НАШ ЦИТАТНИК: «Если здание находится в центре города, сейчас этого по факту достаточно, чтобы причислить его к лику «градостроительных святынь». Однако отнесение всех домов к историческим исключительно по году постройки абсурдно…» Дмитрий Некрестьянов

17 мая, 00:21
2 февраля 2015 в 06:00

Нужно создать «черный» список архитекторов и запретить им строить

В прошлом году УК «Теорема» открыла продажи в жилом комплексе бизнес-класса «Пять звезд» на улице Жукова. В активе девелопера еще несколько участков под жилую застройку в Петербурге и пригороде. О своих проектах, взглядах на рынок и планах на будущее рассказал глава компании Игорь Водопьянов.

Водопьянов Игорь Михайлович
Водопьянов Игорь Михайлович
управляющий партнер
УК «Теорема»

В прошлом году УК «Теорема» открыла продажи в жилом комплексе бизнес-класса «Пять звезд» на улице Жукова. В активе девелопера еще несколько участков под жилую застройку в Петербурге и пригороде. О своих проектах, взглядах на рынок и планах на будущее рассказал глава компании Игорь Водопьянов.

– Ваша компания специализировалась на коммерческой недвижимости. В этом году вы начали уже второй жилой проект. С чем это связано?

– На рынок жилья мы решили выйти еще шесть лет назад, когда нам утвердили проект планировки квартала в Полюстрово. Начали с бизнес-центров, теперь дошли и до жилой части.

Проект планировки территории (ППТ) под Петродворцом тоже начинали утверждать шесть лет назад. Но наше долгое сотрудничество с администрацией города ни к чему не привело, и сейчас стройка идет в соответствии с разрешениями, выданными на каждый участок на основании градпланов.

– Почему сорвался контракт с Минобороны на строительство жилья под Петродворцом на Ропшинском шоссе?

– Это надо спрашивать у компании «Леноблдомстрой», которая работала по заказу Минобороны. Она купила у нас 4,7 га и начала реализовывать этот проект, а затем, насколько я знаю, передала его другому застройщику («Квест»), который успешно завершил стройку.

– Вы имеете отношение к этому проекту?

– Имеем, потому что эти дома строились на наших землях и в рамках того ППТ, который мы пытаемся утвердить.

– Сколько земли остается у вас в собственности под Петродворцом?

– Около 300 га.

– Что там можно строить?

– Определенно можно сказать про территорию 160 га, которая разделена на три зоны: многоквартирные пятиэтажные дома, ИЖС (65 участков от 12 до 24 соток) и таун-хаузы (около 60 га). Остальная земля относится к зоне рекреации и малоэтажной многоквартирной застройки.

– В каком состоянии эти проекты?

– Сами мы ничего не строим, а продаем землю застройщикам — в этом наш бизнес в Петергофе. У нас заключены договоры с двумя компаниями («АбсолютСтройСервисом» и «Промреконструкцией»), которые выкупают у нас участки по мере реализации квартир. Мы им передали землю, они строят пятиэтажные дома по своим проектам, сами продают жилье и постепенно рассчитываются с нами.

Территория под коттеджи нарезана на участки, проложены дороги и коммуникации, половина лотов продана. Землю под таун-хаузы пока не реализуем.

– Как идут продажи жилья в ЖК «Пять звезд»? Какие меры предпринимаете в связи с ухудшающимся экономическим положением?

– За пять месяцев с начала продаж реализовано 15% квартир. Мы решили сосредоточить усилия на первых двух корпусах, чтобы вовремя сдать их. Строительство остальных трех домов, вероятнее всего, будет сдвинуто, но в них продажи мы не открывали.

С начала года умеренно (на 10 000 рублей за «квадрат») подняли цены, потому что вместе с нашим правительством и Центробанком дали большую скидку нашим потребителям, если пересчитать ценники в доллары.

– Квартиры будете передавать без отделки?

– У нас будет базовая предчистовая отделка: поверхности, подготовленные под финишное покрытие, а также разводка электрики, металлическая входная дверь и остекленная лоджия. Но не более, в этом сегменте бессмысленно клеить обои и класть пол. У россиян  свое представление о прекрасном, и оно может разительно отличаться от общепринятого.

Скорее всего, сделаем парочку шоу-румов.

– Ощущаете ли конкуренцию со стороны соседних проектов: ЖК «Платинум» и «Четыре горизонта»?

– Я не ощущаю. Мне кажется, у нас немного разные концепции. Если у нас можно выйти из дома и погулять по парку, то там главное — не попасть под машину. Я с глубоким уважением отношусь к Эдуарду Тиктинскому, у него есть вкус. Мы во многом на него ориентируемся. Но этот его проект расположен странно, на пересечении максимально загруженных трасс, и у нашего комплекса есть некоторые преимущества. А у «Платинума» — тяжелая судьба и доставшиеся в наследство не лучшая архитектура и планировки. Так что в этом квартале представлены все возможные варианты, и на каждый продукт найдется свой потребитель.

– Вы брали кредит под «Пять звезд»?

– Нет, строим на свои и на деньги дольщиков.

– Какие-то интересные новинки, технологии используете?

– Это не космический корабль, все строят по одним и тем же лекалам. Прорывных технологий на рынке жилья в Петербурге никто не применяет, за исключением редких бутиковых проектов. Способы строительства везде одинаковы, но если у тебя криворукие рабочие, получаешь один результат, а если нормальные, за которыми есть постоянный надзор, — совсем другой. Иногда прихожу на какой-нибудь объект и вижу, что дом сделан из рук вон плохо, и не потому, что застройщик хотел сэкономить, а из-за того, что не было жесткого контроля. Зашпаклевать качественно и некачественно — затраты одинаковые. Надо иметь хороший инженерно-технический персонал, который работает в офисе и на стройке. У нас на объекте непрерывно находятся наши специалисты.

