Быть первопроходцем всегда трудно…

ЗАО «ВТБ-Девелопмент» традиционно представит на форум PROEstate-2010 свои четыре петербургских проекта: «Набережная Европы» и «Невская Ратуша», бизнес-центр класса А у станции метро «Электросила» и индустриальный парк «Марьино». Каких результатов смогли добиться девелоперы за последний год? Об этом мы беседуем с Надеждой Винник, заместителем генерального директора ЗАО «ВТБ-Девелопмент».

– Думаю, что главным результатом двух минувших лет нашей работы стало то, что, перешагнув кризис, мы вошли в 2010 год, не сбавив темпов реализации проектов, имея подтвержденные бюджеты по их финансированию.

В этом году по проекту «Невская Ратуша» начались строительные работы, в результате которых на территории должны быть возведены объекты общей площадью около 344 000 кв.м. Первая очередь, в которую войдут здание городской администрации (107 000 кв.м) и два бизнес-центра, должна быть сдана в августе 2012 года. Сейчас генеральный подрядчик сооружает свайное основание, после завершения ограждающей конструкции в октябре должны начаться работы по выемке грунта. Полностью закончить строительство планируется в третьем квартале 2014-го.

Для проекта «Набережная Европы» 2010 год должен ознаменоваться завершением существенной части наших инвестиционных обязательств. Будет в полном объеме завершено приобретение квартир для Федеральной службы безопасности (8000 кв.м в Петербурге и 2000 кв.м в Ленобласти), начнется поэтапное перебазирование ФГУП «РНЦ «Прикладная химия» в построенное нами административное здание, закончится основная часть работ по реконструкции объектов института в поселке Капитолово. Исполнение инвестиционных обязательств позволит нам в августе 2011 года выйти на стройку.

– Как идет работа по проекту «Набережная Европы»?

– «Набережная Европы» — один из самых сложных и интересных девелоперских проектов последних лет. В сложившейся исторической застройке и непосредственной близости к Неве предстоит возвести 350 000 кв.м недвижимости, в том числе 170 000 кв.м элитного жилья, торгово-офисный центр, гостиницу и доминанту нового квартала — Дворец танцев Бориса Эйфмана. В подземной части комплекса будет сооружен разноуровневый паркинг.

Для нас на текущем этапе проектирования кроме внешнего облика фасадов МФК, над которыми трудятся девять европейских архитекторов, важнейшей задачей является создание наилучших потребительских качеств каждого дома, каждой квартиры с точки зрения планировочных решений, инженерного насыщения, инфраструктуры.

Вместе с нами и проектировщиками работают консультанты по коммерческой и жилой недвижимости, эксплуатационные компании, будущий оператор гостиницы и еще целый ряд специалистов. Большая работа над эскизным проектом должна закончиться к середине октября 2010 года, с тем чтобы в апреле 2011-го разработанный архитекторами проект был передан на Государственную экспертизу.

Параллельно в строгой увязке всех градостроительных решений продолжается работа над эскизным проектом Дворца танцев. Важно продумать эффективную театральную технологию, позволяющую обеспечить реализацию постановок любой сложности. Сейчас усилия архитекторов, театральных технологов и самого Бориса Эйфмана направлены на работу над планировочными решениями и технологией, которые позволят построить театр, отвечающий всем современным международным стандартам.

Теперь о «земном». Для реабилитации участка будущей застройки разрабатывается проект инженерной подготовки территории. В него войдет проект сноса имеющихся зданий, проект выноса инженерных сетей, а также решения по рекультивации грунта. Эта работа будет завершена в конце декабря 2010 года.

– Что можете сказать о высотном бизнес-центре вблизи «Электросилы»?

– Несмотря на сравнительно небольшие размеры — около 47 000 кв.м с двухуровневым подземным паркингом, — этот проект очень сложный, поскольку здание будет располагаться над наклонным ходом метро. Для решения этой непростой задачи все проектные проработки ведутся под контролем профильного института «Ленметрогипротранс» и ГУП «Петербургский метрополитен».

Архитектурный облик здания был создан архитекторами Рейнбергом и Шаровым. В настоящее время мастерская Цыцина разрабатывает проектную документацию, согласование государственной экспертизы которой должно состояться не позднее января 2011 года.

– Интересуются ли производители индустриальным парком «Марьино» в Петродворцовом районе?

– Да, интерес к этой территории есть, но предметное обсуждение с потенциальными покупателями мы начали только в этом году. Сегодня с рядом контрагентов нами заключены соглашения о конфиденциальности, что не позволяет огласить обсуждаемые условия сделок. Могу лишь сказать, что сфера наших интересантов — это автомобилестроение и энергетическое машиностроение.

– Сколько стоит каждый проект?

– Объем инвестиций по проекту «Невская Ратуша» составит около 30 млрд рублей, на сегодняшний день потрачено порядка 3 млрд рублей. По проекту «Набережная Европы» инвестиции составят 47 млрд рублей, текущие вложения превысили 3 млрд рублей. На проект «Электросила» предположительно будет затрачено 3,9 млрд рублей, текущие инвестиции — 260 млн рублей. Здесь следует отметить, что окончательный объем инвестиций может быть оценен только на основании разработанной проектной документации.

– С какими общими проблемами вы столкнулись в своей работе над проектами?

– Хотелось бы определиться в терминологии. Сложная задача по разработке мастер-плана уникальной по локации территории, учитывающего историческую городскую среду, особый код старого города, является проблемой? В моем понимании — это то, с чем нужно профессионально работать. Проблема — это то, что возникает «вопреки».

В нашем случае это изменение градостроительного законодательства (ПЗЗ, закон КГИОП и т.д.), все эти новшества произошли после принятых инвестиционных решений по «Невской Ратуше» уже в процессе проектирования и потребовали серьезных усилий команды для приведения проекта в полное соответствие новым градостроительным требованиям. Безусловно, в условиях кризиса возникла необходимость корректировки маркетингового плана, а также внесения изменений в проект, позволяющих управлять вводом объектов исходя из прогнозируемого спроса.

– Какова стратегия ВТБ на ближайшее будущее?

– В результате кризиса в портфеле активов финансовой группы ВТБ большую долю заняли девелоперские проекты, что, в свою очередь, требует их серьезного анализа и «инвентаризации», что сейчас и происходит. Эта серьезная работа к осени этого года должна завершиться формированием долгосрочной стратегии и системы управления. Текущая же тактическая задача ЗАО «ВТБ-Девелопмент» в рамках группы — управление крупнейшими проектами в Петербурге.

– Не жалеете ли о каких-либо принятых ранее решениях?

– Быть первопроходцем всегда трудно. Возможно, войди мы сейчас в какой-либо новый масштабный проект, наш путь к достижению цели был бы короче. Но я думаю, у нас будет возможность еще раз себя проверить.

«НП» досье Основные участники проекта «Набережная Европы»: ОАО «Банк ВТБ» — финансовый партнер; ЗАО «ВТБ-Девелопмент» — управляющий проектом; ООО «ПЕТЕРБУРГ СИТИ» — инвестор. ООО «Инвест Консалт» — заказчик по проектированию. Bovis Lend Lease — управляющий проектированием и строительством. ООО «Евгений Герасимов и партнеры» и nps tchoban voss — генеральный проектировщик МФК. UN Studio — архитектор Дворца танцев. ООО «Григорьев и партнеры» — российский партнер, архитектор Дворца танцев. ООО «Геоизол» — генеральный проектировщик проекта инженерной подготовки территории. Knight Frank (Санкт-Петербург) — консультант по недвижимости. Ernst & Young — консультант по гостиничному сегменту.