НАШ ЦИТАТНИК: «Большинство инвесторов, исключая самых прозорливых, заняли выжидательную позицию. Сейчас мы говорим не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки…» Надежда Калашникова

26 сентября, 21:27
5 мая 2014 в 06:00

Принцип «платят только слабые» прочно засел в головах

Строители вынуждены следить за арбитражной практикой не менее пристально, чем за изменениями в законодательстве. Судьба дольщиков тоже нередко зависит от позиции суда по разным спорным ситуациям. О типичных и резонансных конфликтах мы беседуем с председателем Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти Светланой Изотовой. В числе острых тем: незаконное строительство, кадастровая оценка, банкротные дела, продление договоров аренды встроек и др.

Изотова Светлана Валерьевна
председатель
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти

Строители вынуждены следить за арбитражной практикой не менее пристально, чем за изменениями в законодательстве. Судьба дольщиков тоже нередко зависит от позиции суда по разным спорным ситуациям. О типичных и резонансных конфликтах мы беседуем с председателем Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти Светланой Изотовой. В числе острых тем: незаконное строительство, кадастровая оценка, банкротные дела, продление договоров аренды встроек и др.

– Светлана Валерьевна, начнем с того, как меняется нагрузка на арбитражный суд?

– По итогам 2013 года она немного уменьшилась (всего поступило 79 536 заявлений, к производству принято — 73 409). Число заявлений о банкротстве осталось примерно на уровне 2012‑го (было 2049 дел, стало 2089).

Множество конфликтов по-прежнему связано с неисполнением договоров. В 2009‑м мы объясняли это кризисом, а теперь экономические причины не столь очевидны. Возможно, принцип «платит только слабый» прочно засел в головах.

Более чем на 30% возросло число дел о взыскании долгов за энергоресурсы. Примерно так же увеличилось количество исков, связанных с исполнением договоров строительного подряда. Типичные ситуации касаются оценки объема выполненных работ и их качества. Очень большой рост — по делам, связанным с охраной интеллектуальной собственности.

Сегодня около 50% всех дел мы возбуждаем, чтобы рассматривать в упрощенном производстве (общение происходит в электронной форме). Напомню, закон позволяет это делать, если сумма долга юрлица не превышает 300 000 рублей, а индивидуального предпринимателя — 100 000 рублей. Конечно, иногда судьи вынуждены переходить к рассмотрению исков по общей процедуре: если, например, стороны не представляют документы, участник дела ненадлежащим образом извещен, появилась необходимость назначить судебную экспертизу, поданы встречные иски и т. д.

Закон позволяет также рассматривать в упрощенном производстве бесспорные иски на более крупные суммы (если другая сторона признает требования), но таких случаев практически нет.

В 2013‑м увеличилось, хотя и ненамного, количество дел об оспаривании решений третейских судов.

– Как складываются банкротные дела в отношении застройщиков: сколько граждан отстаивает свои права в арбитражном суде, какие возникают проблемы?

– Это очень сложные конфликты, поскольку затрагивают интересы большого числа граждан. Сейчас есть 14 дел, в рамках которых наш суд применил правила 7‑го параграфа о банкротстве застройщиков (глава 9 Закона о несостоятельности).

За год заявлено и рассмотрено 2443 заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений. В рамках дела о банкротстве ЗАО «СО «М‑Индустрия» количество таких требований дошло почти до 900.

Хочу обратить внимание на постановление Президиума ВАС № 14452/12, которое касается сроков подачи заявлений. Напомню, что закон о банкротстве дает два месяца на закрытие реестра. При этом арбитражный управляющий должен в течение пяти дней уведомить всех известных ему участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявлять требования (денежные или о передаче жилых помещений). Но если кого-то не удалось найти или гражданин узнал о банкротстве после публикации сведений о применении 7‑го параграфа, двухмесячный срок начинает исчисляться не ранее, чем управляющий направит уведомления таким гражданам.

– Проблема еще и в том, что включение в реестр — это только полдела, если не меньше.