– Все ли исторические здания на территории бизнес-парка «Полюстрово» реконструированы?

– Да, за исключением церкви, которую мы взялись восстановить, но это не имеет отношения к коммерческой деятельности.

– А здание с трубой, похожее на котельную?

– Оно принадлежит «Петербургтеплоэнерго». Мы давно предложили им поставить современный модуль и переложить сети. Там где-то прорвало трубу, так место аварии ищут третий день. Но даже бесплатная замена старой котельной на новую — нереализуемая задача для госструктуры. Они не понимают, что такое хорошо или эффективно, главное — чтобы было по закону. И если действия государственной машины ведут в тупик, они идут в этот тупик по закону. Подобный подход особенно хорошо показан в фильме «Левиафан».

– У вас еще стоит здание, зашитое щитами с рисунком…

– Оно будет снесено когда-нибудь, пока там наши склады.

– Летом прошлого года вы получили разрешение на строительство двух бизнес-центров…

– Одного, состоящего из двух корпусов. Мы положили этот документ в стол и забыли про него. Сегодня нет никакого экономического смысла начинать. Кстати, я очень благодарен правительству города за то, что оно так долго не выдавало разрешение на строительство. Мы получили его аккурат в тот момент, когда стало понятно, что нельзя начинать проект. Если б бумагу выдали на полгода раньше, я успел бы вырыть котлован и обратной дороги бы не осталось.

– Сколько собираетесь ждать?

– Это невозможно прогнозировать. Благодаря работе правительства и Центробанка у нас рубль упал в два раза. При таком способе управления экономикой этот проект, возможно, никогда не будет реализован.

– А сколько еще можно построить на территории бизнес-парка?

– Всего по проекту планировки — порядка 250 000 кв. м. Но вероятнее всего, этот участок останется свободным на радость петербуржцам, которые так не любят, когда в городе что-то строят.

– Но вы же предприниматель?

– Да, но мой опыт последних пяти лет показывает, что все деньги, которые не были инвестированы в России, оказались спасенными, а все потраченное здесь — напрасно. Накануне слушал выступление одного из депутатов Госдумы, который сказал, что внесен законопроект, по которому Генпрокуратура может закрывать любое юрлицо без решения суда… Приехали. И при этом он разглагольствовал о привлекательности России для иностранных инвесторов. Это цирк с конями, им бы в Кащенко всем, а они законы принимают…

Не знаю, что можно развивать сегодня в России, что приносило бы деньги.

– Жилье все еще покупают…

– Да, но посмотрим, с начала года прошел только месяц. На днях г‑н Вахмистров предсказывал Армагеддон: основная мысль была в том, что все умрут, останутся только крупные компании. Наверное, у него была задача напугать народ, чтобы квартиры покупали только у таких монстров, как ЛСР.

– Что будет с дорогими проектами?

– Не знаю. Сейчас никто не может предугадать, с какими трудностями мы столкнемся в этом году. Мы широкими шагами идем не столько к замедлению темпов роста экономики, сколько к спаду ВВП. Невозможно, чтобы экономика работала без нормальных кредитных ресурсов.

В декабре у нас были активные продажи в ЖК «Пять звезд». По плану на этот год нам достаточно продавать условно по две квартиры в месяц, чтобы стройка шла по графику. Уж по две квартиры, наверное, продам.

– Как потребителю чего вам не хватает в дорогих домах?

– Я живу в своей квартире, и мне все равно, какой интерьер у соседей, мне важнее, как выглядит сам дом. Регулярно езжу по городу и вижу, что понастроено. Большинство новостроек оскорбляет человеческое достоинство. Просто ужас. Считаю, что нам обязательно нужно создать «черный» список архитекторов и запретить им строить в Петербурге.

– Но те же архитекторы пеняют на давление девелоперов, которым важно выжать максимум с конкретного пятна…

– Даже выжимая максимум, можно сделать пропорциональный дом, выделить его хотя бы цветовым акцентом. Почему, например, компания «ЮИТ», которая тоже наверняка старается выжать максимум, строит приличные дома? Это не шедевры архитектуры, но они не вызывают отвращения. А если проехать сегодня по КАД и посмотреть, что возводят в картофельных полях Девяткино, это ж кошмар!

Еще считаю, что нужно запретить строить дома, где в подъезде больше 50 квартир. В «муравейниках» никогда не будет нормальной социальной атмосферы. Когда соседи хоть иногда видят друг друга, они уже не будут гадить в своей парадной. А если в подъезде более ста квартир, то поди разберись, кто вывалил мусор на площадке.

– Какова средняя заполняемость ваших бизнес-центров?

– Она остается на прежнем уровне — около 90%.

– А что со ставками?

– При перезаключении договоров пока поднимаем на 10%. У нас более 90% контрактов в рублях, остальное в долларах.

– Собираетесь строить что-нибудь в ближайшие годы? У вас, например, есть еще около 15 га бывшего завода «Химволокно» на Охте.

– Сейчас развиваем только ЖК «Пять звезд». Пока очевидно, что страна идет в сторону госкапитализма, поэтому невозможно строить планы. Я стараюсь принести максимум пользы родному городу, но, похоже, мои усилия здесь никому не нужны.

– А чем хотите заниматься?

– Путешествовать по миру.