НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

25 мая, 13:54
1 сентября 2014 в 06:00

У нас будет много общественного пространства

Первые два бизнес-центра административно-делового комплекса «Невская Ратуша» сданы в эксплуатацию. Они в данный момент активно заселяются арендаторами. Здание для администрации Петербурга построено, сейчас идут внутренние работы. Об особенностях комплекса, стратегии и взаимоотношениях с чиновниками рассказала руководитель проекта «Невская Ратуша» Ирина Анисимова.

Анисимова Ирина Александровна
директор по развитию
Лахта-Центр

Первые два бизнес-центра административно-делового комплекса «Невская Ратуша» сданы в эксплуатацию. Они в данный момент активно заселяются арендаторами. Здание для администрации Петербурга построено, сейчас идут внутренние работы. Об особенностях комплекса, стратегии и взаимоотношениях с чиновниками рассказала руководитель проекта «Невская Ратуша» Ирина Анисимова.

– В чем уникальность концепции «Невской Ратуши»? И как реализация столь крупного комплекса может повлиять на развитие прилегающих территорий?

– Наш проект дал определенный толчок преобразованию депрессивной промзоны. Когда-то здесь работали заводы, стояли бараки… И это в самом центре Петербурга, в 10 минутах ходьбы от Смольного. Показательно, что именно здесь снимали «Собачье сердце».

«Невская Ратуша» предполагает комплексное развитие территории площадью 6 га (ограниченной улицами Новгородская, Моисеенко и Дегтярным переулком), создание здесь делового, а впоследствии — и культурного квартала. Кроме бизнес-центров класса А, в том числе и здания для администрации Петербурга, запланированы гостиница четыре «звезды», а также открытая для всех горожан площадь с фонтаном, где можно отдыхать, проводить всевозможные мероприятия.

Мы начали проект в 2009‑м (на строй-площадку вышли через год). С тех пор окружающая застройка заметно изменилась. Рядом с нами Setl City начал строить жилой комплекс; на улице Моисеенко «Охта Групп» возведет апарт-отель; на Суворовском проспекте открываются кафе и рестораны; ЛСР и ЮИТ активно работают над жилыми комплексами «Смольный парк» и «Смольный проспект»; на Новгородской улице появился комплекс жилых и офисных зданий холдинга RBI.

Одним словом, унылый квартал и прилегающие к нему территории постепенно хорошеют. Но все эти проекты серьезно увеличат трафик, придется как-то решать вопросы с транспортной доступностью. Строительство метро было бы наиболее логичным. Для своих арендаторов и гостей мы собираемся пустить шаттлы.

– Объект заявлен как общественно-деловой. В чем выражается общественная функция помимо площади с фонтаном? И не будет ли это мешать работе власти?

– Руководство и сотрудники Смольного остаются на месте, сюда переедут только исполнительные органы администрации Петербурга: Жилищный комитет, КГА, КГИОП и др., которые ведут прием граждан. Поэтому в любом случае здание администрации будет открыто для населения.

Концепция «Невской Ратуши» предполагала, что первый этаж и купол здания будут доступны для всех (как это сделано в Рейхстаге). На обзорной площадке планировали разместить макет города, возможно, здесь же будут проходить заседания Градсовета, а также выставки под эгидой тех или иных комитетов и некоторых арендаторов бизнес-центров. Пока этот концепт никто не менял.

В следующих очередях «Невской Ратуши» предусмотрены фитнес-центр, магазины, кафе и рестораны; в сданном корпусе скоро открывается ресторан с лобби-баром.

– На какой стадии проект сегодня?

– Мы сдали в эксплуатацию два бизнес-центра общей площадью 70 000 кв.м, ведем по ним арендную кампанию. На сегодня заполняемость объектов близится к 65%. Потенциальный арендатор может воспользоваться нашими услугами в части как разработки и сопровождения технического задания, так и подряда на отделку «под ключ».

Корпус для администрации построен, сейчас идет работа над планировочными решениями. В прошлом году Смольный утвердил окончательный список переезжающих комитетов. Перечень немного изменился, а вместе с ним — и штатное расписание структур, поэтому сейчас мы корректируем поэтажные планировки и ведем отделку общественных зон.

– Вы говорили, что помещения в корпусе для администрации приводятся в соответствие с нуждами тех или иных комитетов. Какие требования выдвинули чиновники? Неужели для каждой структуры делаются свои планировочные решения?

