для ЦБ повышение ключевой ставки – единственный инструмент влияния на экономику. Но эта мера не снизит продажи и не приведет к остановке спроса. Покупатели понимают, что мы живем на дефицитном рынке. Сейчас на нем мало объектов, переизбытка нет ни в одном сегменте. А когда товара мало, цена стремится вверх.  
С тем, что дорогие кредитные деньги надолго, мы не согласны. Скорее всего, это будет продолжаться квартал или чуть больше, рецессия вечно длиться не может. 
Проекты по-прежнему будут запускать. Застройщики найдут способ договориться с банками. Новые девелоперы захватывают рынок, старые консервативные компании, наоборот, берут паузу.  
Мы видим высокий спрос на новые объекты. Это говорит о том, что для людей понятен инструмент сохранения денег в недвижимости. 
Часть граждан будет брать кредиты и под 16–17%. Мы уже проходили этот этап после 24 февраля 2022-го. Для большинства семей такие ставки станут заградительными, но небольшие суммы будут востребованы, на рынке появятся срочные продажи и варианты с хорошим дисконтом. Прежде всего, будут востребованы «прямые» деньги, и под них будут давать значительные скидки. Часть спроса переместится на первичный рынок. Современные проекты по качеству намного выше старой «вторички», и даже той, что введена пять лет назад.  
Разрыв в стоимости на первичном и вторичном рынках ничем не опасен. Новые квартиры обладают бОльшим количеством востребованных опций. Покупатель молодеет, и он хочет жилье, отвечающее требованиям сегодняшней жизни.
 
Сергей Балуев, директор департамента продаж компании «Факт»: 
– Если говорить про проектное финансирование, скорее всего, сейчас застройщики не будут заходить в новые проекты на загородном рынке. При этом у девелоперов есть земельные массивы, которые они, возможно, станут реализовывать. Вопрос, в каком формате. Скорее всего, это будет комплексный продукт: не просто «нарезка», а либо типовая застройка, либо с обязательным подрядом и пр. Безусловно, все это будет не в таком большом объеме, как в предыдущие годы, но повысится и качество застройки.  
Сейчас многие хранят сбережения на депозитах. Уровень инфляции и рост цен за год-два явно «перепрыгнут» доходность таких вложений. Те, кто это понимает, спокойно заходят в объекты недвижимости. Особенно на загородном рынке, где есть довольно интересные предложения.  
Повышение ключевой ставки негативно сказывается на активности бизнеса. Но на загородный рынок это повлияет не так сильно, как на городской. Земля – это все-таки конечный продукт, и имеющиеся на рынке локации тоже будут заканчиваться и вымываться.  

Елена Соловьева, директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля Alba del Mare): 
– С учетом нынешней ситуации ипотека для апартаментов будет как минимум непривлекательной: заградительные ставки неинтересны инвесторам. На этом фоне на первый план выходят рассрочки от застройщика, которые традиционно превалируют над ипотечными сделками в любом классе и типе апартаментов.  
Какое-то время мы будем существовать в этой реальности. Похоже на ситуацию 2014 года со ставкой 17% или на февраль 2022-го, когда ставка ЦБ была на уровне 20%, и рынок просто замер на какое-то время. После чего власти постепенно стали понижать КС и неуклонно поддерживать строительную отрасль.  
Вероятно, нас ждет похожий сценарий. Думаю, что это мы поймем в течение полугода. 
 
Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG: 
– Повышение ключевой ставки повлияет на покупку новых активов: если девелопер не вкладывает живые деньги, значит, он вынужден привлекать бридж-кредит под 16–17% годовых. Активность застройщиков при пополнении земельного банка снизится.  
Перемещение спроса со вторичного на первичный рынок произойдет – это аксиома. Однако разница будет не критичной, сам по себе разрыв в ценах – не опасен, он всегда существовал.  
Снижение спроса на «вторичку» через какое-то время породит спад активности и на первичном рынке. На фоне вероятного увеличения первоначального взноса по льготным программам до 25% с 1 января мы почувствуем это уже в течение полугода.  
Влияние размера КС на бизнес зависит от его типа. Для тех, кто работает с государственными субсидиями, ничего опасного нет. Если же говорить о рынке недвижимости, возможно, особое внимание потребителей в ближайшее время получит загородный сегмент. 

Александр Ибреев, заместитель генерального директора Maslov Group: 
– Ключевая ставка влияет не только на недвижимость, но и на покупательскую способность населения, на все виды деятельности. Спрос на вторичном рынке упадет. Уже наблюдается замедление продаж, продавцы готовятся к существенному снижению цен. В ипотеку покупка вторичного жилья возможна по выгодным ценам и с надеждой на будущее рефинансирование.  

Роман Барсегян, управляющий партнер BPG Estate:
– На протяжении последних нескольких лет наблюдалось смещение спроса со вторичной недвижимости на первичную. Это связано с несколькими факторами: государство активно стимулирует рынок «первички» различными субсидиями, программами и т. д. Кроме того, покупателям просто нравится новое жилье, которое соответствует современному ритму жизни, имеет необходимую инфраструктуру, удобства, современные дворы, подземную парковку.
Другое дело, что новостройки в черте города бьют рекорды по стоимости за квадратный метр. Мы видим, что за КАД появляются все более интересные проекты с комплексным освоением территории. Даже топовые застройщики, которые раньше работали только в черте города, покупают участки для реализации своих проектов: ЦДС, "А101", «Самолет» и другие.