– Действительно, каждый случай банкротства индивидуален, и не всегда у граждан, даже включенных в реестр, есть возможность получить жилье.

Очень остро проходят слушания, когда суд оценивает возможность передать незавершенный объект ЖСК, созданному участниками строительства (чтобы таким образом погасить их требования).

Например, невозможно завершить объект, имеющий признаки самовольной постройки. Это касается возведения многоквартирных домов на землях ИЖС (показательным стало дело о банкротстве ЗАО «Золотые ключи»).

Сложности с передачей могут возникнуть и в других случаях. В законе оговорено семь условий, при соблюдении которых это возможно. К тому же нередко бывает, что дольщики не могут договориться между собой и создают несколько кооперативов. Положительных примеров достройки пока не так много. Три дела завершились мировыми соглашениями, однако впоследствии одно из них было расторгнуто.

Стоит обратить внимание на постановление Президиума ВАС № 14520/12, согласно которому суд не может применить правила 7‑го параграфа и признать за гражданами права собственности на квартиры, если еще до возбуждения дела о банкротстве застройщик передал права на завершение объекта третьему лицу, и уже нет возможности признать сделку недействительной. Такие требования граждан не подпадают под действие специальных банкротных правил.

Есть другой нюанс, о котором следует упомянуть. Не секрет, что многие застройщики по-прежнему работают в обход 214‑ФЗ, заключают предварительные договоры, принимают деньги по договорам займа и т. п. Верховный суд давно сориентировал нижестоящие инстанции, что, оценивая такие договоры, нужно смотреть не на их название, а на суть. Известны случаи, когда граждане, заключив предварительные договоры, добивались признания собственности на квартиры через суд (хотя формально единственная обязанность, которую порождает такая сделка, — заключить в будущем основной договор).

ВАС также поддержал эту позицию. Весьма показательно постановление № 15510/12 Президиума ВАС. И все равно необходимо предостеречь граждан от заключения договоров, не соответствующих 214‑ФЗ. Один из главных рисков связан с двойными продажами помещений. В этом случае требовать передачи квартиры можно только по договору, прошедшему госрегистрацию. Иные лица смогут лишь добиваться от застройщика возмещения убытков.

– Как складывается практика привлечения к субсидиарной ответственности руководителей фирм должников? Много ли таких примеров было за год?

– В 2013‑м было подано 21 заявление (на два меньше, чем годом ранее), удовлетворено пять.

Обращаю внимание предпринимателей на постановление Пленума ВАС № 62 (от 30.07.2013), где установлены критерии определения недобросовестности и неразумности поведения лиц, входящих в состав органов юрлица.

– Вы упомянули тему незаконного строительства на землях ИЖС. В прошлом году появились первые решения о сносе многоквартирных домов. Причем возникает социальная проблема. Некоторые объекты готовы, и в них проданы все квартиры.

– Действительно, уже выработана единообразная практика, поддержанная ВС и ВАС. Нередко судьи назначают экспертизу, чтобы определить статус построек. Кстати, в этом году количество подобных дел в арбитражном суде значительно уменьшилось.

Что касается социального аспекта, то здесь есть вопросы и к покупателям, которые заключали сделки, не обращая внимания на разрешенный вид использования участка, на отсутствие других документов. Если в кадастровом паспорте сказано, что участок предназначен под индивидуальный жилой дом, а вам предлагают жилье в многоквартирном, нужно как-то оценивать свои риски! Есть постройки, которые нельзя узаконить.

Другое дело, если объект соответствует статусу участка, а фирма начинает работы без разрешения. Как известно, город зачастую идет навстречу таким компаниям, объявляет «амнистию», позволяет узаконить объекты. Но это не значит, что застройщики могут чувствовать себя безнаказанно. Напомню, позиция ВС и ВАС сводится к тому, что добиться признания собственности на самовольную постройку можно лишь в том случае, если застройщик пытался получить разрешительные документы, но не смог по объективным причинам. В конце концов, разрешение на строительство — это не формальная бумажка, речь идет о безопасности будущего жилья.

