НАШ ЦИТАТНИК: «В третьем квартале заметно сокращение объема сделок с новостройками. Но, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счет активных продаж в I полугодии. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости...» Максим Жабин

25 октября, 14:52

Важнейшее условие притока инвестиций — неизменность условий

2 апреля 2012 в 06:00
6 098

Важнейшее условие притока инвестиций — неизменность условий

Исторический центр Петербурга окутан густым туманом. Это не погода — это правовая неопределенность. Действуют ли городские законы и ПЗЗ, в полном объеме или выборочно? Что можно сносить, а что нет, каков будет вердикт комиссии ЮНЕСКО, которая приедет к нам в мае? Также неясны и контуры городской программы капитального ремонта. Об особенностях девелопмента в исторической зоне и в непосредственной близости от нее размышляет Дмитрий Южик, руководитель проекта «Платинум».

Южик Дмитрий
генеральный директор
Квартира.ру Платинум

Исторический центр Петербурга окутан густым туманом. Это не погода — это правовая неопределенность. Действуют ли городские законы и ПЗЗ, в полном объеме или выборочно? Что можно сносить, а что нет, каков будет вердикт комиссии ЮНЕСКО, которая приедет к нам в мае? Также неясны и контуры городской программы капитального ремонта. Об особенностях девелопмента в исторической зоне и в непосредственной близости от нее размышляет Дмитрий Южик, руководитель проекта «Платинум».

Новое строительство в петербургском центре ограничено или вовсе запрещено. Более 3000 га находятся под охраной ЮНЕСКО как часть мирового наследия. Губернатор Георгий Полтавченко объявил в феврале 2012‑го мораторий на появление новых объектов в исторической зоне. Правда, в марте, если судить по выступлениям других ответственных лиц, выяснилось, что мораторий будет не сплошной: дома с износом свыше 80% все-таки предполагают сносить…

Более того, после серии судебных заседаний по искам группы граждан из градозащитных организаций (изначально они были направлены против строительства «Охта-центра») отменены (с марта 2011 года) некоторые положения Правил землепользования и застройки и городского закона о зонах охраны. Теперь вообще непонятно, на какие документы должны опираться девелоперы, которые претендуют на создание новых пространств.

Если вернуться к теме моратория: вопреки сложившимся у активной части общественности мифам могу предположить, что большинство девелоперов его должны поддерживать. Хотя бы потому, что отсутствие жесткого администрирования и общественного контроля за реконструкцией и другими новационными мероприятиями в историческом центре ведет к устойчивой (иногда необратимой) деформации сложившейся среды. Чем на долгое время заранее дискредитирует любое новое строительство в городах-памятниках и ухудшает привлекательность других объектов в городе. И не стоит сводить девелоперскую деятельность к извлечению прибыли: как правило, строители — люди со сложившимся отношением к эстетике, и они получают от создания красивого дома или квартала почти физическое удовольствие.

Проблему необходимо решать не столько запретами, сколько экономическими методами. Учитывая уровень возникающей в уникальных объектах маржи, любой разумный девелопер-профессионал может позволить себе увеличение CAPEX (капитальных затрат), связанных с особым режимом строительства.

В московской практике есть не только негативные моменты. Опыт застройки в архиплотной среде, со сложнейшими грунтами и инженерными коммуникациями, зачастую не подлежащими переносу, показывает: если власть действительно уделяет особое внимание контролю, то, как правило, и среда не страдает, и соседи удовлетворены организацией процесса и происходящими изменениями.

Охрана памятников должна быть экономически выгодной. И наоборот: нарушение режима охраны памятника должно автоматически делать убыточным любой проект, реализуемый таким образом.

В то же время нельзя «охраной памятников» объяснять запрет строительства в историческом центре. Охрана — это все-таки особый режим использования среды, а не ее консервации. Чем быстрее привлечь широкую общественность к конструктивному обсуждению пути, по которому предполагает двигаться город в части развития исторического центра, тем быстрее окажутся на поверхности непримиримые противоречия, пока еще скрытые и для обывателя, и для власть предержащих. Жить в музее — удел немногих, тех, кто готов по-настоящему чувствовать себя экспонатом.

Сейчас в развитии города продолжается затянувшаяся пауза. Это, конечно, делает уже запущенные (в том числе согласованные до введения жестких ограничений) проекты в пределах центра эксклюзивными, то есть особенно привлекательными для покупателей, и повышает их капитализацию. В деловой прессе ранее сообщалось, что за прошлый год на рынке появилось считанное число новых адресов: в Ковенском и Офицерском переулках, на 4‑й Советской улице.

Однако энергию капитала, стремление большого числа людей комфортно жить в контексте истории невозможно закрыть плотной крышкой, как кастрюлю. (Кстати, незаконные мансарды и надстройки на исторических зданиях — это оборотная сторона запретов.)

Значительная часть этой энергии выплескивается в проекты, расположенные вплотную к историческим зонам. К таким можно причислить «Платинум», «Новый город», проект «Главстроя-СПб» на Шкапина–Розенштейна.

Я рассматриваю нашу работу и проекты коллег именно как создание комфортной среды обитания без вмешательства в исторический контекст. Тем не менее и на такие стройки — наверное, по инерции — распространяется протестная активность градозащитных организаций.

Много говорят про инвестиционный климат. Важнейшее условие притока инвестиций — неизменность условий. Если компания реализует проект с полным пакетом законных согласований, она должна быть уверена, что эти согласования не отменят «задним числом» по политическим соображениям или в силу того, что «ситуация изменилась».

Кроме экономических мер и стабильности норм и правил для развития центра необходим постоянный диалог. Чтобы он получился конструктивным, его участники должны осознать: это не какой-то неразрешимый конфликт антагонистов, а «игра с ненулевой суммой».

У активистов‑градозащитников свои цели, у застройщиков — свои, у администрации — и вовсе третьи. Тем не менее есть точки пересечения интересов, и компромисс возможен. А если мы хотим, чтобы город развивался и дышал, чтобы жить в нем было не только почетно, но и удобно, то и неизбежен.