– Здание изначально проектировалось как общественное. Но у каждого комитета есть свои требования по количеству рабочих мест, часам приема, потоку посетителей и пр. Например, Комитет по молодежной политике часто проводит различные мероприятия, под которые необходимо предусмотреть соответствующие помещения; для другого органа требуются большие архивные площади. Конечно, речь не идет об индивидуальном проектировании, но какие-то особенности, например требования по объемам архивных помещений или количеству посетителей, мы стараемся учесть.

Проектирование должно завершиться в ноябре этого года, а все работы — в сентябре 2015‑го.

– Значит, переезд администрации начнется не раньше осени следующего года?

– Да, это сложный процесс, и каждый комитет будет переезжать по своему плану.

– Какие аргументы стали решающими при выборе «Невской Ратуши» в качестве локации для комитетов городской администрации?

– В свое время мы провели большую работу с Комитетом по инвестициям. В итоге вместе подготовили технико-экономическое обоснование целесообразности переезда. Сейчас комитеты разбросаны по городу, у каждого своя охрана, служба эксплуатации, расходы на содержание имущества, транспорт и пр. Консолидация городских структур в одном месте позволит серьезно сократить издержки. К тому же многие чиновники часто ездят в Смольный, на что уходит минимум полдня, а здесь до Смольного — 10 минут пешком. Это экономит время, деньги, да и пешая прогулка пойдет на пользу.

– Использовались ли при строительстве бизнес-центров какие-нибудь инновационные технологии, например «зеленые»?

– Мы не гнались за трендом, дорогостоящие и неопробованные решения не применяли, задача была сделать хорошо и качественно. К «зеленому» сертификату не стремились, но использовали энергосберегающие технологии и оборудование, которые позволят оптимизировать эксплуатационные затраты. Управление всеми инженерными системами выведено на отдельный пульт как в зданиях, так и в помещениях арендаторов.

Среди интересных новинок — фасадный камень травертин толщиной 10–15 мм, который клеится на армированную алюминиевую подложку и обработан специальным составом, защищающим от влаги. Эта технология ранее не использовалась в Петербурге. Камень не только красив, но и долговечн: выдерживает 200–250 климатических циклов.

– Почем предлагаете сегодня офисы? Когда заселятся первые арендаторы?

– Ставки зависят от многих факторов, в среднем — 1600 рублей за 1 кв.м в месяц. Несколько арендаторов уже заселились и работают, две компании завершают отдел­ку и планируют начать работу уже в конце сентября. Среди арендаторов — адвокатское бюро, фармацевтическая компания, немецкий логистический оператор и др. С запуском первых бизнес-центров стали возвращаться многие клиенты, которые год-два назад приходили к нам в первый раз. Это крупные российские компании банковского сектора, IT-технологий, сферы услуг, есть и представители госструктур, которых привлекает близость к органам власти.

Если раньше они зондировали почву и знакомились с проектом, сейчас идут конкретные переговоры по согласованию коммерческих условий.

– Есть ли определенность со второй очередью «Невской Ратуши»?

– Строительство, конечно, планируется, вопрос — когда. Пока геополитическая ситуация не очень благоприятствует. Скорее всего, решение появится в первой половине следующего года. Сейчас нам важно закончить все работы в здании для администрации и передать его заказчику.

– В этом году «Невская Ратуша» была признана лучшим МФК по версии CRE Awards. Трудно ли было завоевать награду? И что дает она проекту?

– На награду претендовали пять объектов. Мы должны были не только подготовить презентацию, но и раскрыть большой объем данных, связанных с финансированием, окупаемостью, заполняемостью и пр., что было непросто для нас.

Сложно сказать, что она дает. Мне кажется, это признание того, что «Невская Ратуша» — достойный проект. Это не только красивые фасады и площадь с фонтаном, но и внутренние инженерные системы, обеспечивающие комфортные условия работы. Все, что невозможно посчитать, — вопросы маркетинга и PR. Это важно для некоторых арендаторов, прежде всего иностранных. Ну и нам, конечно, приятно.

Одновременно управляющая компания инвестора (ЗАО «ВТБ-Девелопмент») получила награду в номинации «Лучший девелопер года». Она была неожиданна для нас, так как в этой номинации от нас ничего не зависело, лучшего выбирают по баллам, выставленным в Интернете участниками рынка.