– Как показывает практика, определенные трудности возникают при определении статуса блокированных домов.

– Это так. В каждом случае необходимо оценивать нюансы конкретного проекта.

– В прошлом году арбитражный суд был загружен делами по оспариванию кадастровой оценки земли. Сначала практика складывалась в пользу собственников, затем ситуация изменилась. В конце года оценку актуализировали. Теперь владельцы участков снова идут в суд?

– Напомню, что для определения кадастровой стоимости использовался метод массовой оценки. Если собственник полагает, что не учтены какие-либо индивидуальные особенности его участка, он вправе потребовать в суде установить кадастровую стоимость, представив заключение выбранного им оценщика. Подчеркну, что речь не идет об оспаривании акта, утвержденного КЗР.

ВАС предложил рассматривать данные споры в порядке искового производства, хотя некоторые крупные ученые высказывали мнение, что это дела особого порядка.

Ответчиком по таким спорам выступает Кадастровая палата, которая, скажем прямо, не проявляла особой активности при рассмотрении подобных дел. А поскольку исковое производство предполагает состязательность сторон, многие собственники добивались успеха. Но ситуация менялась по мере того, как представители КЗР и ГУИОН стали активно отстаивать результаты оценки.

Подходы к разрешению дел тоже были разные: в некоторых случаях суд назначал (по ходатайству стороны) экспертизу, по результатам которой устанавливал кадастровую стоимость, в других случаях было достаточно доказать недостоверность оценки, представленной истцом.

Часть дел, как известно, завершилась мировыми соглашениями. Этот вопрос тоже долго обсуждался на предмет того, чьи права могут быть нарушены такими соглашениями.

Что касается актуализации кадастровой стоимости, после того как КЗР издал новый приказ, стоимость многих участков снизилась, и сейчас таких споров почти нет.

Другое дело, что некоторые собственники по-прежнему оспаривают ранее действовавшую оценку. Причем многие иски поданы уже после издания нового приказа. Наш суд отказывает в удовлетворении таких заявлений, однако практика еще не устоялась.

– Вновь встал вопрос с продлением договоров аренды нежилых помещений с добросовестными арендаторами. КУГИ отстаивает свое право действовать в обход аукционов при соблюдении ряда условий…

– Пока рано говорить о сложившейся практике. Недавно апелляционный суд поддержал позицию КУГИ в рамках одного из дел. Но ситуация крайне неоднозначная. Предлагаю дождаться вердикта кассации по этому поводу.

– Многие инвесторы через суд требуют от города передать участки под застройку. Например, они давно провели изыскания, а Смольный не торопится издавать постановление о строительстве. Верно ли, что в большинстве случаев судьи занимают сторону инвесторов?

– Из закона следует: если получен акт выбора участка, госорган обязан принять решение о предоставлении земли и заключить договор в течение трех лет. Если такой акт есть, мы чаще всего обязываем уполномоченный госорган направить проект договора. Подобных дел много.

Сейчас некоторые инвесторы, пропустившие трехлетний срок, требуют продлить действие актов. О сложившейся практике говорить пока не приходится (в первой инстанции рассмотрено лишь одно дело, суд удовлетворил иск).

К тому же закон ограничивает права застройщиков по использованию участков требованиями градрегламентов. После того как Городской суд СПб признал недействующими (а ВС оставил определение в силе) отдельные положения Закона СПб № 820–7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия…» и ряд других норм, возник вопрос с определением видов разрешенного использования участков в таких охранных зонах.

До утверждения в установленном порядке проекта планировки территории вид использования считается не определенным, и в таких случаях нет оснований считать незаконными отказы в согласовании проектов. Суд не может заменить собой законодателя или обязать его принять соответствующий нормативный акт.

