В Петербурге нужно строить 4 млн кв.м жилья в год

Группа компаний «Эталон» заявила о серьезном увеличении объемов строительства. Только в этом году она намерена запустить восемь новых проектов в Петербурге и Московском регионе, а к 2016‑му ежегодный объем ввода жилья должен составить около 1 млн кв. м. О причинах экспансии и о том, как продать столько метров, рассказывает президент группы компаний Вячеслав Заренков.

– Вячеслав Адамович, с чем связано столь значительное увеличение объемов строительства?

– Такие показатели заложены в нашей стратегии развития до 2016 года, которую мы презентовали в апреле 2011‑го при выходе на IPO. В соответствии с этим документом в 2012‑м мы должны сдать 380 000 кв.м, в 2014–2015‑м достичь ввода 800 000–830 000 кв.м, а к 2016‑му дойти до 1 млн кв. м.

Инвесторы нам поверили и выделили $500 млн. Средства мы используем прежде всего для покупки земли. Теперь это уже наша производственная программа. За год после IPO мы приобрели участки, на которых можно построить 1,35 млн кв.м, мы даже немного превысили ожидания инвесторов.

В последние два-три года у компании изменились не только объемы строительства, но и культура корпоративного и оперативного управления. Если раньше мы обеспечивали весь процесс — от получения пятна до продажи квартир — для 200 000–300 000 кв.м жилья, то теперь готовы выйти на иной уровень.

Наши планы основаны на серьезном исследовании рынков Петербурга и Московского региона. Например, в столице, только чтобы сбалансировать спрос и предложение, необходимо строить 8 млн кв.м жилья в год. В прошлом году там сдали 1,8 млн кв. м. Думаю, что в этом введут не больше. Так что спрос значительно превышает предложение. Грешно было бы в таких условиях не активизировать деятельность.

В Петербурге, чтобы уравновесить спрос и предложение, надо вводить ежегодно 4 млн кв.м на протяжении восьми лет. Сейчас строится около 2,5 млн кв. м.

– Мало построить жилье, его надо еще и продать. Хватит ли платежеспособного спроса?

– Эти расчеты делались с учетом многих факторов. Один из основных — размер зарплаты и накоплений граждан. Маркетологи подсчитали, сколько людей получают зарплату выше $3000 в месяц и т. д. Так что 4 млн кв.м — это реальный спрос. Ведь раньше в Москве строили около 8 млн кв.м, и все распродавалось.

– Вы говорите о Москве или о Московском регионе, включая область?

– Сейчас очень сложно провести границу. Я говорю о столице и прилегающих к ней территориях. Мы даже на своих планах не выделяем границы Москвы — только зону нашего строительства. Это 20–25 километров за чертой столицы. Но если говорим о Петербурге, то это именно город — без учета Ленинградской области. Туда выходить мы в ближайшее время не планируем.

– Будете наращивать собственное производство?

– Монолитная технология, по которой мы работаем, очень мобильна. У нас есть опалубочные системы, которые позволяют строить столько жилья, сколько производят три домостроительных комбината. Кроме того, у нас давние и очень хорошие отношения с немецким производителем этих систем. Мы доверяем друг другу, так что в любой момент можем купить или арендовать недостающее оборудование.

Сейчас подыскиваем участок в Москве для хранения и ремонта: железобетонные изделия, которые мы выпускаем в Петербурге, легче привозить в столицу, чем создавать производство там. Выпуск продукции в Петербурге мы расширили еще два с половиной года назад. Построили цех площадью 4500 кв.м, который пока используется только наполовину. При необходимости задействуем и его.

У нас более сотни наименований: вентблоки, шахты, лестницы, перемычки и т. п. Наши запатентованные вентиляционные блоки позволяют сэкономить 0,5 кв.м площади каждой квартиры. Если мы вводим 5000 квартир, то получается, что 2500 кв.м жилья получаем дополнительно.

– Ваша компания использует для продажи квартир схему ЖСК. Как вы относитесь к поправкам в 214‑ФЗ, которые обязывают кооперативы быть застройщиками, то есть владеть правами на участок?

– В них не сказано, что существующие ЖСК должны пройти перерегистрацию. Так что все наши кооперативы, созданные до 1 января 2012 года, будут существовать до полной реализации этих проектов. Мы работаем не только по схеме ЖСК, но и по договорам долевого участия. На новых проектах будем заключать такие договоры. Но я всегда говорил, что схема ЖСК более интересна, дает больше гарантий нашим клиентам.

Представьте, что застройщик, работающий по договору долевого участия, разорился. Дольщик в этом случае остался с бумагами на руках и один на один с другими кредиторами. В случае ЖСК в самом начале проекта есть организационно-правовая структура. Так что останутся пайщики, объединенные в кооператив, которым будет гораздо проще организовать достройку дома. Если дом уже готов, то застройщик просто передает его ЖСК, который сразу начинает обслуживать жилье.

По долевой схеме еще предстоит создать ТСЖ, а для этого надо собрать собственников. Регистрация собственности граждан может продлиться пять месяцев. А если не все квартиры еще проданы? Все это занимает время, дом стоит брошенный.

– Но все же теперь участки передавать кооперативам не будете?

– Будем искать возможность и в новых условиях использовать ЖСК. Юридический отдел работает над этой проблемой. Кооперативы могут взять землю только у застройщиков. А бесплатно предоставить им участок мы не можем. Мы когда площадки под детские сады и школы передаем городу, от нас и то требуют заплатить налоги за упущенную выгоду…

– Как вы относитесь к идее создания страхового фонда из средств застройщиков?

– Крайне отрицательно. Страхование — это специфическая деятельность, которой должны заниматься профессионалы. Они должны страховать любую ответственность, любые неожиданности. Зачем строителям заниматься не своим делом?

– Все говорят об очередной волне кризиса. Как она подействует на рынок, не снизится ли покупательская активность?

– Не думаю, что вторая или третья волна придет в том виде, в котором предыдущая застала рынок в 2008 году. Кризис остановится на фондовых рынках. Их и сегодня трясет, но реальная экономика так и будет работать, не особо это замечая. Есть данные опроса 70 крупнейших компаний. Если раньше была паника, никто не знал, что делать, то сегодня все спокойно — реальная экономика и производство работают.

– Но ваша компания зависит от заемных средств, а значит, и от фондовых рынков.

– У нас около $170 млн свободных средств (превышение денежных средств над суммарным долгом). Эта «подушка безопасности» позволит нам строить объекты в течение 1,5 года, даже если за это время к нам не придет ни один покупатель. В 2008 году сложно было такое представить. У нас была большая долговая нагрузка, и мы с ней справились, а сегодня она минимальна. Кроме того, мы и в кризис продавали квартиры. Тогда число договоров снизилось на 25%, но продажи-то были.

– В чем основная особенность петербургского рынка? Чем он отличается от московского?

– В Петербурге дисбаланс между спросом и предложением не такой значительный. Кроме того, здесь решены все вопросы в строительной сфере. Дан «зеленый свет» проектам планировок, оформлению разрешительной документации. В Москве и дисбаланс больше, и есть сложности с выдачей проектов планировок. Одна из причин — присоединение к столице областных территорий. Там цены на жилье нашего формата будут расти быстрее — 15–18% в год. В Петербурге за 2012‑й они поднимутся на 10–12%. Затем рост цен еще замедлится, поскольку будут увеличиваться объемы строительства. А в Москве ситуация может развиваться непредсказуемо.

– Планируете выходить в другие регионы?

– Пока наш план до 2016‑го этого не предусматривает. Но в следующем году начнем изучать и другие регионы, чтобы после 2014‑го начать строить где-то еще. Где именно, пока не выбрали. Выйти в другой субъект РФ с технической стороны не сложно, но к этому надо готовиться. Петербург и Москва — самые крупные рынки, лучших в России нет.

– А почему Ленобласть не рассматриваете?

– У нас хватает интересных проектов в Петербурге. Ленобласть — не наш формат. Там востребовано жилье эконом-класса и малоэтажка. И в этом сегменте весьма успешно работают другие застройщики, и конкурировать с ними не хотелось бы.

– Вашей фирме исполняется 25 лет…

– За это время компания прошла четыре основных этапа. Становление заняло около восьми лет. Потом началось создание вертикально интегрированного холдинга. Процесс завершился появлением Управляющей компании «Эталон-ЛенСпецСМУ». Третий этап — это привлечение крупного финансового партнера Baring Vostok и использование полученных от него средств для запуска проектов в Московском регионе. Четвертый — выход компании на IPO.

За эти годы произошло много важных событий. Например, мы создали самую крупную среди петербургских фирм региональную сеть офисов. На это ушло 13 лет. Вышли на проекты комплексного освоения территории. Первыми были «Золотая гавань», «Морской фасад» и «Морской каскад».

С каждым годом совершенствовалась законодательная база — сегодня она на довольно высоком уровне. Ведь первый договор долевого участия умещался на одном листочке — ручкой вписывали фамилии в напечатанный на пишущей машинке бланк. Сегодня в контракте больше 60 страниц.

Для петербургского рынка самыми важными событиями я считаю принятие Генерального плана и Правил землепользования и застройки.

– Для вас эти документы упростили работу?

– Да, хотя иногда чиновники трактуют нормы по-своему. Например, в Генплане указана максимальная высота 48 метров. Мы готовим проект высотой 45–46 метров, а нам говорят, что это много и надо сделать 25.

Кроме того, Генплан подразумевает, что дороги и инженерная инфраструктура в новых кварталах должны строиться опережающими темпами. На деле получается, что сначала возводится жилье, а уж потом город подтягивает эти объекты.

– Так, может быть, действительно малоэтажной застройкой займетесь?

– В перспективе рассматриваем и такое направление. Это моя мечта — построить малоэтажный городок, чтобы там все было здорово. Власти призывают развивать малоэтажное строительство. И если для этого будут предприняты реальные шаги, я с радостью поучаствую в таком проекте. Но для этого нужны транспортная, инженерная, социальная инфраструктура и т. д.

Такие объекты могут возводить компании, созданные застройщиками и местными или федеральными властями. Однако инициатива должна исходить от государства.