– Роспотребнадзор активно привлекает застройщиков к ответственности за отдельные условия договоров, которые нарушают права граждан. Эти претензии становятся предметом арбитражных дел. Например, застройщики предусматривают санкции за расторжение договоров долевого участия (ДДУ), берут комиссию за переуступку. По каким вопросам практика уже устоялась?

– Есть порядка 10 ситуаций, по поводу которых возникали споры. Две уже назвали. В этих случаях суды поддерживали позицию Роспотребнадзора, признавая, что застройщики не вправе ограничивать права граждан на отказ от договора или на уступку своих прав по исполненному ДДУ.

Нередко застройщики незаконно пытаются изменить подведомственность и подсудность дел, обязывают граждан заключить договор на обслуживание с конкретной управляющей компанией.

В то же время судьи не видят нарушения, если договор обязывает граждан компенсировать затраты застройщику по обслуживанию дома с момента передачи квартиры (по акту) до регистрации права собственности.

– На какие свежие решения ВАС участникам рынка недвижимости стоит обратить особое внимание?

– Прежде всего, стоит выделить недавнее постановление Пленума ВАС № 16 о свободе договора. Некоторые его моменты можно назвать революционными, а юридическое сообщество усмотрело в них даже новые нормы права. Впрочем, многие разъяснения вполне логично укладываются в тенденции, которым ВАС следовал в последние годы: договор должен исполняться, никто не должен извлекать выгоду из своего незаконного поведения. Например, стороны добросовестно исполняют договор, а затем один из партнеров начинает искать разные юридические поводы, чтобы признать его незаключенным, недействительным.

Упомянутое постановление дает судьям больше возможностей при трактовке отдельных норм. Это касается положения о защите слабой стороны договора. Суд может признать, что отдельные условия сделки были навязаны сильной стороной (например, в отношениях кредитора и заемщика), и такие договоры могут быть признаны ничтожными.

Следует также упомянуть постановление Пленума ВАС (о внесении изменений в постановление № 73 от 2011 года), касающееся договоров аренды. Такой договор должен исполняться с того момента, когда стороны согласовали все существенные условия. Регистрации отводится роль не правоустанавливающего факта, а, скорее, факта публичной достоверности.

Арендных отношений касаются и другие важные решения. В постановлении Президиума ВАС № 3463/13 сказано, что арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования. А в постановлении № 1756/13 высказана позиция об ограничении права арендодателя на одностороннее изменение вида разрешенного использования участка, переданного в аренду.

Согласно позиции, отраженной в постановлении № 17085/12, право собственности на построенную недвижимость приобретает собственник участка, если иное не предусмотрено законом или договором; арендатор может претендовать на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) или оплату неотделимых улучшений.

Внимания заслуживает и постановление Президиума ВАС № 1633/13. В нем говорится, что после утверждения ПЗЗ для городского или сельского поселения, а также утверждения градрегламентов и проектов планировки и межевания (ППМ) участки можно предоставлять инвесторам только на торгах и только для строительства объектов, предусмотренных ППМ.

– Напоследок нельзя не спросить о предстоящем объединении ВС и ВАС. Например, многие юристы больше всего боятся ухудшения системы электронного правосудия. У вас есть опасения, связанные с утратой каких либо многолетних наработок?

– Нельзя исключить, что какие-то правовые позиции будут пересмотрены. Но это перманентный процесс, и ВАС тоже иногда менял свою практику. С другой стороны, я сейчас не вижу принципиальных отличий в правовых позициях арбитража и судов общей юрисдикции. За последние годы практика сблизилась, например, в вопросах оценки самовольных построек, предварительных договоров и пр.

Что касается интернет-сервиса kad.arbitr.ru, я не думаю, что какие-то технические успехи будут перечеркнуты. Есть, конечно, текущие трудности.

В этом году планировали отсканировать материалы всех дел для формирования электронной базы (а не только судебных решений и определений, как сейчас. — «НП»). Доступ к этим документам имели бы не только суды, но и участники споров — по аналогии с делами, которые рассматриваются в порядке упрощенного производства. Однако реализация этих планов пока под вопросом.